Mas Rechisha 2026: Wie viel zahlt ein ausländischer Käufer?

2026 zahlt ein ausländischer Käufer (Nicht-Resident) 8 % Mas Rechisha — die israelische Kaufsteuer — ab dem ersten Schekel, ganz ohne Freibetrag, bis 6 055 070 ₪; darüber 10 %.

Die direkte Antwort

**2026 zahlt ein ausländischer Käufer (Nicht-Resident) 8 % Mas Rechisha — die israelische Kaufsteuer — ab dem ersten Schekel, ganz ohne Freibetrag, bis 6 055 070 ₪; darüber 10 %.** Bei einem Kaufpreis von 3 000 000 ₪ beträgt die Steuer also **240 000 ₪** (rund 60 000 € zum auf der Website veröffentlichten Richtkurs von ~4 ₪/€). Die Stufen sind bis zum 15. Januar 2028 eingefroren: Dieselben Sätze gelten für jeden 2026 unterschriebenen Kauf.

Die Stufen 2026, nach Käuferprofil

Der Satz hängt nicht nur vom Preis ab, sondern von Ihrem **Profil am Tag der Unterschrift**. Jeder Satz gilt nur für seine Preisstufe.

| Preisstufe | Israelischer Resident (einzige Wohnung) | Nicht-Resident / Ausländer | Oleh Hadasch (Hauptwohnsitz) | |---|---|---|---| | 0 bis 1 978 745 ₪ | **0 %** | **8 %** | **0 %** | | 1 978 745 bis 2 347 040 ₪ | 3,5 % | 8 % | 0,5 % | | 2 347 040 bis 6 055 070 ₪ | 5 % | 8 % | 0,5 % | | 6 055 070 bis 20 183 565 ₪ | 8 % | **10 %** | — | | Über 20 183 565 ₪ | 10 % | 10 % | — |

- **Resident**: Die obige progressive Tabelle gilt für eine einzige Wohnung (Dira Yechida). - **Nicht-Resident**: 8 % auf den vollen Preis bis 6 055 070 ₪, danach 10 % — ganz ohne Null-Stufe. - **Oleh**: Vorzugstarif während der ersten 7 Jahre nach der Alyah, für den Hauptwohnsitz; der veröffentlichte Tarif ist bis 6 055 070 ₪ detailliert. - Die Stufen sind durch das Finanzgesetz 2025 vom **16. Januar 2025 bis zum 15. Januar 2028 eingefroren** (Rundschreiben 1/2026 der Steuerbehörde): In diesem Zeitraum gibt es **keine jährliche Inflationsanpassung**.

Durchgerechnetes Beispiel: ein Kauf von 3 000 000 ₪ durch einen Nicht-Residenten

1. Kaufpreis: **3 000 000 ₪** — vollständig unter der Schwelle von 6 055 070 ₪. 2. Satz für Nicht-Residenten in diesem Bereich: **8 %**, ab dem ersten Schekel, ohne Freibetrag. 3. Rechnung: 3 000 000 × 8 % = **240 000 ₪** Mas Rechisha (rund 60 000 € zum auf der Website veröffentlichten Richtkurs von ~4 ₪/€ — am Zahltag anzupassen).

Beim selben Preis zahlen die beiden anderen Profile:

| Profil | Steuer auf 3 000 000 ₪ | So wird gerechnet | |---|---|---| | Nicht-Resident / Ausländer | **240 000 ₪** | 8 % auf den vollen Preis | | Resident (einzige Wohnung) | **45 538 ₪** | 0 % bis 1 978 745 ₪ + 3,5 % auf 368 295 ₪ + 5 % auf 652 960 ₪ | | Oleh (Hauptwohnsitz) | **5 106 ₪** | 0 % bis 1 978 745 ₪ + 0,5 % auf 1 021 255 ₪ |

Zum Vergleich das veröffentlichte Beispiel mit 2 000 000 ₪: 160 000 ₪ für einen Nicht-Residenten, 744 ₪ für einen Residenten und etwa 106 ₪ für einen Oleh.

