Immobilienkredit (Mashkanta) aus Deutschland

Bedingungen, Zinssätze 2026, Partnerbanken und praktische Tipps zur Finanzierung Ihres Kaufs.

Kann ein ausländischer Käufer einen Immobilienkredit in Israel erhalten? Ja: Israelische Banken gewähren Nicht-Residenten Mashkantot bis zu 50 % des Kaufpreises (75 % für Residenten), über 20 bis 30 Jahre. Der Antrag wird vollständig aus der Ferne über einen Vermittler erstellt, und es wird empfohlen, vor der Unterzeichnung eines Kaufvorvertrags eine Vorabgenehmigung (Ishur Ekroni) einzuholen.

Was ist eine Mashkanta?

Die Mashkanta (משכנתא) ist der israelische Immobilienkredit. Nichtansässige können bis zu 50 % des Kaufpreises bei den wichtigsten israelischen Banken leihen: Bank Leumi, Bank Hapoalim, Mizrahi-Tefahot und Discount Bank. Der Prozess unterscheidet sich von dem in Deutschland, ist aber für Ausländer problemlos zugänglich.

Bedingungen für Nichtansässige im Jahr 2026

• Maximale LTV: 50 % für Nichtansässige (vs. 75 % für Ansässige) • Mindestanzahlung: 40-50 % des Kaufpreises • Zinssatz: 4-6 % je nach Typ (fest, variabel, an Prime gebunden) • Maximale Laufzeit: 25-30 Jahre • Altersgrenze: Der Kredit muss vor dem 75. Lebensjahr zurückgezahlt sein

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Die vorzubereitenden Unterlagen

Die israelischen Banken verlangen: Einkommensnachweise (die letzten 3 Gehaltsabrechnungen + Steuerbescheid), Kontoauszüge der letzten 6 Monate, Ausweis und Reisepass sowie den vorläufigen Kaufvertrag. Ein Immobilienanwalt unterstützt Sie bei der Zusammenstellung der Unterlagen.

Die verschiedenen Zinssatzarten

In Israel besteht die Mashkanta meist aus mehreren „Tranchen“ mit unterschiedlichen Zinssätzen. Die Hauptoptionen sind der Festzins (stabil, aber höher), der variable Zinssatz, der an den Prime gebunden ist (niedriger, aber schwankend), und der inflationsindexierte Zinssatz (Madad). Die optimale Strategie kombiniert oft 2-3 Tranchen, um Risiko und Kosten auszubalancieren.

Alternative: Finanzierung aus Deutschland

Einige Investoren bevorzugen es, sich in Deutschland über einen Hypothekarkredit auf eine bestehende Immobilie zu finanzieren. Dieser Ansatz ermöglicht oft eine höhere LTV (70-80 %). Der Nachteil ist das Wechselkursrisiko EUR/ILS. Vergleichen Sie die beiden Optionen mit unserem Simulator.

Mashkanta-Zinsen 2026: Vergleichstabelle der Tranchen

Eine Mashkanta ist nie ein einziger Zinssatz: Sie ist eine Mischung aus Tranchen. Hier die Größenordnungen Anfang 2026 für ein gutes Dossier eines Nichtansässigen (Leitzins Bank of Israel: 3,25 %): | Tranche | Richtwert 2026 | Geeignet für | |---|---|---| | Fest nicht indexiert (Kalatz) | ~5,0 % auf 20 Jahre | Maximale Sicherheit, konstante Rate | | Fest indexiert (Tzamud) | ~3,2 % + Inflation | Wette auf verhaltene Inflation | | Variabel Prime (P-0,5 %) | ~5,75 % | Flexibilität, vorzeitige Tilgung ohne Strafe | | Variabel 5 Jahre anpassbar | ~4,6 % | Kompromiss Kosten / Sicherheit | **Lesehilfe:** Eine typische Struktur für einen Nichtansässigen mit 1 M₪ auf 20 Jahre mischt 40 % fest nicht indexiert, 30 % Prime und 30 % variabel anpassbar. Die Startrate liegt bei rund 6 800 ₪ monatlich.

Zwei Details, die alles verändern. Erstens: Diese Zinsen sind verhandelbar — ein Makler holt üblicherweise 0,2 bis 0,4 Punkte unter dem Einstiegssatz heraus, besonders bei über 50 % Eigenkapital. Zweitens: Der «Zins» ist nicht der Gesamtpreis — Abschlussgebühren (~0,25 % des Darlehens), Versicherung und Indexierung können 15 % auf die realen Kosten aufschlagen. Verlangen Sie immer den vollständigen Tilgungsplan vor der Unterschrift.

