Налог на улучшение в Израиле: урок Kikar HaMedina на 45 млн ₪

Покупая недвижимость в Израиле, сразу вспоминают о налоге на покупку, НДС или гонорарах специалистов. Но есть еще один сбор, о котором часто забывают: он связан не с самой сделкой, а с градостроительными планами. Речь идет о налоге на улучшение — hetel hashbacha. Решение Верховного суда по поводу Kikar HaMedina в Тель-Авиве, опубликованное на этой неделе, показало это во всей красе: цена вопроса составила 45 млн ₪. Дело касалось землевладельцев, но выводы из него важны для любого покупателя — как для тех, кто инвестирует из-за рубежа, так и для местных жителей.

Kikar HaMedina: четверть века согласований и планов

По данным Globes от 7 октября 2026 года, за проектом Kikar HaMedina стоят порядка 270 частных владельцев. После десятилетий задержек и бесконечных судебных тяжб они объединились, чтобы наконец строить вместе. Сам план менялся в три ключевых этапа.

Именно версия 2018 года привела к судебному спору. Местная комиссия Тель-Авива потребовала выплатить 135 млн ₪ в качестве налога на улучшение. Собственники возразили: отказ от тоннеля не улучшил, а только ухудшил их участки — трафик на площади подскочил бы на 15–20 %, принеся с собой постоянный шум и выхлопные газы.

Три инстанции — один вывод

Апелляционная комиссия постановила, что новый план существенно изменил ситуацию и приблизил сдачу проекта на несколько лет. Назначенный оценщик учел транспортные нюансы, хотя и посчитал их эффект ограниченным. В итоге налог урезали до 45 млн ₪ — ровно треть от исходных требований.

Верховный суд не стал заново пересчитывать цифры: иск не затрагивал принципиальных юридических вопросов и не создавал риска несправедливости. По поводу вспомогательных и технических площадей судьи подтвердили: они появились именно благодаря утвержденному плану и сделали возможной нестандартную форму зданий. Что же касается запрошенных льгот на защищенные помещения и доступную среду, суд напомнил: нормативная площадь комнат мамад и так освобождена от налога.

Главный вывод

Издание Globes выделяет здесь четкий урок: добавочная стоимость измеряется не только квадратными метрами или числом квартир. Если проект удается сдать на годы раньше, это само по себе создает реальную ценность — собственники получают свои квартиры или доход от продажи намного быстрее.

Главное о налоге на улучшение

- Когда начисляется : при утверждении градостроительного плана или выдаче исключительного разрешения, повышающего ценность недвижимости.
- Размер налога : как правило, половина от прироста стоимости, определенного лицензированным оценщиком.
- Когда платить : в момент реализации прав — то есть при продаже объекта или подаче заявки на разрешение на строительство.
- Кто забирает налог : местная комиссия по планированию, фактически — муниципалитет.
- Как оспорить : подать возражение независимому оценщику-арбитру или в апелляционную комиссию — классический пример тому кейс Kikar HaMedina.

Из этих базовых правил есть льготы и особые налоговые режимы, особенно в проектах городского обновления. В каждой конкретной сделке все нюансы обязательно должен проверить адвокат.

Что это меняет для покупателя

В новостройках

Застройщик обычно берет налог по утвержденным планам на себя, закладывая его прямо в цену. Главный нюанс — градостроительные планы, одобренные в период между подписанием договора и сдачей ключей: в контракте должно быть четко прописано, кто несет эти расходы.

На вторичном рынке

По правилам продавец закрывает налог по планам, утвержденным до момента сделки. Но порой продавец выясняет о крупном долге в самый последний момент, из-за чего регистрация прав намертво зависает. Запросите муниципальную налоговую справку заранее — избавите себя от неприятных сюрпризов.

Земельный участок или частный дом

Покупка недвижимости «с потенциалом» иногда превращается в покупку будущего налога на улучшение. Если новый градостроительный план расширит права на застройку, при стройке или последующей перепродаже придется отдать около половины полученной добавленной стоимости. Это особенно актуально там, где муниципалитеты возвращают дополнительные строительные права — подробнее об этом читайте в нашей статье о возвращении строительных льгот.

Налоги и сопутствующие расходы: к чему готовиться

Налог на улучшение идет в дополнение ко всему остальному. При покупке новостройки НДС 18% уже включен в заявленную цену, а сопутствующие расходы по оформлению сделки составят еще порядка 10–13%. Ставка налога на покупку напрямую зависит от вашего статуса — подробнее об этом читайте в нашем руководстве по Mas Rechisha. Чтобы быстро сориентироваться по общей сумме, используйте наш калькулятор налогов и сборов.

Покупателям из-за рубежа также стоит заранее оценить налоговые последствия в своей стране налогового резидентства. Если же вы уже живете в Израиле и продаете текущую квартиру ради новой покупки, не забудьте заложить в финансовый план возможный налог на улучшение.

Три специалиста для защиты вашей сделки

Вопросы градостроительства и налогов лучше решать втроем: адвокат · ипотечный брокер · архитектор. Юрист проверяет утвержденные планы, налоговые задолженности и условия распределения платежей. Архитектор оценивает реальные права на застройку, которые действительно можно реализовать на практике. Брокер же грамотно закладывает все сборы в общий план финансирования.

Загляните на страницу Tel Aviv, чтобы сориентироваться по локациям и проектам. В базе IsraelStart собрано более 300 новостроек по всему Израилю: запросите индивидуальный расчет без каких-либо обязательств.

Источники

- Globes — Kikar HaMedina : апелляция отклонена, 45 млн ₪ налога на улучшение (07/10/2026)
- Nadlan Center — Верховный суд отклонил апелляцию правообладателей Kikar HaMedina (07/10/2026)
- Globes — Возвращение послаблений в строительстве (06/10/2026)