Comprar um imóvel em Israel a partir da Alemanha

Do imposto de compra ao crédito fiscal na Alemanha e ao financiamento: o guia completo para compradores alemães.

Um alemão pode comprar um imóvel em Israel?

Sim. Os compradores estrangeiros estão sujeitos em Israel às mesmas regras que os israelitas: vai precisar de um advogado imobiliário israelita, de uma conta bancária em Israel e — se não estiver no local — de uma procuração notarial com apostila. A propriedade é registada no Tabu (registo predial): é o registo que o torna proprietário. A compra na planta a um promotor segue as mesmas regras.

Transferência de dinheiro e origem dos fundos

Os preços são fixados em shekels (₪). Abra cedo uma conta israelita em seu nome — a abertura para não residentes demora algumas semanas — e transfira a partir da sua conta alemã. Guarde os comprovantes completos de cada transferência: a origem documentada dos fundos é a condição para repatriar mais tarde o produto da venda para a Alemanha. Orçamento em euros, pagamento em shekels — o risco cambial EUR/ILS planeia-se, não se descobre na última semana.

Fiscalidade: Mas Rechisha e a convenção Alemanha-Israel

Na compra, os não residentes pagam o Mas Rechisha (imposto de compra): 8 % até 6.055.070 ₪ e 10 % acima desse valor, desde o primeiro shekel, pagável em 60 dias — escalões congelados até 15 de janeiro de 2028. A convenção Alemanha-Israel (acordo de 1962, protocolo de 2014) continua aplicável: as rendas são tributadas em Israel (taxa fixa de 10 % sobre o bruto ou escala progressiva com dedução de encargos) e declaradas na Alemanha através do Anlage AUS, com o mecanismo de imputação (Anrechnungsverfahren) — o certificado da administração fiscal israelita permite a imputação na Alemanha. A mais-valia (Mas Shevach, 25 % sobre o ganho real) também é tributada em Israel e imputada na Alemanha. Faça validar a sua situação por um fiscalista com experiência em convenções antes de assinar.

Financiamento: mashkanta até 50 %

Os bancos israelitas (Leumi, Hapoalim, Mizrahi-Tefahot, Discount) emprestam a não residentes até 50 % do preço de compra (75 % para residentes), a 20-30 anos, com taxas em 2026 de cerca de 4 a 6 % conforme a fórmula. Conte com 4 a 8 semanas de análise, com comprovantes de rendimentos, recibos de vencimento e extratos bancários dos últimos 6 meses. Veja o nosso guia da mashkanta.

Tama 38 e Pinouy Binouy: a renovação urbana como oportunidade

Tama 38 e Pinouy Binouy são os programas israelitas de renovação urbana: o Tama 38/1 reforça e amplia edifícios existentes (acrescentando um Mamad, quarto seguro); o Tama 38/2 e o Pinouy Binouy demolhem e reconstroem. Comprar num projeto aprovado pode criar valor, mas os prazos são longos e muitos projetos nunca chegam à fase de licença. Verifique o estado real da licença — não o folheto — antes de comprometer fundos.

Assinar à distância: procuração com apostila

Não precisa de viajar para assinar. Uma procuração assinada perante um notário na Alemanha e revestida da apostila permite ao seu advogado israelita assinar em seu nome. Inicie os trâmites cedo: os bancos e o Tabu têm os seus próprios formulários e prazos.

Compra a partir da Alemanha? Faça-se acompanhar Advogado de língua alemã, corretor de crédito e fiscalista com experiência em convenções — um único interlocutor.