ToHa 2 в Тель-Авиве: Salesforce и WeWork подписали договоры аренды офисов на сумму свыше 300 млн ₪

Пока израильский жилой рынок работает в замедленном режиме, премиальные офисы Тель-Авива продолжают подписывать очень крупные договоры аренды. Две сделки, о которых сообщили на этой неделе, это показывают: Salesforce и WeWork подписали крупные договоры аренды в башне ToHa 2 — одном из новых знаковых офисных зданий Тель-Авива. Вместе эти подписи означают около 25 300 м² и порядка 320 млн ₪ арендных обязательств. Для покупателя, который следит за рынком издалека, это сигнал, который нельзя игнорировать: спрос мировых гигантов на удачно расположенные офисы Тель-Авива не угас.

Две подписи, одно здание

Таким образом, башня ToHa 2 одновременно принимает мирового разработчика программного обеспечения и гиганта коворкинга. Две разные модели — классическая аренда с одной стороны и гибкое пространство с другой — но одна и та же ставка на местоположение.

Salesforce: 15 300 м² на пять лет

Salesforce подписала договор на пять этажей, то есть около 15 300 м², сроком на пять лет и на общую сумму около 140 млн ₪, то есть около 28 млн ₪ в год. Переезд запланирован на первое полугодие 2028 года.

Три вывода. Во-первых, масштаб: занять сразу пять этажей — это обязательство роста, а не простая корректировка площади. Во-вторых, календарь: переезд в 2028 году означает решение, принятое сегодня на основе видимости на несколько лет вперёд, несмотря на нынешний экономический и политический контекст. Наконец, уровень цены: при такой годовой сумме Salesforce платит высокую цену за новое и удачно расположенное здание, что подтверждает: верхняя часть офисного рынка Тель-Авива сохраняет свою притягательность.

WeWork: 10 000 м² на десять лет

WeWork, со своей стороны, подписала десятилетний договор аренды на 10 000 м², этажи с 13 по 16, на сумму около 180 млн ₪, то есть около 150 ₪ за м² в месяц.

Главное здесь — срок: десять лет, вдвое дольше обязательства Salesforce. Для оператора коворкингов, чья модель основана на сдаче гибких пространств в аренду компаниям любого размера, договор такой длины на 10 000 м² предполагает твёрдую уверенность в спросе на гибкие офисы в Тель-Авиве. Арендная ставка около 150 ₪ за м² в месяц относит здание к премиальному сегменту города.

Что эти договоры говорят об офисах Тель-Авива

Эти две подписи появились в то время, когда жилой рынок переживает трудный период: высокий запас непроданных новых квартир, слабые продажи, застройщики под давлением. Премиальный офис рассказывает другую историю.

С одной стороны, крупные технологические компании продолжают выбирать Тель-Авив для своих региональных офисов и отдают предпочтение современным, хорошо обслуживаемым зданиям, соответствующим нынешним стандартам. С другой стороны, гибкие пространства формируются как устойчивое предложение, с долгосрочными обязательствами, которые всё больше напоминают классические договоры аренды.

Для инвестора урок двойной. Ценность центрального местоположения в Тель-Авиве зависит не только от жилья: спрос на офисы со стороны международных компаний поддерживает всю экосистему недвижимости в центре города, включая магазины и услуги. А расхождение между жилым рынком, находящимся в коррекции, и премиальным офисным рынком, который подписывает договоры на таком уровне, напоминает, что «израильская недвижимость» — это не единый рынок, а мозаика сегментов, которые движутся не вместе.

Следует также отметить календарь этих решений. Договор, подписанный в конце 2026 года, с переездом в первом полугодии 2028 года, как у Salesforce, обсуждается исходя из ожиданий: будущая численность сотрудников, гибридная организация работы, имидж компании. То, что два игрока такого масштаба соглашаются взять обязательства сейчас, по ценам премиального сегмента, показывает, что они не делают ставку на обвал арендных ставок на офисы в Тель-Авиве. Для владельцев более старых офисных зданий сигнал, напротив, менее приятен: спрос концентрируется на новых зданиях, и именно эта концентрация увеличивает разрыв между премиальным сегментом и остальным фондом.

А что это значит для покупателя жилья?

Если вы покупаете, чтобы жить или сдавать в аренду, эти договоры тоже имеют значение. Районы Тель-Авива, где сосредоточены технологические рабочие места и штаб-квартиры компаний, поддерживают структурный спрос на аренду: израильские специалисты и экспатрианты стремятся жить рядом с этими центрами. Это одна из причин, по которым набережная и центр продолжают привлекать иностранных покупателей, как показывает на этой неделе покупка двух этажей башни Daniel Tower за 119 млн ₪.

И наоборот, у этой концентрации есть цена: секторы, поддерживаемые спросом компаний, — это также те, где цены держатся лучше всего. Покупатель, ищущий скидку, посмотрит в другом месте; тот, кто нацелен на долгосрочную стабильность аренды, найдёт здесь весомый аргумент. Наш обзор рынка за неделю помещает эти подписи в общую картину.

Как действовать покупателю

Покупку в Тель-Авиве готовят с цифрами в руках: общий бюджет, график платежей с помощью симулятора графика платежей и сравнение финансирования до любого предложения. В районах, где международный спрос на работу поддерживает спрос, нужно также рассуждать как будущий арендодатель: кто снимет это жильё, по какой арендной ставке и с каким простоем между двумя арендаторами? Договоры аренды ToHa 2 не определяют цену квартиры, но они документируют глубину спроса, поддерживающего центральные районы. Именно такой анализ — местоположение, спрос, цена входа — должен предшествовать предложению, а не следовать за ним.

Источники

- Calcalist Tech — Salesforce подписывает договор в ToHa 2: около 15 300 м² на 5 лет и около 140 млн ₪
- Calcalist Tech — WeWork подписывает 10 000 м² на 10 лет в ToHa 2, около 180 млн ₪