Torre de lujo paralizada, disputas entre promotor y constructor: cómo protegerse al comprar sobre plano

Comprar sobre plano en Israel sigue siendo la vía principal para acceder a viviendas nuevas. Sin embargo, un artículo publicado esta semana por Globes recuerda que algunos proyectos pueden desviarse: una torre de lujo en Tel Aviv ha vendido solo aproximadamente la mitad de sus viviendas después de diez años en el mercado, mientras que los promotores y la empresa constructora están en arbitraje por más de mil millones de shekels en reclamaciones cruzadas.

Este caso es excepcional. Sin embargo, ilustra por qué cada comprador, ya sea residente israelí o comprador desde el extranjero, debe apoyarse en las protecciones previstas por la ley y el contrato.

Un caso ejemplar

Según Globes, la empresa constructora reclama por sí sola unos 270 millones de shekels, y varios procedimientos afectan al proyecto. Para los compradores, este tipo de situación puede significar retrasos, dificultades en la gestión del edificio e incertidumbre sobre el valor de reventa.

En un mercado donde las ventas son lentas y algunos promotores incluso alquilan sus unidades no vendidas (ver nuestro análisis), la elección del proyecto y la calidad del contrato son más importantes que nunca.

Aquí tienes siete protecciones que debes exigir.

Protección 1: Garantía de cada pago

La ley israelí sobre la venta de apartamentos exige que el vendedor garantice las sumas pagadas por el comprador más allá de un umbral reducido del precio. Esta garantía suele adoptar la forma de una garantía bancaria vinculada a la financiación del proyecto, o de una póliza de seguro.

En la práctica: cada pago debe ir acompañado de la garantía correspondiente. Nunca realices un pago importante sin haber recibido el documento. Consulta nuestra ficha sobre garantías y financiación.

Protección 2: La Nota de Advertencia

La nota de advertencia (hearat azhara) se inscribe en el registro de la propiedad a favor del comprador. Impide que el bien sea vendido a un tercero o gravado sin su consentimiento. Comprender el funcionamiento del Tabo ayuda a seguir este paso.

Protección 3: un abogado independiente

El contrato estándar del promotor está redactado por su abogado, en su propio interés. Su propio abogado, independiente del promotor, negocia las cláusulas, verifica la situación legal del terreno, el permiso, la financiación bancaria del proyecto y las garantías. Vea el papel del abogado.

Protección 4: Plazos y Penalizaciones

La ley prevé una indemnización en caso de retraso en la entrega más allá de un cierto plazo. El contrato puede ir más allá:

- Fecha de entrega precisa, no solo una estimación;
- Penalizaciones por retraso claras y automáticas;
- Limitación de los casos de fuerza mayor invocados por el promotor.

En un contexto donde las obras duran más y los inicios de proyectos se ralentizan, este punto es decisivo. Consulta las cifras de la construcción.

Protección 5: La solidez del promotor

Antes de firmar, verifique:

- El historial de entregas del promotor: proyectos finalizados, cumplimiento de plazos, calidad;
- El banco que financia el proyecto: una financiación dedicada (livui) ofrece un marco de control;
- El avance real de la obra y de la comercialización;
- Cualquier litigio en curso.

Protección 6: El calendario de pagos

Un calendario de pagos que sigue el avance real de las obras protege mejor que uno concentrado al principio. Las fórmulas "20/80" reducen el desembolso inicial, pero trasladan el riesgo de financiación al momento de la entrega. Prueba tus escenarios con el simulador de pagos escalonados.

Protección 7: Entrega

En la entrega de llaves, un arquitecto o ingeniero inspecciona la vivienda, elabora una lista de defectos y verifica la conformidad con el pliego de condiciones. La ley establece períodos de garantía para los defectos, durante los cuales el promotor debe corregirlos.

En resumen

No olvides el coste total: IVA del 18% incluido en obra nueva, impuesto de adquisición según tu perfil, gastos de cierre entre el 10 y el 13%. Para más información, consulta nuestra guía comprar sobre plano en Israel.

Señales de alerta

Algunas señales deben invitar a la prudencia antes de firmar: un promotor que presiona para firmar sin dar tiempo a tu abogado para revisar, solicitudes de pagos sin garantía, una obra parada desde hace varios meses, descuentos muy importantes sin explicación, o la ausencia de financiación bancaria dedicada al proyecto. Ninguna de estas señales es determinante por sí sola, pero cada una justifica verificaciones adicionales.

IsraelStart coordina al abogado, al corredor y al arquitecto para compradores del extranjero y para israelíes que ya están en el país, y selecciona promotores entre más de 300 proyectos nuevos en todo Israel. Un análisis personalizado, sin compromiso, permite comprar sobre plano con total tranquilidad.

Fuentes

- Globes, torre de lujo en Tel Aviv vendida a la mitad y disputas entre promotores y empresa constructora (20 y 24/09/2026).
- Globes, promotores que alquilan sus unidades no vendidas (22/09/2026).

Cifras y decisiones reportadas por la prensa económica israelí, reformuladas y contextualizadas por la redacción de IsraelStart. Información indicativa, a validar con un abogado, corredor y experto antes de cualquier decisión.