Mas Rechisha in Israel: Leitfaden 2026 für Franzosen

Israels Kaufsteuer erklärt für französische Käufer: Stufen 2026, der Nicht-Residenten-Fall, Oleh-Befreiung und durchgerechnete Beispiele in Euro.

Mas Rechisha in einem Satz

**Mas Rechisha** (מס רכישה) ist die **Kaufsteuer**, die jeder Käufer beim Immobilienerwerb an das israelische Finanzamt zahlt: sie wird **einmalig** beim Kauf fällig, und der Satz hängt vollständig von Ihrem **Käuferprofil** ab — israelischer Resident, Nicht-Resident oder Neueinwanderer (Oleh). Für einen französischen Käufer aus Frankreich ist es einfach und brutal: **8 % ab dem ersten Schekel**, ohne Freibetrag. Wer diesen Mechanismus vor der Unterschrift versteht, vermeidet eine fünfstellige Euro-Rechnung, vor der nichts gewarnt hat.

Stufen 2026 (eingefroren bis 2028)

Zuerst die gute Nachricht: Die Stufen sind durch das Finanzgesetz 2025 vom **16. Januar 2025 bis zum 15. Januar 2028 eingefroren** (Rundschreiben 1/2026 der Steuerbehörde). Anders als in normalen Jahren gibt es in diesem Zeitraum **keine jährliche Inflationsanpassung** — die folgenden Beträge gelten also für das gesamte Jahr 2026. Für einen israelischen Residenten, der seine **einzige Wohnung** (Dira Yechida) kauft, ist der Tarif progressiv: **0 % bis 1 978 745 ₪**, dann 3,5 % bis 2 347 040 ₪, 5 % bis 6 055 070 ₪, 8 % bis 20 183 565 ₪ und 10 % darüber. Jeder Satz gilt nur für die entsprechende **Stufe**, wie bei der französischen Einkommensteuer.

Nicht-Resident: 8 % ab dem ersten Schekel

Das ist der schmerzhafte Punkt für französische Käufer. Wer zum Kaufzeitpunkt **nicht in Israel wohnt**, wird wie ein Investor behandelt: **8 % auf den vollen Preis** bis 6 055 070 ₪, danach 10 % — **ganz ohne Null-Stufe**. Bei einer Wohnung für 2 000 000 ₪ sind das **160 000 ₪** Steuer (etwa 40 000 €), gegenüber ein paar hundert Schekel für einen israelischen Residenten bei derselben Immobilie. Es gibt keine Ausnahme für „ich will später umziehen“: Es zählt nur Ihr **Status am Tag der Unterschrift**. Ihr israelischer Anwalt muss diese Kosten **vor** jedem Angebot in Ihr Budget einrechnen.

Oleh: Befreiung bis 1,98 Mio. ₪

Wer seine **Alyah** macht und seinen Hauptwohnsitz kauft, erhält als Oleh Hadasch (Neueinwanderer) einen Vorzugstarif für die **ersten 7 Jahre**: **0 % bis 1 978 745 ₪**, danach nur **0,5 %** bis 6 055 070 ₪. Bei einer Wohnung für 2 000 000 ₪ zahlt ein Oleh etwa **106 ₪** Mas Rechisha — gegenüber 160 000 ₪ für einen Nicht-Residenten. Bedingung: Die Immobilie muss Ihr **Hauptwohnsitz** sein, keine reine Kapitalanlage. Das Timing ist enorm wichtig: Ein Kauf **nach** Erlangung des Oleh-Status statt davor kann zehntausende Euro sparen. Genau diese Abwägung sollten Sie mit Ihrem Anwalt **vor** jeder Unterschrift klären.

3 durchgerechnete Beispiele in Euro (Kurs ~4 ₪/€)

Was ein französischer Käufer je nach Profil zahlt, bei drei typischen Budgets. Richtkurs: **1 € ≈ 4 ₪** (am Zahltag anpassen).| Budget | Israelischer Resident | Nicht-Resident (Sie, aus Frankreich) | Oleh |---|---|---|---| Wohnung 300 000 € (~1,2 Mio. ₪) | **0 €** | **~24 000 €** (96 000 ₪) | **0 €** | Wohnung 500 000 € (~2 Mio. ₪) | **~186 €** (744 ₪) | **~40 000 €** (160 000 ₪) | **~27 €** (106 ₪) | Wohnung 1 Mio. € (~4 Mio. ₪) | **~23 900 €** (95 538 ₪) | **~80 000 €** (320 000 ₪) | **~2 530 €** (10 106 ₪) |Der Unterschied zwischen den Spalten ist gewaltig: Bei gleichem Budget zahlt ein Nicht-Resident **bis zu 200-mal mehr** als ein Resident. Deshalb muss das Timing einer Alyah — oder die Planung mit einem residenten Ehepartner — im Vorfeld geprüft werden.

