Послабления в строительстве: Tel Aviv, Ramat Gan и Yavne снова открывают двери

Десятилетиями израильские застройщики при получении разрешения на строительство могли рассчитывать на небольшие поблажки в обход генплана: пара лишних процентов площади тут, дополнительный этаж там. Эту систему «послаблений» (hakalot) в итоге свернули. Но городские власти постепенно возвращают ее, пусть и под другим соусом. И для покупателей из-за рубежа, и для тех, кто уже живет в Израиле, этот вопрос куда ближе к реальности, чем кажется: он напрямую определяет, что вообще можно построить на участке — а значит, и то, за что вы платите деньги.

Что такое «послабления» и почему они ушли в прошлое

Как писало издание Globes 6 октября 2026 года, закон о планировании и строительстве раньше позволял делать точечные отступления от утвержденного плана в каждом отдельном случае. Со временем эта схема превратилась в сущее бутылочное горлышко: любой такой запрос требовал дополнительных слушаний прямо на этапе согласования, бесконечно затягивая сроки.

Управление планирования решило покончить с этой практикой. После долгой подготовки реформу запустили в 2023 году и окончательно завершили в начале 2025-го. С тех пор просить о подобных поблажках при получении разрешения на строительство больше нельзя — исключение сделали только для минимальных технических правок, четко зафиксированных в законе.

Муниципальные планы снова в деле

Муниципалитеты берут инициативу в свои руки: они утверждают четкие, заранее согласованные регламенты, которые фиксируют дополнительные права на застройку. Издание Globes, первым рассказавшее об инициативе Tel Aviv в жилом секторе, отмечает сразу несколько городов, выбравших этот же путь.

Источник: Globes.

Любопытная деталь: в Ramat Gan и Yavne проекты разрешают надстраивать этажи. При этом относительно Ramat Gan издание Globes подчеркивает: текущие нормативные акты этого пока не допускают.

Реакция рынка: в основном позитив

Один из руководителей проектов городской реновации, которого цитирует Globes, обеими руками за прозрачные правила игры. Но с оговоркой: если согласование каждого дома снова превратится в индивидуальные споры, неопределенность никуда не уйдет. Главный критерий для девелопера — сколько месяцев пройдет до выхода рабочих на площадку. Профильные юристы отмечают, что инициатива наконец-то очерчивает правовые границы, и суды вряд ли станут вмешиваться. Само Управление планирования тоже смотрит на эти шаги весьма благосклонно.

Почему это важно для покупателя

Покупка на стадии проекта

Между стартом продаж и выдачей окончательного разрешения проект вполне может измениться. Дополнительные права на застройку нередко оборачиваются лишним этажом, новыми квартирами в доме или изменением зон общего пользования. Всегда уточняйте дату выдачи разрешения и сверяйте, на базе какого именно плана оно утверждено. Это не обязательно плохо, но напрямую влияет на плотность заселения и может запросто перекрыть вид из окон.

Городская реновация

Финансовая жизнеспособность любого проекта зависит от прав на строительство. Пара лишних процентов к площади способны сдвинуть проект с мертвой точки или, наоборот, спровоцировать новый раунд споров между застройщиком и собственниками. Поэтому любые озвученные сроки — лишь теория, пока разрешение не получено на руки.

Частный дом

В таких городах, как Nes Ziona или Arad, градостроительные планы часто ориентированы на коттеджную застройку. Для владельца это потенциал для пристройки, а для покупателя — аргумент для торга, который нужно проверять по официальным градостроительным планам, а не по тексту в объявлении. Выгода от расширения вполне реальна, но чаще всего продавец уже заложил ее в финальный ценник.

Налоговые последствия

Увеличение строительных прав автоматически влечет за собой налог на улучшение (Hetel Hashbacha), который обязан оплатить продавец. Подробно эту механику мы разобрали в статье про налог на улучшение.

Что обязательно нужно проверить

1. Запросите разрешение на строительство и сравните этажность и количество квартир с тем, что нарисовано в буклете.
2. Внимательно изучите пункт об изменениях в договоре: насколько застройщик вправе менять проект без вашего согласия?
3. Проверьте реестр недвижимости и все обременения с помощью нашего гида по Tabo.
4. Не ведитесь на «перспективные» права: проект муниципалитета на стадии разработки — это еще не утвержденные права на стройку.
5. Посчитайте полную стоимость: НДС 18% включен в цену первички, сопутствующие расходы составят от 10 до 13%, а налог на покупку (Mas Rechisha) рассчитывается индивидуально.

Покупателю из-за рубежа, который не следит за заседаниями местных градостроительных комиссий, такой контроль лучше делегировать профессионалам. Даже живя в Израиле, самостоятельно вникнуть во все тонкости муниципальных протоколов — задача не из легких.

Соберите правильную команду специалистов

Эта тема наглядно показывает, почему так важна слаженная тройка: адвокат · ипотечный брокер · архитектор. Архитектор читает чертежи и сразу видит последствия лишнего этажа или пары дополнительных метров, юрист грамотно фиксирует все изменения в договоре, а брокер следит, чтобы финансирование четко подстраивалось под меняющийся график выплат.

На платформе IsraelStart собрано более 300 новостроек по всему Израилю с актуальными этапами готовности. Загляните в наш каталог и запросите индивидуальный разбор под вашу ситуацию — без каких-либо обязательств.

Источники

- Globes — Вслед за Тель-Авивом и другие города возвращают послабления в строительстве (06/10/2026)
- Globes — Kikar HaMedina: подтвержден налог на улучшение (07/10/2026)