Arnona2026: Wie hoch ist die Wohnsteuer je Stadt

Alles verstehen über Arnona, die israelische Gemeindesteuer, und ihre Auswirkungen auf Ihre Investition.

Was ist die Arnona?

Die Arnona ist die israelische Gemeindesteuer, das Äquivalent zur französischen Grundsteuer und Wohnsteuer zusammen. Sie wird vom Eigentümer, der die Immobilie bewohnt, oder vom Mieter gezahlt und finanziert kommunale Dienstleistungen: Müllabfuhr, Straßenbeleuchtung, Pflege der Grünflächen, soziale Dienste. Die Höhe wird von jeder Gemeinde festgelegt und variiert stark zwischen den Städten. Das Verständnis der Arnona ist für jeden Immobilieninvestor unerlässlich, der seine reale Nettorendite berechnen möchte.

Tarife 2026 nach Stadt (Wohnbereich)

Die untenstehenden Tarife sind Richtwerte und beziehen sich auf eine Standard-Wohnung. Sie können je nach genauer Lage und Klassifizierung der Immobilie variieren. Für eine genaue Schätzung Ihrer Kosten nutzen Sie unseren Steuerrechner.

Befreiungen und Ermäßigungen

Mehrere Bevölkerungsgruppen profitieren von Ermäßigungen bei der Arnona: olim hadashim (neue Einwanderer) in den ersten 12 Monaten, Senioren, Menschen mit Behinderung, Großfamilien und Sozialhilfeempfänger. Leerstehende Wohnungen können in den ersten 6 Monaten eine 100%ige Ermäßigung erhalten, wenn der Eigentümer dies bei der Gemeinde beantragt. Für Investoren und internationale Käufer ist diese Regelung in der Zeit zwischen Kauf und Vermietung wertvoll.

Auswirkung auf Ihre Rentabilität

Die Arnona stellt eine nicht unerhebliche Kostenposition bei der Berechnung Ihrer Netto-Mietrendite dar. In Tel Aviv kann sie 10-15 % der Bruttomiete ausmachen, während sie in Beer-Sheva oder Eilat nur 5-8 % beträgt. In den meisten israelischen Mietverträgen trägt der Mieter die Arnona, doch diese Praxis ist nicht universell und hängt von der Vertragsverhandlung ab. Es wird empfohlen, im Mietvertrag klar festzulegen, dass die Arnona vom Mieter zu tragen ist. Um Ihre Immobilienbesteuerung zu optimieren, berücksichtigen Sie diese Kosten bereits bei der Auswahl der Immobilie.

So wird die Arnona berechnet: die Methode pro Quadratmeter

Die Arnona-Steuer in Israel ist eine kommunale Wohnsteuer, die pro Quadratmeter sogenannter «steuerpflichtiger Fläche» berechnet wird (siehe auch unseren Leitfaden zur [Immobilienbesteuerung in Israel](/blog/fiscalite-immobiliere-israel)). Anders als viele denken, beschränkt sich diese Fläche nicht auf die Wohnfläche: Die Gemeinde rechnet die Wandstärke hinzu, Balkone (bei Überdachung zu 50% angerechnet) und in manchen Städten Außenabstellräume. Jede Gemeinde veröffentlicht eigene Tarife pro m², die jährlich angepasst werden, mit unterschiedlichen Sätzen je nach Zone (Wohn-, Gewerbe-, Industriegebiet). Wer versteht, wie seine Stadt misst, kann seinen Bescheid prüfen.

Konkret kostet eine 80-m²-Wohnung in Tel Aviv im Jahr 2026 rund 6.500 ₪ (Durchschnittssatz etwa 80 ₪/m² in zentralen Vierteln), gegenüber nur etwa 4.800 ₪ in Haifa für dieselbe Fläche. Die Differenz erklärt sich aus den Gemeindetarifen und der Messweise: Tel Aviv rechnet Wände systematisch ein, andere Städte sind großzügiger. Vor der Unterzeichnung eines Miet- oder Kaufvertrags immer den aktuellen Arnona-Bescheid der Wohnung anfordern – er ist die einzig verlässliche Zahl.

Befreiungen und Ermäßigungen der Arnona 2026: Wer zahlt weniger

2026 profitieren mehrere Gruppen von Arnona-Ermäßigungen in Israel. Neue Einwanderer (Olim) haben Anspruch auf einen Nachlass von bis zu 90% während ihres ersten Jahres nach der Einwanderung. Soldaten, einkommensschwache Rentner, kinderreiche Familien und Sozialleistungsempfänger können je nach Situation 20 bis 80% Ermäßigung erhalten. Leerstehende oder in Renovierung befindliche Wohnungen lassen sich zeitweise befreien, mit Nachweisen. Weitere Steuerregelungen finden Sie in unserem Leitfaden zur [Immobilienbesteuerung in Israel](/fiscalite-immobilier-israel).

### So stellen Sie den Antrag Der Ermäßigungsantrag wird bei der Gemeinde (Arnona-Abteilung) mit einem eigenen Formular und Nachweisen gestellt: Personalausweis, Oleh-Bescheinigung für Neueinwanderer, Gehaltsabrechnungen oder Kontoauszüge bei geringem Einkommen. Die Bearbeitung dauert je nach Stadt wenige Wochen bis drei Monate; das Dossier sollte direkt nach Erhalt des ersten Bescheids eingereicht werden, idealerweise vor dem Einzug. Die Ermäßigung gilt ab dem Anspruchsdatum, eine rückwirkende Erstattung ist jedoch nicht garantiert – nicht zögern.

