Comprar casa em Israel desde o Brasil: guia 2026

O guia completo 2026 para brasileiros: procedimento legal, procuração com apostila, financiamento mashkanta, Mas Rechisha de 8 %, transferência de fundos e fiscalidade brasileira — com preços indicativos por cidade.

Brasileiro pode comprar imóvel em Israel?

Sim, sem dúvida. Israel não impõe nenhuma restrição a estrangeiros que queiram comprar um imóvel: você não precisa morar no país, não precisa de visto, não precisa abrir empresa local nem se associar a um cidadão israelense. O comprador brasileiro tem exatamente os mesmos direitos de aquisição de um cidadão israelense, com a única exceção de certas zonas militares ou de segurança, onde a compra é limitada para todos. Todo o procedimento é conduzido por um advogado israelense especializado e, graças à procuração, você nem precisa viajar: a grande maioria dos brasileiros conclui a compra 100 % a distância, de São Paulo, do Rio ou de Brasília. Vale saber, porém, que comprar um imóvel não dá nenhum direito de residência ou cidadania: é um investimento patrimonial, não uma via de imigração.

A grande diferença entre comprar como brasileiro não residente e comprar como residente israelense é fiscal. O não residente paga o Mas Rechisha, o imposto de compra, em alíquota fixa de 8 % desde o primeiro shekel, enquanto a tabela progressiva dos residentes segue congelada até 15/01/2028 pela lei orçamentária de 2025. Quanto aos preços indicativos em 2026, Tel Aviv gira entre 55 000 e 65 000 ₪/m², Netanya entre 35 000 e 42 000 ₪/m² e Jerusalém entre 40 000 e 50 000 ₪/m²: definir seu orçamento e seu objetivo (rentabilidade com aluguel ou segunda residência) antes de escolher a cidade é a primeira decisão estratégica.

Os 7 passos para comprar desde o Brasil

Passo 1 — A procuração (Ipui Koah)

Tudo começa com o Ipui Koah, a procuração israelense que dá ao seu advogado plenos poderes: negociar o preço, assinar o contrato de compra e venda (o haskem), pagar em seu nome e registrar o imóvel no Tabu. Ela é assinada no Brasil, em cartório ou no consulado de Israel, e depois apostilada conforme a Convenção de Haia — o Brasil é membro desde 2016, então a apostila brasileira vale diretamente em Israel, sem nenhuma legalização adicional. Esse documento é a chave de todo o processo: sem ele, nada anda a distância. Resolva isso já na primeira semana, porque as etapas bancárias e a assinatura dependem de o seu advogado já ter a procuração regularizada.

Passo 2 — CPF, passaporte e dossiê

O CPF é indispensável: sem ele, você não consegue fazer transferências internacionais a partir do Brasil nem justificar fiscalmente a operação perante a Receita Federal. Some a ele o passaporte válido, os comprovantes de renda (holerites, declaração anual do IR) e, ponto crítico, a comprovação da origem dos recursos — extratos bancários, escrituras de venda de outros bens, declarações fiscais. Tanto os bancos israelenses quanto a Receita exigem rastreabilidade completa do dinheiro: um dossiê limpo e traduzido desde o início evita semanas de idas e vindas na hora do financiamento ou da grande transferência.

Passo 3 — Abrir conta bancária em Israel a distância

Se você for financiar, a conta bancária israelense é obrigatória: os bancos só liberam a mashkanta em conta local. Ela também facilita muito os pagamentos recorrentes depois da compra: arnona (imposto municipal), condomínio, seguros. A boa notícia é que a abertura pode ser feita a distância, por meio do seu advogado, nos grandes bancos do país — Hapoalim, Leumi ou Discount — com passaporte, CPF, comprovante de residência e prova de renda. Mesmo comprando à vista, a conta local é altamente recomendável: centraliza o recebimento de aluguéis e todos os pagamentos ligados ao imóvel.

Passo 4 — Financiamento: a mashkanta para não residentes

Não residentes podem, sim, obter hipoteca em Israel. A mashkanta cobre até 50 % do preço de compra, e até 60 % com um bom dossiê (renda estável e bem documentada no Brasil, bom histórico bancário). Em 2026, os juros estão em torno de 5-6 %, com prazos de 15 a 25 anos, e a aprovação leva de 4 a 8 semanas: é a etapa crítica do cronograma, então comece o quanto antes. O banco vai avaliar sua renda no Brasil com documentos traduzidos e apostilados, e você poderá escolher entre taxa fixa ou variável atrelada à taxa prime. Dica de especialista: consiga a pré-aprovação antes de assinar o compromisso de compra para negociar com força.

