Zweitwohnsitz in Israel: alles, was Sie wissen müssen
Eine konkrete Verbindung zu Israel, eine Vermögensanlage und ein Rückzugsort für Ihre Aufenthalte.
Warum ein Zweitwohnsitz in Israel?
Für viele internationale Käufer geht der Besitz einer Immobilie in Israel über die finanzielle Investition hinaus. Es ist eine konkrete Verbindung zum Land, ein Ankerpunkt für Feiertage, Urlaub und regelmäßige Aufenthalte. Mit Flügen von 4:30 Stunden aus Frankreich ist Israel ein immer zugänglicheres Ziel für einen Zweitwohnsitz.
Besteuerung des Zweitwohnsitzes
Als Nichtansässiger unterliegen Sie dem Mas Rechisha zum erhöhten Satz (8-10 %). Die Arnona (Kommunalsteuer) bleibt auch bei Nichtnutzung fällig, außer bei Antrag auf Teilbefreiung. Für Mieteinnahmen verhindert die Französisch-Israelische Steuervereinbarung die Doppelbesteuerung. Siehe unseren umfassenden Steuerleitfaden.
Die besten Städte für einen Zweitwohnsitz
Netanya: Das Nr. 1 Ziel frankophoner internationaler Käufer. Küstenfront, Gemeinschaft, angemessene Preise.
Jerusalem: Für Aufenthalte zu Feiertagen und Spiritualität. Hohe Nachfrage nach Kurzzeitvermietung.
Eilat: Badeort mit Freihandelszone (Mehrwertsteuerbefreiung). Hohe touristische Rendite.
Herzliya Pituah: Luxussegment. Villen und Penthäuser am Meer, Marina, gehobene Restaurants.
Fernverwaltung: die Lösungen
Die Verwaltung eines Zweitwohnsitzes aus der Ferne erfordert eine strenge Organisation. Verwaltungsgesellschaften bieten „Schlüsselfertig“-Services an, einschließlich: Empfang der Mieter, Reinigung, Wartung und Zahlung der Nebenkosten. Rechnen Sie mit 10-15 % der Miete. IsraelStart bietet einen dedizierten Verwaltungsservice für internationale Käufer. Ein Immobilienanwalt begleitet Sie ebenfalls zur Absicherung Ihres Kaufs.
Die administrativen Pflichten
Die kommunale Wohnsteuer, die Arnona, betrifft jeden Eigentümer, ob ansässig oder nicht. Ihre Höhe hängt von Gemeinde, Fläche und Einstufung der Immobilie ab: Eine Wohnung in Tel Aviv wird nicht wie eine Villa in Eilat besteuert. Die Rechnung kommt in der Regel per Post und kann auch online auf der Website der Gemeinde bezahlt werden. Prüfen Sie, ob die Immobilie auf Ihren Namen registriert ist, um Mahnungen zu vermeiden.
Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, und sei es nur für wenige Wochen im Jahr, müssen diese Einkünfte deklariert werden. Israel bietet unter anderem einen Pauschalsatz von 10 % auf die Bruttomieten — einfach und für bescheidene Mieteinkünfte geeignet —, wobei je nach Beträgen auch andere Regelungen gelten. Ein lokaler Steuerberater mit Erfahrung bei Nichtansässigen sichert die Wahl der Regelung und den Zeitplan der Erklärungen.
Die Hausrat- und Wohngebäudeversicherung deckt die Wohnung ab, auch während Ihrer längeren Abwesenheiten: Melden Sie die Nutzung als Zweitwohnsitz und prüfen Sie die Ausschlüsse bei langen Leerstandszeiten. Für laufende Formalitäten — Gemeinde, Hausverwaltung, Versorger — ermöglicht eine Vollmacht an eine Vertrauensperson oder einen lokalen Verwalter, in Ihrer Abwesenheit zu unterschreiben und zu zahlen.
Die Zweitwohnung optimal nutzen
Die Kurzzeitvermietung maximiert den Ertrag pro Nacht, erfordert aber aktives Management: Reinigung, Schlüsselübergabe, Inserate. Die Langzeitvermietung bietet stabile Einnahmen bei geringem Aufwand, allerdings mit eingeschränkter Verfügbarkeit für Ihre eigenen Aufenthalte. Die richtige Balance hängt von der Häufigkeit Ihrer Besuche und dem Zeitaufwand ab, den Sie — direkt oder über einen Vermittler — investieren möchten.
Eine monatelang leer stehende Wohnung verfällt schnell: Feuchtigkeit, Klimaanlage, Sanitäranlagen. Regelmäßige Kontrollen — durch einen Nachbarn, einen Hausmeister oder eine Wartungsfirma — ermöglichen Lüften, die Prüfung der Anlagen und das frühzeitige Erkennen von Lecks, bevor sie teuer werden. Planen Sie auch die Pflege der Außenbereiche ein, wenn die Wohnung über Balkon oder Garten verfügt.
Vernetzte Kameras, Alarmanlage mit Fernüberwachung, intelligente Schlösser: Mit Smart-Home-Technik überwachen und sichern Sie Ihre Wohnung vom Smartphone aus, wo immer Sie sind. Echtzeitwarnungen und Fernzugriff für Dienstleister (Reinigung, Wartung) geben Sicherheit und vermeiden unnötige Reisen. Wählen Sie Geräte, die mit den lokalen Netzen kompatibel sind, für eine problemlose Installation.
