Городская реновация: компенсации урезают. Чего на самом деле стоит обещание новой квартиры?
Городская реновация — будь то снос и новое строительство (pinoui-binoui) или TAMA 38 — стала одним из главных источников нового жилья в крупных городах. Но между подписанием договора и получением ключей может произойти очень многое. Два аналитических обзора, опубликованных на этой неделе, наглядно это показывают. Они будут полезны как израильтянам, владеющим жильем в старом фонде, так и покупателям из-за рубежа, которые присматриваются к квартире под реновацию или к новостройке в подобном проекте.
Снижение компенсаций владельцам
По данным эксперта по недвижимости, опрошенного изданием Globes 23 октября 2026 года, в 50–60% проектов с уже подписанным коммерческим соглашением застройщики требуют урезать обещанные бонусы и дополнительные метры. Примерно половина таких случаев связана с изначально завышенными обещаниями, которые раздавали без внятного финансового расчета. Вторая половина — результат удорожания себестоимости строительства на 15–20% всего за пару лет.
| Пример | Первоначальное обещание | После пересмотра |
|---|---|---|
| Иерусалим | +30 м² | требование −5 м², признано обоснованным |
| Тель-Авив, жилье | +18 м² | +10 м² из-за изменений в градостроительном плане |
| Тель-Авив, коммерция | +25 м² | +11 м² |
| Тель-Авив, 4-й квартал | +28 м² | +10 м² |
В последнем случае девелопер запросил еще больше: отменить оплату аренды на время стройки и усиленную банковскую гарантию, предоставить квартиры этажами ниже, удешевить спецификацию отделки и обязать каждого собственника доплатить по 130 000 ₪. Большинство пунктов жильцы в итоге приняли, но на финансовое софинансирование не пошли.
Что в такой ситуации делать собственникам?
- Провести независимый аудит: экономическая экспертиза покажет, насколько требования девелопера вообще оправданы.
- Оценить общую ликвидность: как напоминает эксперт, новая квартира с комнатой безопасности (мамад), паркингом, кладовой и балконом стоит в среднем на 60–80% дороже старой, даже если итоговая площадь останется прежней.
- Рассмотреть смену застройщика, если на рынке найдутся более привлекательные условия.
- Договориться о доле в прибыли: например, снизить планку рентабельности проекта с 18% до 16%, после достижения которой сверхдоход делится с жильцами.
Руководитель одной из компаний городского обновления, которого также цитирует Globes, настроен категорично: колебания цен и рост ставок по кредитам — это прямые риски девелопера. Возвращаться к обсуждению уже подписанного договора стоит лишь открыто и в исключительных обстоятельствах — при существенном изменении муниципальных планов или внезапных форс-мажорах.
Чего на самом деле стоит обещание новой квартиры
25 октября профильный портал Nadlan Center опубликовал колонку оценщика недвижимости и экономиста, возглавляющего комиссию по городской реновации при ассоциации оценщиков. Эксперт разбирает показательный пример: две абсолютно одинаковые квартиры, но одна уходит по цене заметно выше банковской оценки другой. Откуда взялась эта разница? Покупатель фактически доплатил за обещание скорого сноса и постройки нового дома.
Рыночная стоимость против залоговой
| Понятие | Определение |
|---|---|
| Рыночная стоимость | цена сделки между согласными покупателем и продавцом, закладывающая будущие ожидания |
| Залоговая стоимость | консервативная оценка, основанная исключительно на существующих правах и уже утвержденных планах |
Банк при расчете кредита опирается исключительно на залоговую стоимость. Платить за ожидания из своего кармана никто не запрещает, но взять под них ипотеку не выйдет.
Цифры, заставляющие задуматься
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Квартиры в утвержденных планах (2025 г.) | около 76 000, абсолютный рекорд |
| Квартиры с полученным разрешением (2025 г.) | падение примерно на 15 % |
| Всего утвержденных планов | 791 проект, порядка 342 000 квартир |
| Всего фактически выданных разрешений | около 75 000 квартир, 226 проектов |
| Средний срок от плана до разрешения | около четырех лет |
Каких подводных камней стоит опасаться
Высокий процент собранных подписей жильцов еще ничего не гарантирует по конкретной квартире. Договоренность с организатором жильцов — это вовсе не подписанный контракт с девелопером. А предупредительная запись в реестре прав лишь фиксирует факт обязательства, но вовсе не означает, что проект доведут до конца: загляните в наш гид по Tabo.
Что важно помнить покупателю
Перед покупкой старой квартиры под реновацию
Проверьте стадию утверждения проекта, внимательно изучите договор с застройщиком, сверьте запись в реестре недвижимости (Tabo) и помните: банк рассчитает финансирование исходя из текущей стоимости объекта, а не будущих обещаний. Просчитайте свой бюджет на калькуляторе финансирования и оцените сопутствующие расходы с помощью калькулятора налогов и сборов.
Перед покупкой новостройки в таком проекте
Если проект отправили на пересогласование, сроки могут заметно сдвинуться. Обязательно проверьте разрешение на строительство, банк, сопровождающий сделку, и гарантии по закону о продаже жилья. Специфику Тель-Авива мы подробно разобрали в статье про районы 5 и 6.
Заручитесь поддержкой экспертов
Просчитайте бюджет сделки целиком: НДС 18 % уже заложен в цену новостройки, сопутствующие расходы составят от 10 до 13 %, а налог на покупку (Mas Rechisha) рассчитывается под ваш профиль. Уже владеете жильем? Замена старой квартиры на новую подчиняется особым налоговым правилам — мы детально разобрали их в нашем гиде по Mas Rechisha. Вас сопровождают три ключевых специалиста: адвокат · ипотечный брокер · архитектор, а при необходимости — независимый оценщик недвижимости.
В каталоге IsraelStart представлено более 300 новостроек по всему Израилю: запросите индивидуальный расчет без каких-либо обязательств.
Источники
- Globes — С дополнительных 12 м² до 6: что делать, если застройщик урезает компенсацию? (23/10/2026)
- Nadlan Center — Чего стоит обещание новой квартиры в проекте pinoui-binoui? (25/10/2026)
Источники
- Source 1
- Source 2
