Налогообложение аренды в Израиле: налог с первого шекеля

Это налоговая реформа, которой опасались израильские арендодатели, и она обретает конкретные очертания: согласно тому, что было объявлено 3 ноября, Налоговое управление готовит налогообложение доходов от аренды с первого шекеля, отмену нынешнего порога освобождения и создание обязательного реестра аренды. Механизм, от которого ожидают поступлений в бюджет от 2 до 5 миллиардов шекелей в год, планируется включить в закон о хозяйственных мерах 2027 года. Необходимое уточнение перед любыми расчётами: на данном этапе речь идёт о готовящемся проекте, а не о принятом законе. Но для собственников-арендодателей — и для иностранных инвесторов, владеющих сдаваемой в аренду недвижимостью в Израиле, — траектория достаточно ясна, чтобы начать предвидеть её уже сейчас.

Обложить налогом с первого шекеля: проект

Сегодня арендодатель, чья месячная арендная плата остаётся ниже порога около 5 600 ₪, не платит налог с этого дохода, а порог декларирования установлен на уровне 5 654 ₪. Проект Налогового управления устранит оба барьера: больше не будет порога освобождения, а налогообложение будет начинаться с первого полученного шекеля. Для небольшого арендодателя, сдающего студию или двухкомнатную квартиру за умеренную плату, разница не символическая: доход, сегодня полностью освобождённый от налога, станет полностью налогооблагаемым. А для администрации выгода будет столь же информационной, сколь и бюджетной, поскольку мера сопровождается инструментом, которого не хватало, чтобы сделать её применимой.

Обязательный реестр аренды: что изменится

Обязательный реестр аренды — центральный элемент устройства. Без реестра налогообложение арендной платы с первого шекеля оставалось бы в значительной мере декларативным: администрация не знает ни арендодателей, ни реально применяемой арендной платы, ни сроков аренды. С национальным реестром, в который должна будет вноситься каждая аренда, сверка станет систематической — между арендодателем, арендатором и другими налоговыми файлами. Для арендодателей, соблюдающих правила, ограничение будет прежде всего административным. Для незадекларированной аренды, напротив, период непрозрачности подойдёт к концу, с риском урегулирований за прошлые годы. Это также изменение характера израильского рынка аренды, исторически слабо документированного: данные о реальной арендной плате станут фактически публичными, пригодными для использования как в жилищной политике, так и в спорах.

Реестр также поставит новый вопрос для аренды между частными лицами, совместного проживания и долгосрочного размещения, замаскированного под туристическую аренду: где заканчивается налогооблагаемая и подлежащая декларированию аренда? Проект в том виде, в каком он объявлен, пока не отвечает на эти пограничные случаи, а порядок внесения — кто декларирует, в какой срок, с какими санкциями — ещё предстоит написать. Это ещё одна причина следить за текстом закона о хозяйственных мерах 2027 года строка за строкой, когда он будет внесён: между объявлением принципа и регламентом его применения реальные обязанности арендодателей ещё могут существенно измениться.

Мас рехиша: ставка для инвесторов продлена, снижения не предвидится

Пока налоговое обложение аренды в проекте ужесточается, налогообложение при покупке не смягчается. Временный порядок, по которому инвесторы платят мас рехиша по ставке 8 % с суммы до 6 055 070 ₪ и 10 % сверх неё, продлён до 10 февраля 2027 года. И нет соглашения о снижении ставки для инвесторов: генеральный директор Налогового управления Шай Аароновиц считает, что ставка, сниженная до 5 или 6 %, сама по себе не будет достаточной, чтобы оживить спрос инвесторов. Послание, адресованное рынку, таким образом, последовательно с обеих сторон: при покупке никакого налогового подарка не готовится; при аренде историческое преимущество освобождения находится под угрозой. Наш гид по мас рехиша подробно излагает действующие шкалы и сроки их действия.

Что должны предвидеть арендодатели

Три осторожных шага уже сейчас, не дожидаясь голосования. Сначала оцените влияние на вашу недвижимость: смоделируйте чистую доходность вашей аренды при налогообложении с первого шекеля и сравните с вашей нынешней доходностью — именно этот расчёт, а не валовая арендная плата, определит возможную перепродажу или корректировку арендной платы. Затем приведите свои документы в порядок: письменные договоры аренды, отслеживаемые платежи арендной платы, последовательные декларации — реестр упростит жизнь добросовестным арендодателям и выявит остальных. Наконец, учитывайте этот налоговый риск при любой новой покупке с целью сдачи в аренду: данные Министерства финансов показывают, что 47,5 % инвесторов, перепродавших недвижимость менее чем за пять лет в 2025 году, сделали это с убытком, как анализирует наша статья о перепродажах инвесторов; утяжеление налогообложения аренды ещё больше сократило бы маржу краткосрочных стратегий. Итоги недели, включая эту налоговую стройку, можно найти в итогах от 1 ноября. Если вы сдаёте недвижимость в Израиле из-за рубежа, проведите аудит своей ситуации уже в этом квартале: когда реестр будет существовать, будет слишком поздно приводить дела в порядок, а подготовка заранее всегда обойдётся дешевле, чем урегулирование.

Для собственников, сдающих недвижимость из-за рубежа, добавляется специфическая трудность: расстояние. Обязательный реестр предполагает процедуры на иврите, в израильские административные сроки, для арендодателей, часто представленных управляющим или близким человеком на месте. Уже сейчас проверьте, кто конкретно внёс бы вашу аренду в реестр в день, когда он откроется, и с какими документами. Эта работа по предвидению — чёткий мандат, договор аренды, соответствующий требованиям, арендная плата, перечисляемая на идентифицируемый счёт — сегодня безболезненна; она станет срочной, а значит дорогостоящей, в день вступления в силу.

Источники

- Налоговое управление — Проект налогообложения доходов от аренды с первого шекеля и обязательного реестра аренды (03/11/2026)
- Globes — Мас рехиша для инвесторов: приказ о 8 % продлён до 10 февраля 2027 года, соглашения о снижении нет (03/11/2026)