Arnona zahlen: die 3 Methoden

Steuerzahlern stehen drei Optionen offen. Die Online-Zahlung auf der Website der Gemeinde ist am einfachsten: Man benötigt nur die Bescheidnummer (oft «Shovar» genannt). Der monatliche Lastschrifteinzug (Horaat Keva) verteilt die Last automatisch. Schließlich erlaubt die gesetzlich vorgesehene Zahlung in sechs zweimonatlichen Raten, die Jahresrechnung ohne Aufschlag zu strecken. Jede Methode steht Eigentümern wie Mietern offen, je nachdem, wer zahlungspflichtig ist.

Gut zu wissen: Die meisten Gemeinden gewähren rund 2% Rabatt bei jährlicher Vorauszahlung bis zur Frist zu Jahresbeginn (meist Ende Januar). Bei einer Arnona von 6.000 ₪ sind das 120 ₪ Ersparnis – bescheiden, aber Geld in der eigenen Tasche. Die Städte erinnern jedes Jahr im Januar daran; wer unterjährig umzieht, sollte sicherstellen, dass die Ummeldung registriert wurde, um die Frist nicht zu verpassen.

Arnona für Investoren: das reale Budget

Für Investoren ist die Arnona ein Kostenfaktor in der Renditeberechnung, auch wenn sie üblicherweise an den Mieter weitergegeben wird. Eine 70-m²-Wohnung mit 4.500 ₪ Monatsmiete in Jerusalem trägt eine Arnona von rund 5.200 ₪ pro Jahr – fast eine Monatsmiete. Steht die Wohnung zwischen zwei Mietverhältnissen leer, zahlt der Eigentümer: Einige Monate Leerstand können 1.500 bis 2.000 ₪ nicht rückholbarer Arnona kosten. Zur Verfeinerung Ihrer Kalkulation lesen Sie unsere Analyse zur [vermieteten Kapitalanlage in Israel](/blog/investissement-locatif-israel).

### Eigentümer oder Mieter: Wer zahlt? Das israelische Recht ist eindeutig: Wird die Wohnung mit schriftlichem Vertrag von mindestens einem Jahr vermietet, schuldet der bewohnende Mieter die Arnona. Ohne schriftlichen Vertrag oder bei Kurzzeitmiete wendet sich die Gemeinde an den eingetragenen Eigentümer. In der Praxis muss der Mietvertrag die Übertragung der Arnona auf den Mieter daher ausdrücklich festhalten. Investoren, die Märkte vergleichen, finden steuerliche Unterschiede zwischen Städten in unserem Vergleich der [Immobilienpreise nach Städten in Israel](/blog/prix-immobilier-israel-villes).

Häufige Fragen zur Arnona

Zahlt die Arnona der Mieter oder der Eigentümer?

Grundsätzlich zahlt der Bewohner. Bei einem schriftlichen Mietvertrag von mindestens einem Jahr wird die Arnona auf den Mieter übertragen und die Stadtverwaltung stellt den Bescheid auf seinen Namen aus. Ohne schriftlichen Vertrag, bei Kurzzeitmieten oder wenn die Wohnung leer steht, bleibt der Eigentümer zahlungspflichtig. Im Mietvertrag sollte daher immer festgehalten sein, wer die Arnona zahlt, um Streit mit der Gemeinde zu vermeiden.

Wie wird die steuerpflichtige Fläche berechnet?

Die Gemeinde misst die Innenfläche inklusive Wände und addiert überdachte Balkone (zu 50% angerechnet), Außenabstellräume und teils anteilig Gemeinschaftsflächen. Jede Stadt wendet eigene Messregeln an, was teils überraschende Unterschiede zwischen zwei identischen Wohnungen in verschiedenen Gemeinden erklärt.

Welche Arnona-Ermäßigungen gibt es für Olim?

Neue Einwanderer erhalten während ihres ersten Jahres in Israel einen Nachlass von bis zu 90% auf die Arnona. Der Antrag wird bei der Gemeinde mit dem Oleh-Zertifikat gestellt. Danach können je nach Einkommen, Familiensituation oder Militärdienst weitere Ermäßigungen greifen.

Kann man die Arnona in Raten zahlen?

Ja. Das Gesetz sieht eine Zahlung in sechs zweimonatlichen Raten ohne Aufschlag vor, für alle Steuerzahler. Alternativ ist ein monatlicher Lastschrifteinzug oder die Vorauszahlung des gesamten Jahres mit rund 2% Frühzahlerrabatt möglich.

Was passiert bei nicht gezahlter Arnona?

Rückstände führen zu Säumniszuschlägen und Verzugszinsen, danach zu Vollstreckungsmaßnahmen: Kontopfändung, Lohnpfändung oder Eintragung einer Hypothek auf die Immobilie. Die Gemeinde kann auch Verwaltungsverfahren blockieren, etwa die Erneuerung von Genehmigungen. Bei Zahlungsschwierigkeiten lieber frühzeitig einen Zahlungsplan mit der Stadt vereinbaren, bevor die Schuld anwächst.

Steigt die Arnona jedes Jahr?

In der Regel ja. Das Innenministerium legt jährlich einen automatischen Erhöhungsfaktor fest (gekoppelt an Gehälter im öffentlichen Dienst und Inflation), dazu können Gemeinden eine genehmigungspflichtige Sondererhöhung beschließen. Zwischen 2024 und 2026 erhöhten die meisten Städte ihre Sätze um 2 bis 5% pro Jahr.

Quellen: Israelisches Innenministerium, kommunale Tarife 2026.