LTV, Laufzeiten und Eigenkapital: die Regeln 2026 für Nichtansässige

Die goldene Regel: **maximal 50 %**. Die Bank of Israel begrenzt die Finanzierung für Nichtansässige auf 50 % des Immobilienwerts (gegenüber 75 % für ansässige Ersterwerber): - Immobilie 2 000 000 ₪ → mindestens 1 000 000 ₪ Eigenkapital + Nebenkosten (~8 %) - Immobilie 3 500 000 ₪ → mindestens 1 750 000 ₪ Eigenkapital + Nebenkosten - Laufzeit: 20 bis 30 Jahre je nach Alter (Darlehensende vor 75-80 je nach Bank) - Verschuldung: Rate ≤ 30-40 % des nachgewiesenen Nettoeinkommens

Die Vorabzusage (*ishur ekroni*) verändert das Spiel: Sie ist die Grundsatzzusage der Bank, 3 Monate gültig, die Ihr Kaufangebot absichert. Ohne sie verhandeln Sie blind; mit ihr nimmt der Verkäufer Sie ernst und Sie kennen Ihr exaktes Budget vor der Besichtigung. Das Dossier wird komplett aus der Ferne aufgebaut: Kontoauszüge, Steuerbescheide und übersetzte Gehaltsnachweise genügen in 90 % der Fälle.

Prime oder Festzins: welche Struktur für einen deutschen Käufer?

Die *Prime*-Tranche (Leitzins minus Marge, typisch P-0,5 %) punktet mit Flexibilität: vorzeitige Tilgung ohne Strafe, sinkende Rate wenn die Bank of Israel lockert. 2026 startet sie bei rund 5,75 % — teurer als fest, aber nach unten anpassbar. Der **nicht indexierte Festzins** (~5 % auf 20 Jahre) ist die Sorgenfrei-Option: Die Rate bewegt sich nie. Für eine aus der Ferne verwaltete Kapitalanlage oft die beste Wahl — Ihr Cashflow bleibt planbar.

Unsere Empfehlung für ein deutsches Profil: **mischen**. Ein Drittel fest für die Sicherheit, ein Drittel Prime für die Flexibilität (nützlich bei Wiederverkauf in 5-7 Jahren), ein Drittel variabel anpassbar zur Kostenoptimierung. Und spielen Sie die Banken gegeneinander aus: mindestens 3 Banken, oder ein Makler, der das für Sie tut. [Simulieren Sie Ihre Finanzierung](/simulateur/financement), bevor Sie suchen.

Mashkanta: häufige Fragen

Wie viel Eigenkapital braucht man für eine Mashkanta als Nichtansässiger?

Rechnen Sie mit mindestens 50 % Eigenkapital: Die Banken begrenzen die Finanzierung für Nichtansässige auf 50 % (gegenüber 75 % für ansässige Ersterwerber). Bei 2 M₪ also rund 1 M₪ Eigenkapital plus Nebenkosten (erhöhte Grunderwerbsteuer, Anwalt, Makler).

Kann man ein Mashkanta-Dossier aus Deutschland aufbauen?

Ja, das ist gängige Praxis. Ein israelischer Makler stellt das Dossier aus der Ferne zusammen: nachgewiesene und übersetzte Einkommen, Kontoauszüge, Ausweis. Die meisten Banken akzeptieren Dossiers von Nichtansässigen ohne Anreise; die finale Unterschrift kann per Vollmacht erfolgen.

Welche Zinsarten gibt es bei einer Mashkanta?

Die Mashkanta mischt mehrere Tranchen: fest nicht indexiert (~5 % auf 20 Jahre in 2026), fest inflationsindexiert, variabel alle 1-5 Jahre anpassbar, und leitzinsgebunden (Prime, ~5,75 %). Eine gute Struktur mischt die Tranchen, um Sicherheit und Gesamtkosten auszubalancieren.

Wie hoch sind die Mashkanta-Zinsen 2026?

Richtwerte Anfang 2026 (Leitzins 3,25 %): fest nicht indexiert um 5 % auf 20 Jahre, Prime variabel um 5,75 %, 5 Jahre anpassbar um 4,6 %. Die Zinsen sind verhandelbar: Ein Makler holt üblicherweise 0,2-0,4 Punkte heraus.

Was ist die Vorabzusage (ishur ekroni)? Ist sie Pflicht?

Der ishur ekroni ist die Grundsatzzusage der Bank, 3 Monate gültig, die Ihren Darlehensrahmen festlegt. Rechtlich nicht Pflicht, praktisch unverzichtbar: Ohne ihn unterschreiben Sie einen bindenden Kaufvertrag, ohne zu wissen, ob Ihr Kredit bewilligt wird — und in Israel bedeutet ein geplatzter Vertrag den Verlust der Anzahlung.

Kann man eine Mashkanta vorzeitig tilgen?

Ja, aber die Bedingungen hängen von den Tranchen ab: Die Prime-Tranche tilgt jederzeit straffrei, Festzins-Tranchen können Vorfälligkeitsentschädigungen auslösen (berechnet auf den entgangenen Bankgewinn). Verhandeln Sie das vorab, wenn Sie einen mittelfristigen Wiederverkauf planen.

Aktualisiert am 9. Oktober 2026. Quellen: Bank of Israel (Leitzinsen), Finanzierungsrechner von IsraelStart.