Городское обновление в Израиле: около 80 % программ пинуй-бинуй больше не рентабельны

Эта цифра произвела эффект холодного душа на конгрессе застройщиков в Эйлате 5 ноября 2026 года: по словам выступавших, около 80 % программ пинуй-бинуй больше не являются экономически рентабельными — то есть около 300 000 квартир, уже одобренных, останутся заблокированными. А Рафи Эльмалиах добавил ещё более широкий масштаб: 1,3 миллиона квартир городского обновления заблокированы из-за дефицита инфраструктуры. Этот диагноз, переданный Globes, в резком свете показывает объявления о новых зонах — включая 6 зон, объявленных в Тель-Авиве-Яффо на той же неделе. Что происходит и что из этого следует запомнить, если вы собственник или покупатель в проекте городского обновления?

Диагноз, поставленный в Эйлате

Механика блокировки известна, но она усугубилась. Пинуй-бинуй финансируется за счёт разрыва между общей стоимостью операции — снос, реконструкция, переселение жильцов, налоги — и выручкой от продажи дополнительных квартир. Когда цены падают, стоимость строительства растёт, а финансирование остаётся дорогим, этот разрыв закрывается. В какой-то момент коэффициент новых квартир, необходимый для баланса операции, превышает то, что разрешает план: проект становится математически невозможным, независимо от застройщика.

Случай Эйлата даёт локальную иллюстрацию: в проекте Кадеш 162 существующие квартиры должны уступить место 487 новым квартирам, и дело нерентабельно без субсидии — с учётом ориентира, называемого «норма 21.1», стандарта, используемого для оценки экономического баланса этих операций. Иными словами, даже при трёхкратном увеличении числа квартир проект не сходится экономически при местных ценах.

Инфраструктура: блокировка за блокировкой

Цифра, выдвинутая Рафи Эльмалиахом, — 1,3 миллиона квартир городского обновления, заблокированных из-за дефицита инфраструктуры, — смещает взгляд. Даже рентабельный на бумаге проект предполагает дороги, сети водоснабжения и канализации, транспорт и общественные объекты, рассчитанные на новых жителей. Там, где эта инфраструктура не поспевает, планирующие инстанции тормозят или отказывают. Городское обновление — это, следовательно, не только уравнение застройщика: это коллективная способность поглощать целые кварталы, перестроенные плотнее.

Для сособственников, вовлечённых в проект, последствие прямое: подписанного соглашения и поданного плана больше недостаточно. Нужно смотреть на состояние инфраструктуры района и позицию муниципалитета как на элементы дела наравне с коэффициентом или выбором застройщика.

Идея Арбива: заменить налог на улучшение сбором с продаж

Среди ответов, упомянутых на конгрессе, внимание привлекает предложение Бенни Арбива: заменить в городском обновлении налог на улучшение — хейталь хашбаха, этот налог на прирост стоимости, созданный планом, общее функционирование которого объясняется в нашем руководстве по Мас Рехиша по налогообложению покупки и на налоговых страницах сайта — сбором, рассчитываемым в процентах от продаж застройщика. Идея: увязать нагрузку с реальной выручкой проекта, а не с теоретическим приростом стоимости, рассчитанным в момент плана, который может добить уже напряжённое дело.

Важное уточнение: речь идёт о предложении на изучении, на предварительном этапе — не о решении и даже не о тексте. Оно добавляется к меняющемуся налоговому ландшафту, между проектом налогообложения арендной платы с первого шекеля и дебатами о шкале инвесторов. Ни один собственник не должен поэтому строить своё решение на этой идее; но каждый собственник на переговорах заинтересован знать, что она существует, поскольку она может изменить условия соглашений в делах, где налог блокирует подписание.

Фактор ставки: помощи не ждать до конца 2027 года

Остаётся переменная, которую застройщики не контролируют: стоимость денег. На конгрессе послание Чена Шрайбмана было чётким: значительного снижения ключевой ставки не ждать до конца 2027 года, с горизонтом в четвёртом квартале 2027 года. Ставка Банка Израиля остаётся, таким образом, на уровне 3,25 %, а финансирование стройки, как и кредиты покупателей, продолжает давить на уравнения. Чтобы проверить влияние сценария ставки на ваш собственный проект, симулятор финансирования и симулятор графика платежей позволяют подсчитать оба конца цепочки: ваш ежемесячный платёж покупателя и чувствительность покупки на стадии плана к сдвигам сроков.

Этот контекст освещает серию объявлений недели — планы, одобренные в Димоне, рамочное соглашение в Цфате, уплотнение в Ход-ха-Шароне: конвейер будущего жилья продолжает заполняться, пока его база, городское обновление существующих кварталов, ищет свою экономическую модель. Оба движения совместимы: строить там, где земля свободна, дешевле, чем перестраивать там, где уже живут люди.

Что делать на практике

Если вы собственник в пинуй-бинуй: попросите у вашего застройщика письменное обновление экономического баланса проекта, не подписывайте дополнений, уменьшающих обещанную вам компенсацию, без эквивалентной и проверяемой замены, и следите за состоянием инфраструктуры района. Если вы покупаете на этапе плана в городском обновлении: проверьте реальную стадию дела — соглашение, план, разрешение, гарантии — и читайте пункты о задержке с адвокатом, который не является адвокатом продавца, контролируя земельную ситуацию через Табо. Резюме полной недели — в итоге рынка.

Городское обновление остаётся крупнейшим резервом жилья израильских городов — именно поэтому его блокировка является национальной темой, а не только делом конгресса.

Источники

- Globes — конгресс застройщиков в Эйлате, 5 ноября 2026 года: около 80 % программ пинуй-бинуй нерентабельны, около 300 000 одобренных квартир заблокированы, 1,3 миллиона квартир заблокированы из-за инфраструктуры по словам Рафи Эльмалиаха, предложение Бенни Арбива, случай Кадеш в Эйлате, перспектива ставки Чена Шрайбмана (главная страница медиа, точный URL статьи недоступен)