Hypothek in Israel: Funktionsweise, Eintragung und Löschung im Tabo

Die Hypothek in Israel: Ein grundlegender Mechanismus

Die Hypothek (Mashkanta im juristischen Sinne, zu unterscheiden vom eigentlichen Darlehen) ist das dingliche Recht, das die Bank als Sicherheit für das Darlehen auf Ihre Immobilie einträgt. Diese Eintragung im Tabo (Grundbuch) gibt der Bank das Recht, die Immobilie im Falle eines Zahlungsausfalls des Kreditnehmers zu pfänden und zu verkaufen.

In Israel ist die Hypothek immer erstrangig – das heißt, die kreditgebende Bank hat im Falle einer Zwangsvollstreckung Vorrang vor allen anderen Gläubigern. Es ist nicht möglich, eine zweitrangige Hypothek auf eine Wohnimmobilie ohne Zustimmung der erstrangigen Bank einzutragen, was das Risiko einer Überschuldung begrenzt.

Für Käufer aus dem Ausland wird die Eintragung der Hypothek vollständig von Ihrem Anwalt per Vollmacht erledigt. Sie müssen persönlich nichts unternehmen.

Ablauf der Hypotheken-Eintragung

Die Eintragung der Hypothek im Tabo erfolgt parallel zur Freigabe der Mashkanta-Mittel. Der Prozess umfasst 5 Schritte: Ihr Anwalt bereitet die Eintragungsunterlagen vor (Hypothekenvertrag, unterzeichnet zwischen Ihnen und der Bank), reicht den Antrag beim zuständigen Tabo-Büro ein, das Tabo prüft die Konformität und das Fehlen widersprüchlicher Belastungen, die Eintragung wird vorgenommen (Bearbeitungszeit: 2 bis 6 Wochen) und die Eintragungsbescheinigung wird an die Bank weitergeleitet, die dann die Mittel freigibt.

Bei Neubauten im Bau (Kauf vom Plan) kann die Hypothek erst im Tabo eingetragen werden, wenn die Katasteraufteilung abgeschlossen ist. In diesem Fall trägt die Bank eine Vormerkung (He'arat Azhara) auf dem Grundstück des Bauträgers ein, und die endgültige Hypothek wird nach Übergabe und Parzellierung des Gebäudes eingetragen.

Löschung der Hypothek nach Rückzahlung

Wenn Sie Ihre mashkanta vollständig zurückzahlen (zum Fälligkeitstermin oder durch vorzeitige Rückzahlung), stellt die Bank eine Bescheinigung über die vollständige Rückzahlung aus (Ishour Siluk Mashkanta). Ihr Anwalt stellt dann beim Tabo einen Antrag auf Löschung (Bitul Shiboud), um die Hypothek aus dem Register zu entfernen. Die Bearbeitungszeit beträgt 2 bis 4 Wochen.

Die Löschung ist wichtig: Solange die Hypothek eingetragen ist, können Sie die Immobilie nicht frei verkaufen (die Bank muss dem Verkauf zustimmen und den ausstehenden Darlehensbetrag aus dem Verkaufspreis erhalten). Nach der Löschung ist Ihre Immobilie lastenfrei und Sie können frei darüber verfügen.

Hypothek und Weiterverkauf der Immobilie

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, bevor die Mashkanta vollständig zurückgezahlt ist, läuft die Transaktion wie folgt ab: Der Käufer zahlt den Verkaufspreis an Ihren Anwalt, der den Restbetrag der Mashkanta abzieht und an die Bank überweist. Die Bank stellt die Rückzahlungsbescheinigung aus, Ihr Anwalt beantragt die Löschung beim Tabo, und der Nettobetrag (Verkaufspreis – verbleibende Mashkanta – Gebühren) wird auf Ihr Konto überwiesen.

Dieser Ablauf ist standardisiert und kann problemlos aus dem Ausland über Ihren Anwalt abgewickelt werden. Die Rundum-Betreuung von IsraelStart umfasst auch den Weiterverkauf Ihrer Immobilie, einschließlich Marktwertermittlung, Koordination mit Immobilienmaklern und Abwicklung der Transaktion.

Hypothek und Vermietung: Gibt es Einschränkungen?

Diese Frage wird oft gestellt: Kann ich eine Immobilie vermieten, auf der eine Hypothek lastet? In Israel lautet die Antwort ja — die Hypothek hindert Sie nicht daran, die Immobilie zu vermieten. Sie können Ihre Wohnung langfristig oder saisonal vermieten, ohne die Erlaubnis der Bank einholen zu müssen.

Die einzige Einschränkung betrifft den Verkauf oder die Übertragung des Eigentums: Solange die Hypothek eingetragen ist, muss jede Übertragung mit der Bank abgestimmt werden, um die Rückzahlung der Mashkanta sicherzustellen. Für ausländische Investoren ist die Kombination Hypothek + Vermietung das Standardmodell, um den Kauf zu finanzieren und gleichzeitig Mieteinnahmen zu erzielen.

Wichtige Punkte zum Merken

Für Käufer aus dem Ausland sind die folgenden Aspekte zu diesem Thema besonders wichtig. Die Einschaltung eines spezialisierten Anwalts ist unerlässlich, um jeden Aspekt Ihrer Transaktion abzusichern. Die Bearbeitungszeiten der Behörden in Israel betragen in der Regel 2 bis 6 Wochen für Standardverfahren, können sich jedoch für Nichtansässige verlängern. Die Unterlagen müssen sorgfältig vorbereitet, bei Bedarf übersetzt und den spezifischen Anforderungen des israelischen Systems entsprechen.

Der Vorteil des Rundum-Services von IsraelStart besteht darin, diese administrative Komplexität zu übernehmen: Ihr französischsprachiger Ansprechpartner koordiniert mit dem Anwalt, Makler und den Behörden und entlastet Sie von der Sprachbarriere sowie den hebräischsprachigen Verfahren.

Erfahrungsbericht und Rückmeldung

Käufer, die bei diesem Prozess von IsraelStart begleitet werden, berichten durchweg von zwei wesentlichen Vorteilen. Erstens die Zeitersparnis: Ohne Begleitung dauert der Ablauf aus dem Ausland zwei- bis dreimal länger, bedingt durch Hin- und Her, Sprachbarrieren und fehlende Unterlagen. Zweitens die Sicherheit: Die Expertise unserer Anwälte und Makler verhindert teure Fehler, die im Nachhinein schwer und kostspielig zu beheben sind.

Unsere Philosophie ist einfach: Jeder technische Aspekt des Immobilienerwerbs in Israel sollte von einem Profi betreut werden, damit sich Käufer aus dem Ausland auf das Wesentliche konzentrieren können — die richtige Immobilie, zum richtigen Preis, in der richtigen Stadt auszuwählen.