Accords-toits en Israël : 591 631 logements promis, 43 % commercialisés
En treize ans, l'État a signé 46 accords-toits avec des municipalités pour 591 631 logements. Moins de la moitié a été commercialisée, avec des écarts considérables d'une ville à l'autre. Lecture utile pour choisir où acheter.
Depuis treize ans, l'État israélien signe avec les municipalités des « accords-toits » (heskem gag) censés accélérer la construction de logements. Un bilan publié par Globes le 6 octobre 2026, à partir des comptes financiers de l'État, montre que moins de la moitié des logements promis ont été mis sur le marché. Pour un acheteur depuis l'étranger comme pour les Israéliens déjà en Israël, ce bilan aide à distinguer les villes où les nouveaux quartiers sortent réellement de terre de celles où ils restent sur le papier.
Un accord-toit, comment ça marche ?
Le principe est un échange. La municipalité accepte d'accueillir un grand nombre de logements sur son territoire. En contrepartie, l'État finance les infrastructures, les bâtiments publics, la mise à niveau des quartiers anciens et la levée des blocages de planification. L'objectif affiché : faire construire le plus de logements possible pour répondre à la demande.
Selon Globes, 46 accords ont été conclus jusqu'à fin 2025 : 26 avec l'Autorité foncière et 20 avec le ministère de la Construction et du Logement.
Le bilan national : 43 % de logements commercialisés
Les accords portent sur 591 631 logements. Seuls 253 384 ont été commercialisés, soit environ 43 % (le titre de l'article évoque environ 44 %).
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Accords signés jusqu'à fin 2025 | 46 |
| Logements prévus | 591 631 |
| Logements commercialisés | 253 384 (environ 43 %) |
| Taux, accords Autorité foncière | 44,75 % |
| Taux, accords ministère du Logement | 39,27 % |
| Coût des infrastructures approuvées | environ 4,28 Md₪ |
| Bâtiments publics et quartiers anciens | environ 11,53 Md₪ |
Autrement dit, l'État prévoit d'investir près de 16 Md₪ (estimations), pour un résultat encore partiel. Il continue pourtant de signer : Holon vient de conclure son premier accord et, en juillet 2026, un premier accord a été signé avec un conseil régional.
Ville par ville : les bons élèves et les retardataires
Les écarts sont considérables.
| Ville (année de l'accord) | Taux de commercialisation | Logements commercialisés |
|---|---|---|
| Beit Shemesh | 108,1 % | 15 597 |
| Kiryat Gat (2018) | 104,4 % | 7 758 |
| Ofakim (2017) | 103,2 % | 11 491 |
| Netivot (2017) | 98,8 % | 14 819 |
| Tel Aviv, quartier Sde Dov | 94,9 % | 9 316 |
| Ashkelon (2015) | 81,2 % | 14 825 |
| Rishon LeZion (2014) | 55,1 % | 10 284 |
| Haïfa (2018) | 42,6 % | 6 710 |
| Yavne (2016) | 28,3 % | 4 300 |
| Afula (2016) | 28,2 % | 3 349 |
| Ashdod (2017) | 14,95 % | non précisé |
| Tirat Carmel | 14,5 % | non précisé |
Source : comptes financiers de l'État, données publiées par Globes.
Le Sud a commercialisé, le centre patine
Les villes du Sud et Ashkelon ont commercialisé l'essentiel de leurs premiers accords, ce qui explique en partie l'abondance de logements neufs dans la région. À l'inverse, Herzliya n'a commercialisé que 31,3 % de son premier accord et rien encore de son accord géant de 2025, qui porte sur 22 006 logements. À Netivot, le second accord, d'environ 17 000 logements, n'a pas démarré non plus.
Ce qui fait la différence
Une spécialiste de la gouvernance urbaine citée par Globes souligne que le succès dépend de la capacité de la mairie à négocier, à défendre ses priorités et à financer le fonctionnement des nouveaux quartiers sur la durée. Là où l'accord a fonctionné, la population et la construction ont fortement progressé.
Ce que cela change pour un acheteur
Un accord-toit n'est pas une garantie de livraison, mais c'est un indicateur.
- Dans une ville qui a tout commercialisé, l'offre neuve est abondante : écoles et routes suivent, mais la concurrence entre programmes peut peser sur la revente à court terme. C'est aussi là que la négociation est la plus ouverte.
- Dans une ville en retard, l'offre neuve reste rare. Les prix résistent mieux, mais le calendrier des futurs quartiers demeure incertain.
- Dans une ville qui vient de signer, comme Holon avec environ 10 700 logements répartis sur huit plans et quelque 3,1 Md₪ d'investissements annoncés, les effets se mesureront sur dix ans et plus. Nous détaillons ce cas dans notre article sur le projet de 2 084 logements à Holon Est.
Ce bilan complète le signal de la semaine précédente : les mises en adjudication de terrains publics ont fortement reculé en 2026. Entre accords signés mais non commercialisés et adjudications en baisse, l'offre neuve future dépendra davantage de la rénovation urbaine, comme à Netanya.
Comment utiliser ce bilan dans votre projet
Pour un acheteur depuis l'étranger, le taux de commercialisation aide à trier les villes avant de se déplacer : il indique où les équipements publics ont de bonnes chances d'être livrés en même temps que les logements. Pour un Israélien déjà en Israël, il permet d'anticiper l'évolution de son propre quartier et la concurrence future à la revente.
Dans les deux cas, quelques réflexes s'imposent :
1. Comparer le budget accessible ville par ville avec notre simulateur de budget par ville.
2. Vérifier l'avancement réel du quartier : routes, écoles, transports, et pas seulement la maquette.
3. Chiffrer le coût complet : TVA de 18 % incluse dans le prix du neuf, frais de clôture de 10 à 13 %, taxe d'achat (Mas Rechisha) à valider selon le profil.
4. Faire contrôler le permis, les garanties bancaires et le contrat avant toute signature.
Ces vérifications reposent sur trois experts complémentaires : avocat · courtier · architecte. L'avocat sécurise le contrat et les garanties, le courtier structure le financement, l'architecte analyse les plans et le cahier des charges.
L'essentiel
Les accords-toits ont transformé plusieurs villes, surtout dans le Sud, mais plus de la moitié des logements promis attend toujours. Pour replacer ce chiffre dans l'actualité, lisez notre bilan de la semaine. IsraelStart référence 300+ projets neufs dans tout Israël : parcourez le catalogue et demandez un bilan personnalisé, sans engagement.
Sources
- Globes — Accords-toits : près de 600 000 logements prévus, moins de la moitié commercialisés (06/10/2026)
- Globes — Adjudications de l'Autorité foncière (28/09/2026)
Sources
- Source 1
- Source 2
