Apartamento «coque» y impuesto de adquisición en Israel: una nueva propiedad por terminar sigue siendo una vivienda

El tema de la imposición sobre la adquisición de un apartamento "cascarón" en Israel ha sido durante mucho tiempo motivo de controversia. Una decisión publicada esta semana por Globes aporta una aclaración útil: un apartamento nuevo entregado con acabados incompletos no se considera un cascarón a efectos fiscales, incluso si el comprador debe realizar importantes obras.

Ya sea que compre una residencia principal en Israel o una segunda vivienda desde el extranjero, esta cuestión es importante: la diferencia de impuestos puede representar decenas o incluso cientos de miles de shekels.

El caso en resumen

Una pareja compró a finales de 2022 un apartamento nuevo en una ciudad céntrica, con balcón, azotea y dos plazas de aparcamiento, por unos 9,4 millones de shekels. No es su única vivienda.

Antes de mudarse, alquilaron otra vivienda durante ocho meses y realizaron más de 580.000 ₪ en reformas. Según ellos, faltaban elementos esenciales: sanitarios sin conectar, sin azulejos en los baños, puertas interiores incompletas, sin barandillas, cocina y grifería ausentes.

Aseguran haber comprado una « carcasa » (dirat maatefet), clasificada como simple « edificio », con un impuesto de adquisición del 6 %. La administración fiscal lo reclasificó como vivienda, gravada al 8 % y luego al 10 % por no ser vivienda única. La pareja recurrió ante el comité de apelación fiscal inmobiliaria.

Las dos pruebas aplicadas

Según la jurisprudencia, el uso residencial se evalúa por dos criterios acumulativos:

Por qué se rechazó la solicitud

El comité señaló que el apartamento:

- Había sido construido con un permiso de construcción residencial;
- Contaba con un certificado de ocupación y un certificado de finalización que acreditaban que la construcción estaba terminada;
- Estaba conectado al agua y la electricidad y ya estaba sujeto a la arnona residencial;
- Tenía, pocos días después de la venta, suelo de parquet, ventanas, persianas eléctricas, enchufes e iluminación, aire acondicionado central, baño alicatado con ducha y WC, y una cocina equipada.

Para el comité, comprar en el estado actual con acabados incompletos o defectos no elimina el carácter de vivienda, sobre todo porque las obras restantes eran relativamente menores. Los compradores probablemente querían mejorar o personalizar su casa, lo cual es su derecho, pero eso no la convierte en una estructura vacía.

El comité añade que aceptar este argumento habría llevado a un resultado irrazonable: cualquier vivienda en obras se consideraría temporalmente un "edificio" y se beneficiaría de una tasa reducida.

Una escapatoria ya cerrada

El tema era delicado desde una decisión del Tribunal Supremo de 2022, que había permitido a un vendedor de un ático comprado en obra gruesa evitar el impuesto sobre la plusvalía. Posteriormente, la administración fiscal hizo aprobar en la ley de finanzas 2023-2024 una ampliación de la definición de «vivienda»: una obra gruesa destinada a la vivienda ahora se grava como una vivienda.

En otras palabras, incluso una verdadera obra gruesa comprada hoy para vivir ya no se beneficia de la ventaja anterior.

Qué cambia para usted

No cuente con las reformas para reducir el impuesto

El importe del impuesto de adquisición depende del estado del inmueble y de su situación, no del nivel de acabados. Inclúyalo desde el principio en su presupuesto, con el simulador de impuestos y gastos.

Haga validar su situación fiscal

Residencia principal en Israel, segunda vivienda, residente extranjero, inversor: cada perfil tiene su propio baremo. La reciente reforma del impuesto de adquisición debe aplicarse caso por caso. Consulte nuestra ficha Mas Rechisha y nuestra guía sobre fiscalidad inmobiliaria en Israel.

Verifique el estado de entrega en el contrato

En obra nueva, el pliego de condiciones adjunto al contrato describe lo que debe entregar el promotor. Si faltan elementos, es una cuestión de conformidad y defectos, a tratar con el promotor, no un argumento fiscal. Un arquitecto puede elaborar la lista de reservas en la entrega.

Presupueste las reformas por separado

Personalizar un apartamento nuevo (cocina, suelos, armarios) puede suponer una suma importante. Estos gastos se suman al precio, al IVA del 18% incluido en la obra nueva, al impuesto de adquisición y a los gastos de cierre, que rondan el 10-13%.

¿Y para un residente extranjero?

Un comprador que no reside en Israel está, en principio, sujeto a la escala impositiva aplicable a viviendas que no son residencia única en Israel, salvo casos particulares previstos por la ley. Se aplica la misma lógica: el estado de acabado de la vivienda no modifica la escala. Su abogado debe validar su situación exacta antes de la firma.

Un abogado valida su estatus fiscal y el contrato, un corredor integra todo en la financiación, y un arquitecto supervisa la entrega y las obras. IsraelStart coordina a estos tres expertos para compradores desde el extranjero y para israelíes ya presentes, en más de 300 proyectos nuevos en todo Israel. Una evaluación personalizada, sin compromiso, permite calcular el coste real de su compra.

Fuentes

- Globes, decisión del comité de apelación fiscal inmobiliaria del Tribunal de Distrito Central (24/09/2026).

Cifras y decisiones reportadas por la prensa económica israelí, reformuladas y contextualizadas por la redacción de IsraelStart. Información indicativa, a validar con un abogado, corredor y experto antes de tomar cualquier decisión.