Immobilienbesteuerung in Israel für Nichtansässige
Mas Rechisha, Kapitalgewinne, Mieteinnahmen: alles verstehen, um Ihre Investition zu optimieren.
Wie viel Mas Rechisha zahlt man beim Immobilienkauf in Israel? Die Mas Rechisha ist eine progressive Erwerbssteuer von 0 % bis 10 %, die in Staffeln auf den Kaufpreis berechnet wird. Für einen Hauptwohnsitz ist die erste Staffel — bis etwa 1,98 Millionen Schekel (Staffel eingefroren, gültig bis 15. Januar 2028) — befreit. Investoren und Nicht-Residenten unterliegen ab dem ersten Schekel einer erhöhten Staffel.
| Preisstaffel der Immobilie | Mas-Rechisha-Satz |
|---|---|
| Bis 1.978.745 ₪ | 0 % |
| Von 1.978.745 ₪ bis 2.347.040 ₪ | 3,5 % |
| Von 2.347.040 ₪ bis 6.055.070 ₪ | 5 % |
| Von 6.055.070 ₪ bis 20.183.565 ₪ | 8 % |
| Über 20.183.565 ₪ | 10 % |
Staffel für den Erwerb eines einzigen Wohneigentums durch einen israelischen Residenten. Beträge durch das Haushaltsgesetz 2025 eingefroren, gültig bis 15. Januar 2028 (Richtlinie 1/2026 der Steuerbehörde).
Kurzüberblick
- Nicht-Resident: 8 % bis 6 055 070 ₪, danach 10 %, ab dem ersten Schekel — Tarif gültig bis 15. Januar 2028.
- Resident (einzige Wohnung): 0 % bis 1 978 745 ₪, dann 3,5 % / 5 % / 8 % / 10 % pro Stufe.
- Oleh: 0 % bis 1 978 745 ₪ und 0,5 % bis 6 055 070 ₪, für 7 Jahre nach der Aliyah.
- Gesamtbudget: 10-15 % zusätzlich einplanen (Steuer, Anwalt 0,5-1,5 % + 18 % MwSt., Makler ~2 % + MwSt.).
- Wiederverkauf: 25 % Mas Shevach auf den realen Wertzuwachs.
- Mieten: Befreiung bis ~5 654 ₪/Monat, 10 % Pauschale oder progressiver Tarif.
Die Kaufsteuer: Mas Rechisha
Die Mas Rechisha ist die Immobilienerwerbssteuer in Israel. Ihre Berechnung ist progressiv und variiert je nach Status des Käufers. Für Einwohner, die ihre einzige Wohnung kaufen, beginnen die Stufen bei 0 % bis zu 1.978.745 ₪. Nichtansässige unterliegen höheren Sätzen, beginnend bei 8 % ab dem ersten Schekel.
Im Jahr 2026 gelten für Nichtansässige folgende Stufen: 8 % bis 6.055.070 ₪, danach 10 %. Diese Steuer ist innerhalb von 60 Tagen nach Unterzeichnung fällig.
Berechnen Sie Ihre Mas Rechisha in 30 Sekunden Unser Steuerrechner zeigt Ihnen den genauen Betrag Ihrer Kaufsteuer entsprechend Ihrem Profil.
Das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland-Israel
Das bilaterale Steuerabkommen (DBA von 1962, Protokoll 2014) legt klare Regeln fest, um Doppelbesteuerung zu vermeiden. Mieteinnahmen aus einer Immobilie in Israel sind in Israel steuerpflichtig und werden in Deutschland über die Anlage AUS mit Anrechnung der israelischen Steuer erfasst.
Für Kapitalgewinne wird die Steuer in Israel gezahlt (Mas Shevach: 25 % für Nichtansässige) und in Deutschland angerechnet. Befreiungen sind in bestimmten Fällen möglich (Immobilie länger als 18 Jahre gehalten, Hauptwohnsitz).
Besteuerung der Mieteinnahmen
Mieteinnahmen bieten mehrere Wahlmöglichkeiten: Pauschalbesteuerung von 10 % auf Bruttoeinnahmen oder progressive Sätze (10 % bis 50 %) mit Abzug der tatsächlichen Kosten. Für eine gut strukturierte Investition in Vermietung ist die Wahl des Steuersystems entscheidend.
Die Mehrwertsteuer (Ma'am) auf Neubauimmobilien
Die israelische Mehrwertsteuer (18 %) ist im vom Bauträger angegebenen Verkaufspreis für Neubauwohnungen enthalten. Der angegebene Preis ist „all inclusive“ ohne Mas Rechisha und Anwaltskosten.
Die Arnona: lokale Grundsteuer
Die Arnona variiert stark von Stadt zu Stadt. In Tel Aviv: 80–120 ₪/m²/Jahr. In Beer-Sheva oder Haifa: 30–50 ₪/m²/Jahr. Vergleichen Sie mit unserem Stadtbudget-Simulator.
Benötigen Sie eine persönliche Steuerberatung? Unsere Experten für deutsch-israelische Steuern begleiten Sie. Persönliche und unverbindliche Beratung.
Steueroptimierung: unsere Empfehlungen
1. Strukturieren Sie Ihren Erwerb: Der Kauf im eigenen Namen oder über eine Gesellschaft hat sehr unterschiedliche Auswirkungen.
2. Dokumentieren Sie Ihre Ausgaben: Bewahren Sie alle Rechnungen auf, um Ihre Abzüge zu maximieren.
3. Planen Sie den Kapitalgewinn: Planen Sie die Haltedauer, um von Freibeträgen zu profitieren.
4. Erklären Sie in Deutschland: Auch wenn Sie die Steuer in Israel zahlen, bleibt die deutsche Erklärung verpflichtend (Anlage AUS zur Einkommensteuererklärung, mit Anrechnung der in Israel gezahlten Steuer).
Häufige Fragen
Was ist die Mas Rechisha?
Die Mas Rechisha (מס רכישה) ist die israelische Grunderwerbsteuer. Sie wird in progressiven Staffeln auf den Kaufpreis berechnet und muss innerhalb von 60 Tagen nach der Unterzeichnung erklärt und gezahlt werden.
Wer ist von der Mas Rechisha befreit?
Die Teilbefreiung gilt für den Kauf eines einzigen Wohneigentums (Hauptwohnsitz) durch einen israelischen Residenten: Die erste Staffel bis etwa 1,98 Millionen Schekel wird mit 0 % besteuert. Neue Einwanderer (Olim) erhalten außerdem unter bestimmten Bedingungen einen spezifischen Freibetrag.
Zahlt ein Nicht-Resident mehr Mas Rechisha?
Ja. Ein nicht residenter Käufer unterliegt — wie der Kauf einer Zweitimmobilie — der Investorenstaffel: 8 % auf die erste Staffel (bis etwa 6 Mio. ₪) und 10 % darüber, ohne Befreiung. Der Abstand zur Residentenstaffel ist daher erheblich. (Befristete Regelung, gültig bis 15. Januar 2028.)
Wann und wie zahlt man die Mas Rechisha?
Die Steuer muss innerhalb von 60 Tagen nach dem Kaufakt online bei der israelischen Steuerbehörde erklärt und innerhalb derselben Frist gezahlt werden. In der Praxis übernimmt das der Anwalt des Käufers. Bei Verspätung fallen Strafen und Zinsen an.
Aktualisiert am 9. Oktober 2026. Quellen: Israel Tax Authority (Staffel gültig bis 15.1.2028), Steuerrechner von IsraelStart.