Die wahren Kosten einer Zweitwohnung, die zehn Monate im Jahr leer steht
Der Kauf ist erst der Anfang des Budgets. Eine 90-m²-Wohnung in [Netanya](/ville/netanya), die zehn Monate im Jahr geschlossen bleibt, kostet jedes Jahr Geld: zuerst die Arnona — in Tel Aviv zwischen 70 und 120 ₪ pro m² und Jahr je nach Viertel, also 6.300 bis 10.800 ₪ für 90 m². Dann das Hausgeld (*Waad Habayit*), 300 bis 800 ₪ im Monat je nach Standard — ein Turm mit Pool und Concierge sprengt diesen Rahmen.
Das Jahresbudget einer Standardwohnung: - Arnona: 4.000 bis 11.000 ₪ je nach Stadt und Fläche - Waad Habayit: 3.600 bis 9.600 ₪ - Wohngebäudeversicherung: 1.200 bis 3.000 ₪ - Wasser, Strom, Internet, Alarmanlage: ~3.500 ₪ - Kontrollbesuche: 3.000 bis 6.000 ₪ Summe: 15.000 bis 30.000 ₪ Fixkosten pro Jahr, bevor Sie auch nur eine Nacht dort verbringen.
Nach sechs Monaten Leerstand gibt es eine teilweise Arnona-Befreiung — sie muss aber bei der Stadtverwaltung beantragt werden und ist nie automatisch. Planen Sie nicht damit: Eine Immobilie mit beherrschbaren Jahreskosten behält man gerne.
Ferienwohnung oder Kapitalanlage: der Steuervergleich
Für Nicht-Residenten liegt der Unterschied nicht beim Kauf, sondern in der Nutzung: | | Eigennutzung | Vermietung (auch teilweise) | |---|---|---| | Grunderwerbsteuer | 8 % ab dem ersten Schekel, 10 % über 6.055.070 ₪ | Identisch | | Arnona | Jedes Jahr fällig, auch bei Leerstand | Jedes Jahr fällig | | Einkünfte | — | In Israel steuerpflichtig (10 % Pauschale auf bescheidene Bruttomieten) | | Wiederverkauf | 25 % auf den realen Gewinn, 15 % an der Quelle einbehalten | Identisch |
Drei bis vier Aufenthalte pro Jahr und eine Wohnung, die sonst schläft: Die Ferienvermietung gleicht einen Teil der Kosten aus — zum Preis einer aktiven Verwaltung; siehe unser [Steuerratgeber](/blog/fiscalite-immobiliere-israel). Künftiger Umzug geplant? Lesen Sie [Pied-à-terre und Aliyah](/blog/pied-a-terre-israel-alyah): Der Oleh-Status ändert die Spielregeln.
Häufige Fragen
Muss man israelischer Resident sein, um eine Zweitwohnung zu kaufen?
Nein. Es gibt keine Beschränkungen für den Immobilienerwerb durch Ausländer: Ein Nichtansässiger kann in Israel eine Wohnung oder ein Haus zu denselben Eigentumsbedingungen erwerben wie ein Resident. Der einzige nennenswerte Unterschied betrifft die Bankfinanzierung, die für Nichtansässige auf rund 50 % des Immobilienwerts begrenzt ist. Der Rest des Verfahrens — vom Anwalt aufgesetzter Kaufvertrag, Eintragung der Eigentumsübertragung im Tabu (Grundbuch) — ist identisch.
Was passiert steuerlich, wenn ich meine Immobilie einen Teil des Jahres vermiete?
Die erzielten Mieteinkünfte sind in Israel steuerpflichtig, auch für Nichtansässige. Das einfachste Verfahren ist der Pauschalsatz von 10 % auf die Bruttomieten, ohne Abzug von Kosten, oft vorteilhaft bei begrenzten Mieteinkünften. Je nach Beträgen können auch andere Steuerregelungen gelten. Lassen Sie sich von einem Steuerberater unterstützen, um die passende Regelung zu wählen und Ihre Erklärungspflichten zu erfüllen.
Wie verwalte ich die laufenden Kosten in meiner Abwesenheit?
Die meisten Kosten — Arnona, Hausgeld, Wasser, Strom — können per Lastschrift oder online aus dem Ausland bezahlt werden. Für alles Übrige decken eine Vollmacht an eine Vertrauensperson oder ein Vertrag mit einer lokalen Hausverwaltung Notfälle und behördliche Formalitäten ab. Richten Sie diese Automatismen gleich nach dem Kauf ein, um Zahlungsrückstände und Strafen zu vermeiden.
Was kostet eine leer stehende Zweitwohnung pro Jahr?
Für eine Standard-90-m²-Wohnung rechnen Sie mit 15.000 bis 30.000 ₪ Fixkosten pro Jahr: Arnona, Hausgeld, Versicherung, Grundgebühren und Kontrollbesuche. Die teilweise Arnona-Befreiung nach sechs Monaten Leerstand wird bei der Stadtverwaltung beantragt — weder automatisch noch garantiert.
Darf ich meine Zweitwohnung kurzzeitig vermieten, etwa über Airbnb?
Ja, das ist weit verbreitet — Tausende Wohnungen in Tel Aviv. Die Einkünfte müssen jedoch in Israel versteuert werden, und die Steuerbehörde kontrolliert Gastgeber, die das umgehen, genau. Prüfen Sie die Hausordnung und beauftragen Sie aus der Ferne einen lokalen Verwalter.
Welche Steuern fallen beim Wiederverkauf für Nicht-Residenten an?
Mas Shevach: 25 % auf den realen Wertzuwachs — ohne die Eigenheimbefreiung der Residenten. Der Käufer behält 15 % des Preises an der Quelle ein; der Betrag wird später verrechnet. Bewahren Sie Handwerkerrechnungen auf: Sie mindern den steuerpflichtigen Gewinn.
Quellen: Israel Tax Authority, Israelisches Zentralamt für Statistik, lokale Gemeinden.