Die 3 Fehler der Franzosen

**Fehler Nr. 1: In französischen Stufen denken.** Die französischen Übertragungssteuern (~7-8 % mit Stufen) haben nichts damit zu tun: In Israel hängt der Satz vom **Profil** ab, nicht nur vom Preis. Wer seine Steuer mit französischer Logik „schätzt“, liegt systematisch falsch. **Fehler Nr. 2: Glauben, die Stufen änderten sich jedes Jahr.** Sie sind **bis zum 15. Januar 2028 eingefroren** — Rechner mit jährlicher Indexierung liefern für 2026 falsche Ergebnisse. **Fehler Nr. 3: Über eine Gesellschaft kaufen ohne Beratung.** Eine französische SCI oder israelische Gesellschaft lässt Mas Rechisha nicht „verschwinden“; je nach Struktur verlieren Sie möglicherweise dauerhaft den Zugang zum Residenten-Tarif. Jede Struktur muss von einem israelischen Steueranwalt **vor** der Unterschrift validiert werden.

Wann und wie zahlen

Das Verfahren ist streng: Ihr Anwalt reicht die **Kaufmeldung** innerhalb von **30 Tagen** nach Unterschrift beim israelischen Finanzamt ein, und die Steuer muss **innerhalb von 60 Tagen gezahlt** werden. Gezahlt wird in Schekel, üblicherweise per Überweisung von Ihrem israelischen Konto — planen Sie den Devisentransfer im Voraus (Banklaufzeiten Frankreich-Israel können eine Woche erreichen). Bei Verspätung fallen automatisch **Strafen und Zinsen** an. Lassen Sie vor der Unterschrift immer den **offiziellen Rechner** der israelischen Steuerbehörde mit Ihrem Anwalt laufen: Das ist die einzige Zahl, die zählt.

Häufige Fragen: Mas Rechisha

Ist Mas Rechisha in Frankreich steuerlich absetzbar?

Nein, nicht direkt. Mas Rechisha ist eine israelische Erwerbsteuer, keine Einkommensteuer — daher nicht von Ihrer französischen Steuer absetzbar. Sie erhöht jedoch die Anschaffungskosten der Immobilie, was den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn mindert (in Israel wie in Frankreich, über das Doppelbesteuerungsabkommen).

Kann ich Mas Rechisha von Frankreich aus zahlen?

Die Zahlung muss innerhalb von 60 Tagen in Schekel beim israelischen Finanzamt eingehen. In der Praxis überweist Ihr israelischer Anwalt von einem Treuhandkonto oder Ihrem israelischen Konto, das per Transfer aus Frankreich gespeist wird. Planen Sie Wechsel- und Auslandsüberweisungszeiten ein.

Was passiert, wenn ich nach dem Kauf israelischer Resident werde?

Rückwirkend nichts: Es gilt der Satz Ihres Status am Tag der Unterschrift. Ein späterer Residenten- oder Oleh-Status berechtigt nicht zur Erstattung. Deshalb muss das Timing (Alyah vor oder nach dem Kauf) im Vorfeld mit Ihrem Anwalt entschieden werden.

Ändern sich die Stufen 2027?

Nein. Die Stufen sind durch das Finanzgesetz 2025 vom 16. Januar 2025 bis zum 15. Januar 2028 eingefroren, ohne jährliche Anpassung. Die Beträge 2026 gelten 2027 identisch weiter. Eine Revision ist erst nach dem 15. Januar 2028 möglich.

Ändert ein Kauf über eine französische Gesellschaft (SCI) den Satz?

Eine Gesellschaft — französisch oder israelisch — wird wie ein Nicht-Resident behandelt: 8 % ab dem ersten Schekel, ohne Freibetrag. Schlimmer noch: Sie können dauerhaft den Zugang zum Residenten- oder Oleh-Tarif verlieren. Richten Sie keine Struktur ohne schriftliche Zustimmung eines israelischen Steueranwalts ein.

Wo prüfe ich den genauen Betrag vor der Unterschrift?

Im offiziellen Rechner der israelischen Steuerbehörde (Israel Tax Authority), mit exaktem Preis und Ihrem Käuferprofil. Ihr Anwalt muss Ihnen diese Berechnung vor jeder Unterschrift schriftlich vorlegen — verlangen Sie sie, es ist Ihr bester Schutz.