Immobilier de luxe en Israël : 150 000 ₪ le m² à Tel Aviv, des loyers à 100 000 ₪ par mois
Pendant que le marché courant hésite, le haut de gamme affiche ses chiffres : un demi-étage vendu environ 37 M₪ sur le front de mer de Tel Aviv, des loyers jusqu'à plus de 100 000 ₪ par mois, un penthouse revendu au même prix qu'il y a deux ans à Ashkelon. Et un modèle qui recule : la tour qui mélange logements et bureaux.
Le haut de gamme israélien obéit à ses propres règles. Moins sensible au crédit, porté par une clientèle internationale et par les fortunes de la technologie, il continue d'enregistrer des transactions spectaculaires. Mais les chiffres de la semaine montrent aussi ses limites : rendement faible, prix qui stagnent en valeur réelle hors des emplacements d'exception. Une lecture utile pour l'acheteur depuis l'étranger, très présent sur ce segment, comme pour les Israéliens déjà en Israël.
Tel Aviv : environ 150 000 ₪ le m² face à la mer
Selon Nadlan Center, le 27 octobre 2026, une femme d'affaires installée à l'étranger a acquis un demi-étage dans une tour de luxe de la rue HaYarkon, face à la plage.
| Élément | Valeur |
|---|---|
| Prix | environ 37 M₪ |
| Surface | environ 246 m², balcon compris |
| Prix au m² | environ 150 000 ₪ |
| Étage | 17e sur 20 |
| Autres ventes du projet | un étage complet à environ 64 M₪, des lots de 11,5 à 35,5 M₪ |
| Penthouse proposé | environ 600 m², à partir d'environ 110 M₪ |
Selon le promoteur, environ 60 % des 67 logements ont été vendus avant le lancement officiel, sans publicité, surtout à des résidents étrangers et à des professionnels de la technologie, qui comptent pour la plupart y habiter.
Ashkelon : un penthouse revendu au même prix
Le 25 octobre, Globes racontait l'histoire d'un penthouse de la marina d'Ashkelon, en deuxième ligne face à la mer.
| Élément | Valeur |
|---|---|
| Bien | 6 pièces, 188 m², terrasse de 115 m² |
| Prix | 7,5 M₪, soit environ 32 000 ₪ le m² selon le calcul de Globes |
| Acheteurs | résidents étrangers |
| Prix moyen au m² dans le projet | environ 22 000 ₪ |
| Appartements anciens en première ligne | environ 18 000 ₪ le m² |
Il y a deux ans, une première acheteuse avait signé à un prix similaire, en conditionnant son achat à la vente de deux appartements. Faute d'avoir vendu, la transaction a été annulée fin 2025. Globes note qu'un prix identique deux ans plus tard traduit une baisse en valeur réelle, compte tenu de l'inflation. Une représentante du promoteur estime à plus de 20 % la part des acheteurs étrangers dans le projet.
La location de luxe : des loyers qui tiennent
| Bien | Loyer mensuel |
|---|---|
| Penthouse vue mer, Tel Aviv | 60 000 ₪ |
| Appartement de 208 m² face à la mer, Tel Aviv | 35 000 $ |
| Appartement de 147 m² en tour, Tel Aviv | 60 000 ₪ |
| Maison, Jérusalem | 55 000 ₪ |
| Villa de 600 m², Herzliya Pituach | 25 000 $ |
| 4 pièces de 120 m² près de la mer, Tel Aviv | 24 000 ₪ |
Selon les courtiers cités par Globes, ces loyers ne baissent pas, et certains augmentent, surtout dans le neuf proche de la mer. Les locataires sont souvent des résidents étrangers venus pour une durée limitée et des hommes d'affaires. Dans un même immeuble, deux logements comparables se sont loués 24 000 et 36 000 ₪ : l'étage et surtout la finition font la différence.
Un rendement très faible
Un courtier de Jérusalem cité par Globes situe le rendement locatif brut entre 1,5 et 2 % par an. Exemple : un bien de 20 M₪ loué 30 000 ₪ par mois rapporte environ 1,8 % avant frais et impôts. Le luxe est donc un achat d'usage ou de patrimoine, rarement un placement de rendement.
Les tours mixtes reculent
Le 23 octobre, une chronique de Globes expliquait pourquoi de grands groupes renoncent aux logements dans les tours qui mêlent bureaux, commerces et habitations. L'un d'eux a abandonné 292 logements prévus dans une tour près de l'entrée de Tel Aviv.
| Facteur | Constat |
|---|---|
| Prix relatif | un logement se vend jusqu'à environ deux fois plus cher qu'un bureau au m² |
| Marché des bureaux | environ 180 millions de m² de bureaux et commerces déjà approuvés |
| Technique | plomberie, ventilation et pièces sécurisées plus complexes |
| Gestion | conflits d'intérêts entre résidents et commerces |
Un 3 pièces de 91 m² au 58e étage d'une tour mixte de Ramat Gan s'est vendu 3,1 M₪, nettement sous les tours comparables. Les acheteurs semblent préférer un environnement strictement résidentiel.
Ce que l'acheteur peut en retenir
Depuis l'étranger
L'acheteur depuis l'étranger représente une part importante de ce segment. Faites vérifier par l'avocat les règles fiscales applicables à un non-résident, et notamment la taxe d'achat (Mas Rechisha), à valider selon le profil, avec notre guide de la Mas Rechisha. Méfiez-vous des achats conditionnés à une autre vente, comme à Ashkelon.
Pour un Israélien déjà en Israël
Le luxe locatif montre qu'il est parfois rationnel de louer plutôt que d'acheter quand le rendement est faible. Comparez avec notre simulateur de financement.
Dans une tour mixte
Interrogez l'avocat sur la gestion de l'immeuble et la répartition des charges entre logements et commerces. Les projets de Tel Aviv décrits dans notre article sur la place Atarim et Jaffa séparent d'ailleurs désormais logements et hôtel. Consultez les pages Tel Aviv et Ashkelon.
Se faire accompagner
Chiffrez le coût complet : TVA de 18 % incluse dans le prix du neuf, frais de clôture de 10 à 13 %, taxe d'achat à valider selon le profil. Trois experts vous accompagnent : avocat · courtier · architecte.
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Sources
- Nadlan Center — Un demi-étage acquis 37 M₪ dans une tour de luxe du front de mer de Tel Aviv (27/10/2026)
- Globes — Transaction annulée après deux ans : le penthouse revendu au même prix (25/10/2026)
- Globes — 100 000 ₪ par mois : qui loue les logements de luxe ? (25/10/2026)
- Globes — Pourquoi de grands groupes renoncent aux logements dans les tours mixtes (23/10/2026)
Sources
- Source 1
- Source 2
- Source 3
- Source 4