Passo 5 — Mas Rechisha: 8 % desde o primeiro shekel

O Mas Rechisha é o imposto israelense sobre a compra de imóveis. Para não residentes, é simples e fixo: 8 % sobre o preço total, desde o primeiro shekel. Num apartamento de 2 000 000 ₪, são 160 000 ₪ de imposto, sem faixas nem isenções. A tabela progressiva mais favorável dos residentes está congelada até 15/01/2028, mas não se aplica a você se não for residente fiscal israelense. Seu advogado cuida da declaração à Israel Tax Authority e do pagamento dentro dos prazos legais após a assinatura: é um custo para colocar no orçamento desde o primeiro dia, não uma surpresa de última hora.

Passo 6 — Tabu, assinatura e registro

Antes de assinar qualquer coisa, seu advogado verifica o Tabu, o registro de imóveis israelense: identidade do verdadeiro proprietário, ausência de hipotecas ou penhoras, conformidade urbanística do imóvel. Só com o Tabu limpo é assinado o haskem — e quem assina é o seu advogado, em seu nome, graças ao Ipui Koah: você não viaja. Os recursos são transferidos para a conta fiduciária do advogado, que os libera conforme o calendário do contrato, e o registro final no Tabu torna você oficialmente proprietário. Guarde todas as traduções apostiladas e os comprovantes: você vai precisar deles para a declaração no Brasil.

Passo 7 — Cronograma: 2 a 4 meses

Um calendário realista: semanas 1-2, assinatura da procuração e apostila no Brasil; semanas 2-6, abertura da conta bancária e pedido da mashkanta; semanas 6-10, busca do imóvel, proposta, verificações no Tabu e negociação; depois, assinatura do haskem, declaração do Mas Rechisha e registro final. A aprovação do financiamento (4 a 8 semanas) dita o ritmo: comprando à vista, o processo pode chegar perto de 2 meses. Em lançamentos na planta, o cronograma da incorporadora se soma ao calendário, com pagamentos escalonados até a entrega.

Quanto custa de verdade? Exemplo com 2 000 000 ₪

Além do preço de compra, o comprador brasileiro deve prever de 11 % a 13 % a mais em impostos, honorários e taxas. A tabela abaixo detalha cada item para um apartamento de 2 000 000 ₪, o orçamento típico de um primeiro investimento.

Item | Valor | Detalhe ---|---|--- Preço de compra | 2 000 000 ₪ | base do cálculo Mas Rechisha (8 %) | 160 000 ₪ | imposto fixo para não residentes, desde o primeiro shekel Honorários do advogado (1-1,5 % + IVA) | 20 000-30 000 ₪ | verificação no Tabu, redação do haskem, registro Taxas bancárias (~0,5 %) | ~10 000 ₪ | abertura de conta, análise do dossiê da mashkanta Corretor (2 %) | 40 000 ₪ | apenas se houver intermediação na operação Traduções e apostilas | alguns milhares de ₪ | documentos brasileiros traduzidos e apostilados **Total estimado** | **≈ 2 235 000 ₪** | **+12 % sobre o preço de compra**

O total real varia entre +11 % e +13 % conforme os honorários do advogado e a presença ou não de corretor. Em lançamentos, algumas incorporadoras aplicam correção ao preço até a entrega: confira no contrato. E mantenha sempre uma margem para a variação do câmbio na rota real-dólar-shekel (o risco BRL/ILS), porque entre a proposta e o pagamento final podem passar semanas.

Como transferir seu dinheiro do Brasil para Israel

Transferir valores altos do Brasil para Israel exige comparar custo, prazo e burocracia — e não esquecer o IOF de 1,1 % que o Brasil cobra sobre transferências para a sua própria conta no exterior (Imposto sobre Operações Financeiras). Esse 1,1 % entra no custo total e precisa estar no seu orçamento. Guarde cada comprovante: a Receita Federal e o banco israelense vão pedir a rastreabilidade completa dos recursos.

Solução | Custo | Prazo | Vantagens ---|---|---|--- Wise | tarifa baixa + câmbio comercial | 1-3 dias | ideal para valores médios, 100 % online Remessa Online | tarifa competitiva em reais | 1-3 dias | especialista em Brasil, suporte em português blueTransfer | tarifa negociável em valores altos | 1-5 dias | operadora especializada em transferências imobiliárias Banco tradicional | spread alto + tarifas fixas | 3-7 dias | útil se o seu banco já conhece seu perfil e seus recursos

Para um valor na ordem de 2 000 000 ₪, cote com 2 ou 3 provedores: em somas grandes, um décimo de spread representa milhares de reais. O banco israelense vai exigir a comprovação da origem dos recursos — tenha em mãos sua declaração do IR, escrituras de venda de bens no Brasil e extratos bancários. Fracione a transferência em vários envios conforme o calendário de pagamentos do haskem e jamais use canais informais: um envio não declarado pode travar toda a operação.

