ToHa 2 à Tel Aviv : Salesforce et WeWork signent plus de 300 M₪ de bureaux

Pendant que le marché résidentiel israélien tourne au ralenti, le bureau haut de gamme de Tel Aviv signe des baux de très grande taille : deux transactions rapportées cette semaine dans la tour ToHa 2 — Salesforce et WeWork — représentent à elles deux environ 25 300 m² et quelque 320 M₪ d'engagements locatifs. Pour un acheteur qui suit le marché de loin, c'est un signal à ne pas négliger : la demande des géants mondiaux pour les bureaux bien placés de Tel Aviv ne s'est pas éteinte.

Deux signatures, un même immeuble

La tour ToHa 2 accueille donc, dans le même mouvement, un éditeur de logiciels mondial et le géant du coworking. Deux modèles différents — le bail classique d'un côté, l'espace flexible de l'autre — mais un même pari sur l'emplacement.

Salesforce : 15 300 m² pour cinq ans

Salesforce a signé pour cinq étages, soit environ 15 300 m², pour une durée de cinq ans et un montant total d'environ 140 M₪, c'est-à-dire environ 28 M₪ par an. L'emménagement est prévu au premier semestre 2028.

Trois enseignements. D'abord, la taille : prendre cinq étages d'un coup, c'est un engagement de croissance, pas un simple ajustement de surface. Ensuite, le calendrier : un emménagement en 2028 signifie une décision prise aujourd'hui sur la base d'une visibilité à plusieurs années, malgré le contexte économique et politique du moment. Enfin, le niveau de prix : à ce montant annuel, Salesforce paie le prix fort pour un immeuble neuf et bien situé, ce qui confirme que le haut du marché du bureau à Tel Aviv conserve son pouvoir d'attraction.

WeWork : 10 000 m² pour dix ans

WeWork a signé de son côté un bail de dix ans portant sur 10 000 m², des étages 13 à 16, pour environ 180 M₪, soit environ 150 ₪ par m² et par mois.

La durée est le fait marquant : dix ans, c'est le double de l'engagement de Salesforce. Pour un acteur du coworking, dont le modèle repose sur la revente d'espaces flexibles à des entreprises de toutes tailles, un bail de cette longueur sur 10 000 m² suppose une confiance solide dans la demande de bureaux flexibles à Tel Aviv. Le loyer d'environ 150 ₪ par m² et par mois place l'immeuble dans le segment premium de la ville.

Ce que ces baux disent du bureau à Tel Aviv

Ces deux signatures interviennent alors que le résidentiel traverse une phase difficile : stock de logements neufs invendus élevé, transactions en berne, promoteurs sous pression. Le bureau prime raconte une autre histoire.

D'un côté, les grandes entreprises technologiques continuent de choisir Tel Aviv pour leurs implantations régionales, et elles privilégient les immeubles récents, bien desservis et aux normes actuelles. De l'autre, les espaces flexibles se structurent comme une offre durable, avec des engagements longs qui ressemblent de plus en plus à des baux classiques.

Pour l'investisseur, la leçon est double. La valeur d'un emplacement central à Tel Aviv ne dépend pas que du résidentiel : la demande de bureaux des entreprises internationales soutient tout l'écosystème immobilier du centre-ville, commerces et services compris. Et la divergence entre un résidentiel en correction et un bureau prime qui signe à ces niveaux rappelle qu'« immobilier israélien » n'est pas un marché unique, mais une mosaïque de segments qui ne bougent pas ensemble.

Il faut aussi noter le calendrier de ces décisions. Un bail signé fin 2026 pour un emménagement au premier semestre 2028, comme celui de Salesforce, se négocie sur des anticipations : effectifs à venir, organisation du travail hybride, image de l'entreprise. Que deux acteurs de cette taille acceptent de s'engager maintenant, aux prix du segment premium, indique qu'ils ne parient pas sur un effondrement des loyers de bureaux à Tel Aviv. Pour les propriétaires d'immeubles de bureaux plus anciens, le signal est en revanche moins doux : la demande se concentre sur les immeubles récents, et c'est cette concentration qui creuse l'écart entre le prime et le reste du parc.

Et pour l'acheteur résidentiel ?

Si vous achetez pour habiter ou pour louer, ces baux comptent aussi. Les quartiers de Tel Aviv qui concentrent l'emploi technologique et les sièges d'entreprises entretiennent une demande locative structurelle : cadres israéliens et expatriés cherchent à vivre près de ces pôles. C'est l'une des raisons pour lesquelles le front de mer et le centre continuent d'attirer les acheteurs étrangers, comme le montre cette semaine l'achat de deux étages de la Daniel Tower pour 119 M₪.

À l'inverse, cette concentration a un prix : les secteurs tirés par la demande des entreprises sont aussi ceux où les prix résistent le mieux. L'acheteur qui cherche une décote regardera ailleurs ; celui qui vise la stabilité locative à long terme trouvera ici un argument de poids. Notre bilan du marché de la semaine replace ces signatures dans le tableau d'ensemble.

Se faire accompagner pour un achat à Tel Aviv

Un achat à Tel Aviv se prépare chiffres en main : budget global, échéancier de paiement avec le simulateur d'échelonnement, et financement comparé avant toute offre. Dans les quartiers où l'emploi international entretient la demande, il faut aussi raisonner en locataire futur : qui louera ce bien, à quel niveau de loyer, et avec quelle vacance entre deux occupants ? Les baux de ToHa 2 ne font pas un prix d'appartement, mais ils documentent la profondeur de la demande qui soutient les quartiers centraux. C'est exactement le type d'analyse — emplacement, demande, prix d'entrée — qui doit précéder une offre, plutôt que la suivre.

Sources

- Calcalist Tech — Salesforce signe à ToHa 2 : environ 15 300 m² pour 5 ans et environ 140 M₪
- Calcalist Tech — WeWork signe 10 000 m² pour 10 ans à ToHa 2, environ 180 M₪