Élections 2026 : ce que les programmes logement et la chute de la Bourse disent à l'acheteur

Le 27 octobre 2026, les Israéliens ont élu la 26e Knesset. Pour le logement, enjeu central de la campagne, le résultat ne tranche rien dans l'immédiat : selon les sondages de sortie des urnes publiés par Israel Hayom, aucun bloc ne réunit les 61 sièges nécessaires. En attendant un gouvernement, les marchés ont réagi, et les promoteurs patientent. Ce décryptage s'adresse à l'acheteur depuis l'étranger comme aux Israéliens déjà en Israël, sans prendre parti.

Le calendrier politique

Ces dates ne disent rien de la durée des négociations. Un gouvernement peut se former en quelques semaines ou se faire attendre bien plus longtemps.

La Bourse sanctionne l'immobilier

Le 28 octobre à midi, selon Nadlan Center, l'indice TA-Construction reculait de plus de 7 % et l'indice TA-Immobilier de plus de 6 %. Le TA-35 perdait 2,68 % et le TA-125 environ 3 %. Plusieurs promoteurs cotés abandonnaient entre 8 et plus de 10 %. TheMarker titrait que le pire scénario pour les investisseurs s'était réalisé, avec un indice construction en baisse de 8 % et des banques en recul de 4 %.

Nadlan Center explique ce mouvement par la crainte d'une impasse politique qui retarderait l'adoption du budget et les réformes. Les sociétés très endettées et les projets dépendant de longues procédures d'urbanisme seraient les plus exposés. Le dollar s'échangeait autour de 3,09 à 3,10 ₪.

Ce que cela signifie pour l'acheteur

Une baisse boursière n'est pas une baisse des prix des logements. Mais elle renchérit le financement des promoteurs cotés et peut les pousser à accélérer leurs ventes. Pour l'acheteur, c'est un argument de négociation, à condition de vérifier la solidité du promoteur et les garanties du projet.

Ce que propose l'opposition

D'autres listes proposent un fonds pour la rénovation urbaine en périphérie, une loi sur la location équitable ou un encadrement des loyers.

Ce qu'a fait la coalition sortante

Faute de programmes détaillés, Nadlan Center analyse les mesures adoptées pendant la législature.

Le foncier, point de fragilité

La chute de 63 % des adjudications de l'Autorité foncière sur un an annonce moins de mises en chantier dans quelques années. L'échec récent de Harish, détaillé dans notre article sur l'adjudication sans lauréat, en est une illustration.

Pourquoi ne pas attendre le nouveau gouvernement

TheMarker relevait le 26 octobre que les logements ont renchéri pendant que les plans d'aide aux ménages sans logement se sont évaporés. Les promesses électorales mettent souvent des années à produire des effets, et certaines ne voient jamais le jour. Raisonner sur ses propres chiffres reste plus sûr.

Même lorsqu'une mesure est adoptée, son effet sur le terrain dépend de la chaîne complète : planification, adjudication des terrains, permis, main-d'œuvre, financement. Un programme de 100 000 logements locatifs en dix ans, par exemple, suppose des terrains disponibles et des promoteurs prêts à s'engager, ce que l'échec de Harish ne garantit pas. À l'inverse, le gel des barèmes de taxe d'achat, déjà en vigueur, joue dès aujourd'hui sur le coût d'acquisition. Pour l'acheteur, la règle est simple : ne retenir que ce qui est voté et applicable à la date de signature.

Ce qui peut bouger rapidement

Certaines décisions relèvent du budget annuel ou de simples règlements : barèmes fiscaux, subventions en périphérie, conditions des loteries à prix cible. Un gouvernement de transition peut retarder ces arbitrages. Si votre projet dépend d'un avantage précis, faites vérifier par l'avocat qu'il s'appliquera bien à votre date de signature.

Pour un Israélien déjà en Israël

Les programmes à prix cible et les avantages pour les réservistes peuvent évoluer. Si vous êtes éligible, suivez les annonces, sans renoncer à comparer avec le marché libre.

Pour l'acheteur depuis l'étranger

L'instabilité politique peut faire varier le shekel. Échelonnez vos transferts sur le calendrier de paiement du promoteur avec notre simulateur d'échelonnement des paiements, et testez plusieurs scénarios de taux avec le simulateur de financement.

Se faire accompagner

Chiffrez le coût complet : TVA de 18 % incluse dans le prix du neuf, frais de clôture de 10 à 13 %, taxe d'achat (Mas Rechisha) à valider selon le profil, détaillée dans notre guide de la Mas Rechisha. Trois experts vous accompagnent : avocat · courtier · architecte. Pour le contexte, lisez notre bilan de la semaine.

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Sources

- Israel Hayom — Élections 2026 : sondages de sortie des urnes et résultats (27/10/2026)
- Nadlan Center — Les indices immobilier et construction de la Bourse de Tel Aviv chutent sur fond d'incertitude politique (28/10/2026)
- TheMarker — « Le pire scénario pour les investisseurs s'est réalisé » : l'indice construction chute de 8 % (28/10/2026)
- Nadlan Center — Location, cabinet de planification, prix des terrains : les programmes logement de l'opposition (26/10/2026)
- Nadlan Center — Périphérie, réservistes, construction : les programmes logement de la coalition (27/10/2026)
- TheMarker — Les logements ont renchéri, les plans du gouvernement pour les ménages sans logement se sont évaporés (26/10/2026)
- Nadlan Center — Échec d'une adjudication à Harish : aucune offre retenue pour 722 logements (28/10/2026)