Раанана: собственники расторгли соглашения о пинуй-бинуй, застройщик требует 85 млн шекелей

Городское обновление сначала обсуждается между собственниками и застройщиками — а иногда переговоры заканчиваются разрывом. В Раанане собственники проекта Керен ха-Йесод 25-35, 96 квартир, расторгли свои соглашения о пинуй-бинуй. Застройщик «Боней ха-Тихон» требует 85 млн шекелей в арбитраже. Дело ещё не решено, и это нужно сказать сразу: на данном этапе есть требование, а не судебное решение. Но это дело, вместе с интересным налоговым компромиссом в том же городе, проливает свет на самую деликатную часть любого проекта городского обновления: соотношение сил между теми, кто владеет землёй, и теми, кто её застраивает.

Дело в цифрах

Керен ха-Йесод 25-35: собственники берут инициативу в свои руки

Проект касается домов № 25–35 на улице Керен ха-Йесод в Раанане, всего 96 квартир. Собственники решили расторгнуть соглашения о пинуй-бинуй, связывавшие их с застройщиком. В модели пинуй-бинуй собственники уступают свои права на землю в обмен на новую, более просторную квартиру в перестроенном здании; застройщик финансирует операцию за счёт продажи дополнительных квартир, созданных в проекте.

Расторжение таких соглашений — всегда серьёзный шаг. Со стороны собственников это предполагает убеждённость, что полученные условия больше не соответствуют стоимости их имущества или что проект не продвигается на согласованных условиях. Со стороны застройщика это означает годы работы и понесённые расходы по проекту, который останавливается.

85 млн шекелей, требуемых в арбитраже: требование, а не вердикт

«Боней ха-Тихон», застройщик, требует 85 млн шекелей в рамках арбитража. Эта сумма — значительная в масштабе проекта на 96 квартир — показывает размер ущерба, который, по оценке застройщика, он понёс: расходы на экспертизы и планирование, принятые обязательства и заявленную упущенную выгоду.

Важно не переоценивать значение этого этапа процедуры: арбитраж ещё не вынес решения. Требуемая сумма — это требование одной стороны, а не сумма, которую арбитр обязательно присудит. Это дело в любом случае напомнит собственникам и застройщикам, что условия выхода, сроки и гарантии в соглашении о пинуй-бинуй — не формальность: именно они в день спора решат, кто что платит.

Арбитраж, а не суд, кстати, является способом урегулирования, предусмотренным во многих таких договорах: процедура более быстрая и конфиденциальная, но её исход обязывает стороны в той же мере. Для 96 затронутых квартир ближайшая ставка проще и жёстче: проект остановлен, квартиры стареют, и ни реконструкция, ни продажа прав не могут продвигаться, пока спор не урегулирован. Каждый год блокировки подтачивает стоимость, за которую спорят оба лагеря, — именно это осознание, чаще, чем право, в конечном итоге возвращает стороны за стол переговоров.

Тот же город, другой урок: компромисс по налогу на улучшение

На этой неделе Раанана даёт второй урок, на этот раз налоговый. В другом деле застройщик «Кедар» заключил компромисс по налогу на улучшение (хейталь хашбаха): он заплатит 300 000 ₪, против примерно 2 млн шекелей, требовавшихся изначально, — то есть около 15 % от первоначальной суммы.

Хейталь хашбаха — это налог, взимаемый с прироста стоимости, созданного изменением планирования. Его расчёт основан на оценках, а оценки можно оспаривать: между оценкой муниципалитета и оценкой плательщика разрыв может быть огромным. Этот компромисс показывает это конкретно: требуемая сумма — не сумма к уплате, а встречная экспертиза — это инвестиция, а не расход. Наш анализ симулятора налогов и сборов и текущие дела о городском обновлении, такие как шесть зон пинуй-бинуй, объявленных в Тель-Авиве, показывают, насколько сильно этот налог влияет на экономику проектов.

Почему это дело выходит за пределы Раананы

Контекст придаёт этой отмене общенациональный масштаб. На конгрессе застройщиков в Эйлате отрасль сделала жёсткий вывод о жизнеспособности программ городского обновления: высокие затраты на строительство, налог на улучшение, сроки утверждения — экономическое уравнение многих проектов больше не сходится. Когда маржа застройщика сжимается, обещанные собственникам компенсации становятся первым предметом спора, а хрупкие проекты первыми распадаются.

Для собственника, к которому обращается застройщик, уроки практичны. Оценить своё имущество до подписания, а не просто принять предложенную компенсацию. Проверить опыт и финансовую устойчивость застройщика. Договориться о гарантиях: сроки исполнения, штрафы, жильё на замену на время работ, условия выхода. И главное — никогда не подписывать без адвоката, специализирующегося на городском обновлении и независимого от застройщика.

Для покупателя по плану в проекте пинуй-бинуй бдительность симметрична: соглашение, подписанное собственниками, — не разрешение на строительство, а проект всё ещё может провалиться на каждом этапе. История проекта, доля подписавшихся собственников и состояние процедур — часть должной проверки наравне с ценой.

В итоге

Раанана за одну неделю сосредоточила две стороны израильского городского обновления: конфликт, когда собственники на Керен ха-Йесод возвращают свои права ценой арбитража с требованием на 85 млн шекелей, и переговоры, когда налог на улучшение, требовавшийся в размере около 2 млн шекелей, завершается суммой в 300 000 ₪. В обоих случаях правило одно: в израильской недвижимости суммы, которые имеют значение, — это те, что записаны, оценены и защищены профессионалами.

Собственник, к которому обратились по поводу пинуй-бинуй, или покупатель в проекте обновления? Дайте перечитать соглашения и оценки до того, как вы возьмёте на себя обязательства.

Источники

- Globes — Раанана: отмена соглашений о пинуй-бинуй на Керен ха-Йесод 25-35, «Боней ха-Тихон» требует 85 млн шекелей в арбитраже
- Globes — Налог на улучшение в Раанане: компромисс на 300 000 ₪ для застройщика «Кедар»