Fiscalidade brasileira: como declarar seu imóvel

Ter um imóvel em Israel não dispensa nenhuma obrigação no Brasil. Você deve declarar o imóvel no exterior todo ano na Declaração de Ajuste Anual do IR, pelo custo histórico de aquisição convertido em reais, e se o total dos seus bens no exterior atingir ou passar de 1 milhão de dólares, entregar ainda a CBE anual (Capitais Brasileiros no Exterior) ao Banco Central do Brasil. Os aluguéis recebidos em Israel são declarados no Brasil, e o valor de uma futura venda deve ser repatriado pelos canais oficiais, com a devida declaração.

Para evitar a bitributação existe o acordo fiscal Brasil-Israel, assinado em 2002 e em vigor desde 2005, que estabelece o mecanismo de crédito fiscal: o imposto pago num país é abatido do devido no outro. Na venda, o Brasil tributa o ganho de capital entre 15 % e 22,5 % conforme o valor do ganho, enquanto Israel aplica o mas shevach de cerca de 25 % para não residentes; o acordo permite compensar o que foi pago em Israel no imposto brasileiro. Os aluguéis são tributados nos dois países, também com crédito pelo imposto pago em Israel.

A regra de ouro é documental: guarde o contrato de compra (haskem), todos os comprovantes de transferência, os recibos do Mas Rechisha e cada declaração entregue. Trabalhe com um contador brasileiro experiente em bens no exterior que conheça também as particularidades israelenses, e confira a norma vigente antes de cada ano fiscal, porque tanto a Receita quanto a Israel Tax Authority ajustam regras e formulários com frequência.

Seu projeto, acompanhado em português

Resumindo: sim, o brasileiro pode comprar em Israel sem morar lá; o processo tem 7 passos claros, leva de 2 a 4 meses, custa cerca de 12 % a mais que o preço de compra, admite financiamento de até 50-60 % e exige declarar o bem todo ano no Brasil. Com preços 2026 que vão de 35 000 ₪/m² em Netanya a 65 000 ₪/m² em Tel Aviv, a decisão mais rentável é definir primeiro seu orçamento e seu objetivo — rentabilidade com aluguel ou segunda residência — e escolher a cidade depois.

A IsraelStart acompanha compradores brasileiros em português: imóveis verificados, advogados bilíngues, assessores de financiamento mashkanta e ajuda com a transferência de fundos. Comece pelo quiz para definir seu projeto com precisão ou veja diretamente os lançamentos disponíveis.

Perguntas frequentes

Preciso viajar para Israel para comprar?

Não. Com a procuração Ipui Koah, assinada em cartório ou no consulado e apostilada conforme a Convenção de Haia (o Brasil é membro desde 2016), seu advogado negocia, assina e registra tudo em seu nome. A maioria dos brasileiros conclui a compra 100 % a distância.

Posso financiar sendo não residente?

Sim. A mashkanta para não residentes cobre até 50 % do preço (até 60 % com um bom dossiê), com juros de ~5-6 % em 2026 e prazos de 15 a 25 anos. Você precisa de conta bancária em Israel — abertura a distância possível via advogado no Hapoalim, Leumi ou Discount — e a aprovação leva de 4 a 8 semanas.

Qual é o imposto de compra (Mas Rechisha)?

Para não residentes: 8 % fixo desde o primeiro shekel — 160 000 ₪ sobre um imóvel de 2 000 000 ₪. A tabela progressiva dos residentes está congelada até 15/01/2028, mas não se aplica a quem não é residente fiscal israelense.

Como declaro o imóvel no Brasil?

Na declaração anual do IR (imóvel no exterior, pelo custo de aquisição em reais) e, se seus bens no exterior somarem 1 milhão de dólares ou mais, na CBE anual do Banco Central. O acordo fiscal Brasil-Israel (2002, em vigor desde 2005) evita a bitributação por meio de crédito fiscal.

Quanto tempo leva todo o processo?

De 2 a 4 meses: procuração e apostila (1-2 semanas), conta bancária e pré-aprovação do financiamento (4-8 semanas, a etapa crítica), busca, proposta, verificações no Tabu, assinatura e registro.

Preciso de conta bancária em Israel?

Sim, se for financiar: o banco só libera a mashkanta em conta local. Ela também facilita os pagamentos recorrentes (arnona, condomínio). Abre-se a distância com seu advogado; mesmo comprando à vista, é altamente recomendável.

CBS (Escritório Central de Estatísticas de Israel), Israel Tax Authority, Banco Central do Brasil, Receita Federal, Acordo contra a bitributação Brasil-Israel (2002, em vigor desde 2005)