Comprar una propiedad en Israel desde Alemania

Del impuesto de compra al crédito fiscal en Alemania y la financiación: la guía completa para compradores alemanes.

¿Puede un alemán comprar una propiedad en Israel?

Sí. Los compradores extranjeros están sujetos en Israel a las mismas reglas que los israelíes: necesitará un abogado inmobiliario israelí, una cuenta bancaria en Israel y —si no está en el lugar— un poder notarial con apostilla. La propiedad se registra en el Tabu (registro de la propiedad): es el registro lo que le convierte en propietario. La compra sobre plano a un promotor sigue las mismas reglas.

Transferencia de dinero y origen de los fondos

Los precios se fijan en séqueles (₪). Abra pronto una cuenta israelí a su nombre —la apertura para no residentes lleva algunas semanas— y transfiera desde su cuenta alemana. Conserve los justificantes completos de cada transferencia: el origen documentado de los fondos es la condición para repatriar después el producto de la venta a Alemania. Presupueste en euros, pague en séqueles — el riesgo de cambio EUR/ILS se planifica, no se descubre la última semana.

Fiscalidad: Mas Rechisha y el convenio Alemania-Israel

En la compra, los no residentes pagan el Mas Rechisha (impuesto de compra): 8 % hasta 6.055.070 ₪ y 10 % por encima, desde el primer séquel, pagadero en 60 días — tramos congelados hasta el 15 de enero de 2028. El convenio Alemania-Israel (acuerdo de 1962, protocolo de 2014) sigue vigente: los alquileres tributan en Israel (tipo fijo del 10 % sobre el bruto o escala progresiva con deducción de gastos) y se declaran en Alemania mediante el Anlage AUS, con el mecanismo de imputación (Anrechnungsverfahren) — el certificado de la administración fiscal israelí permite la imputación en Alemania. La plusvalía (Mas Shevach, 25 % sobre la ganancia real) también tributa en Israel y se imputa en Alemania. Haga validar su situación por un fiscalista con experiencia en convenios antes de firmar.

Financiación: mashkanta hasta el 50 %

Los bancos israelíes (Leumi, Hapoalim, Mizrahi-Tefahot, Discount) prestan a los no residentes hasta el 50 % del precio de compra (75 % para residentes), a 20-30 años, con tipos en 2026 de alrededor del 4-6 % según la fórmula. Cuente con 4 a 8 semanas de tramitación, con justificantes de ingresos, nóminas y extractos bancarios de los últimos 6 meses. Vea nuestra guía de la mashkanta.

Tama 38 y Pinouy Binouy: la renovación urbana como oportunidad

Tama 38 y Pinouy Binouy son los programas israelíes de renovación urbana: Tama 38/1 refuerza y amplía los edificios existentes (añadiendo un Mamad, cuarto seguro); Tama 38/2 y Pinouy Binouy demuelen y reconstruyen. Comprar en un proyecto aprobado puede crear valor, pero los plazos son largos y muchos proyectos nunca llegan a la fase de licencia. Verifique el estado real de la licencia —no el folleto— antes de comprometer fondos.

Firmar a distancia: poder con apostilla

No necesita viajar para firmar. Un poder firmado ante notario en Alemania y provisto de la apostilla permite a su abogado israelí firmar en su nombre. Inicie los trámites pronto: los bancos y el Tabu tienen sus propios formularios y plazos.

¿Compra desde Alemania? Hágase acompañar Abogado germanohablante, bróker hipotecario y fiscalista con experiencia en convenios — un solo interlocutor.