Renovación urbana en Israel en 2026: obras en descenso, decisiones favorables para propietarios
La renovación urbana representa más de una cuarta parte de las viviendas iniciadas en Israel, pero retrocede con fuerza en 2026. Al mismo tiempo, varias decisiones recientes dan la razón a los propietarios frente a los impuestos municipales.
Renovación urbana en Israel: Actualización 2026
La renovación urbana en Israel (hitchadshout ironit) se ha convertido en uno de los principales motores de la oferta de viviendas nuevas en las ciudades centrales. Sin embargo, en 2026 atraviesa un período de desaceleración notable. Al mismo tiempo, varias decisiones recientes, informadas por Merkaz HaNadlan, han dado la razón a los propietarios frente a los impuestos exigidos por los municipios.
Para los compradores, ya sean residentes israelíes o compradores desde el extranjero, este es el panorama actual.
Cifras del trimestre
Según los datos de la CBS para el segundo trimestre de 2026:
| Indicador (T2 2026) | Valor |
|---|---|
| Viviendas iniciadas en renovación urbana | 4.871 (27% de los inicios de obra) |
| de las cuales demolición-reconstrucción | 4.006 construidas, 1.429 demolidas, es decir, 2.577 viviendas netas adicionales |
| de las cuales ampliaciones en edificios existentes | 865, de las cuales 400 en Tama 38 refuerzo-elevación |
| Evolución global interanual | alrededor de -23% |
| Demolición-reconstrucción | -13% respecto al T1, algo más de -20% interanual |
| Refuerzo-elevación | aproximadamente un tercio menos, tanto trimestral como interanualmente |
Recordatorio: Tama 38/1 se refiere al refuerzo y elevación de un edificio existente, Tama 38/2 a su demolición-reconstrucción, y Pinui Binui a la demolición-reconstrucción de un conjunto de varios edificios.
Dónde se concentra la renovación urbana
En doce meses, se lanzaron aproximadamente 17.670 viviendas tras la demolición de un edificio existente:
- 45,9 % en el distrito de Tel Aviv;
- 34,6 % en el distrito Central;
- 84,4 % en el marco de proyectos Tama 38/2 o Pinui Binui.
Las ampliaciones en edificios existentes (unas 4.790 viviendas) están más dispersas: alrededor del 19 % en el distrito Sur, así como en los de Tel Aviv y Central.
En Tel Aviv, la renovación urbana explica en gran parte el regreso de la ciudad a la cima de los inicios de construcción. Consulta nuestro ranking de ciudades.
Decisiones favorables para los propietarios
Varias decisiones reportadas esta semana van en la misma dirección:
- En Tel Aviv, el municipio exigía un impuesto de aproximadamente 1,5 millones de shekels en un proyecto Tama 38: la solicitud fue rechazada, una victoria para los propietarios;
- Un comité de apelación dictaminó que un acuerdo firmado después de la aprobación de un plan no impedía la exención del impuesto de mejora (heitel hashbacha) sobre las habitaciones seguras (mamad);
- En Kiryat Ata, la comisión local debe devolver más de un millón de shekels recaudados indebidamente a propietarios de terrenos.
Estas decisiones no tienen un alcance general automático, pero recuerdan que los impuestos relacionados con la renovación urbana pueden impugnarse, y que un buen acompañamiento jurídico tiene un valor concreto.
Proyectos que avanzan a pesar de todo
A pesar de la desaceleración general, muchos proyectos siguen en marcha:
- En Jerusalén, dos torres de hasta 30 pisos y 222 viviendas reemplazarán antiguos edificios ferroviarios en Beit HaKerem;
- En Hod HaSharon, dos planes que incluyen torres y cientos de viviendas llegan ante la comisión de distrito;
- En Eilat, se han aprobado dos torres y cientos de viviendas en lugar de 208 unidades antiguas;
- En Ramat Gan, un proyecto de torre con 208 viviendas, oficinas y comercios enfrenta la oposición de propietarios de terrenos que cuestionan la distribución de los derechos de construcción, según Globes.
Este último ejemplo muestra que un proyecto puede retrasarse por objeciones, incluso después de haber superado varias etapas.
Comprar en un proyecto de renovación urbana
Estos programas ofrecen una ventaja poco común: viviendas nuevas en barrios ya consolidados, cerca de transporte, escuelas y comercios. Sin embargo, requieren verificaciones específicas:
1. Avance administrativo: plan aprobado, acuerdos de los propietarios existentes, permisos emitidos, reubicación organizada. Cuanto más avanzado esté el proyecto, más fiable será el calendario.
2. Garantías: como en cualquier compra sobre plano, cada pago debe estar cubierto. Consulta cómo protegerte al comprar sobre plano.
3. Impuestos: la distribución del impuesto de mejora y otros cargos debe estar claramente indicada en el contrato.
4. Registro: en proyectos complejos, la inscripción definitiva puede tardar.
5. Costo total: IVA del 18% incluido en obra nueva, impuesto de adquisición según tu perfil, gastos de cierre del 10 al 13%.
Para un ejemplo de ciudad impulsada por la renovación urbana, lee nuestro análisis de Rehovot o nuestra guía del barrio Bitzaron en Tel Aviv.
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Fuentes
- Merkaz HaNadlan, inicios de construcción y renovación urbana en el segundo trimestre de 2026 según el CBS (17/09/2026).
- Merkaz HaNadlan, decisiones sobre impuestos en renovación urbana y proyectos en curso (22-24/09/2026).
- Globes, oposiciones al proyecto de torre en Ramat Gan (23/09/2026).
Cifras y decisiones reportadas por la prensa económica israelí, reformuladas y contextualizadas por la redacción de IsraelStart. Información orientativa, a validar con un abogado, corredor y experto antes de tomar cualquier decisión.
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