Was sich ändert — und was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten

- **Die Stufen bewegen sich weder 2026 noch 2027**: Sie sind bis zum 15. Januar 2028 eingefroren. Vorsicht vor Rechnern mit jährlicher Indexierung — sie liefern für 2026 falsche Ergebnisse. - **Bei der Finanzierung bestimmt der Leitzins der Bank of Israel die Kosten Ihres Kredits**: Er wird in ihren geldpolitischen Sitzungen überprüft. Den aktuellen Satz und die Referenzrate pro geliehener Million, nach jeder Entscheidung aktualisiert, finden Sie in unserem [Ratgeber zum Immobilienkredit (Mashkanta)](/blog/immobilienkredit-israel-mashkanta). - **Es zählt nur Ihr Status am Tag der Unterschrift**: Wer nach dem Kauf Resident oder Oleh wird, erhält keine Erstattung. Wenn eine Alyah im Raum steht, wird das Timing vor der Unterschrift geklärt. - **Strenge Fristen**: Ihr Anwalt reicht die Kaufdeklaration innerhalb von **30 Tagen** ein; die Steuer ist innerhalb von **60 Tagen** in Schekel zu zahlen. Bei Verspätung fallen automatisch Säumniszuschläge und Zinsen an.

Berechnen Sie Ihre genaue Steuer

Der Betrag hängt von Preis und Profil ab: Nutzen Sie den **Steuern-und-Gebühren-Rechner von IsraelStart** — [/simulator/steuern-gebuehren](/simulator/steuern-gebuehren) — und lassen Sie das Ergebnis vor der Unterschrift von Ihrem Anwalt bestätigen (der offizielle Rechner der israelischen Steuerbehörde bleibt die Referenz).

Weiterführend

- Der vollständige Rechtsratgeber: [Mas-Rechisha-Ratgeber](/rechtsratgeber/mas-rechisha) - Das Steuer-Pillar: [Immobilienbesteuerung in Israel](/blog/immobilienbesteuerung-israel) - Der ausführliche Artikel: [Mas Rechisha: Leitfaden 2026](/blog/mas-rechisha-franzosen-guide) - Als Ausländer kaufen: [Kaufsteuer für ausländische Käufer](/blog/kaufsteuer-israel-auslaender)

Fragen zu Ihrem Fall? Schreiben Sie uns auf WhatsApp: https://wa.me/972559760779

Häufige Fragen

Welchen Mas-Rechisha-Satz zahlt ein ausländischer Käufer 2026?

8 % ab dem ersten Schekel, ohne Freibetrag, bis 6 055 070 ₪; darüber 10 %. Auf 3 000 000 ₪: 240 000 ₪ Steuer.

Ändern sich die Stufen 2026 oder 2027?

Nein. Die Stufen sind durch das Finanzgesetz 2025 vom 16. Januar 2025 bis zum 15. Januar 2028 eingefroren, ohne jährliche Anpassung. Die Beträge von 2026 bleiben 2027 identisch.

Wann und wie wird Mas Rechisha gezahlt?

Ihr Anwalt reicht die Kaufdeklaration innerhalb von 30 Tagen nach der Unterschrift ein; die Steuer wird innerhalb von 60 Tagen in Schekel an das israelische Finanzamt gezahlt. Planen Sie den Währungstransfer im Voraus — internationale Banklaufzeiten können eine Woche erreichen.

Senkt ein Kauf über eine Gesellschaft die Steuer?

Nein. Eine Gesellschaft wird wie ein Nicht-Resident behandelt: 8 % ab dem ersten Schekel, ohne Freibetrag — und Sie können den Zugang zum Residenten- oder Oleh-Tarif dauerhaft verlieren. Keine Struktur ohne schriftliche Freigabe eines israelischen Steueranwalts.

Ich plane meine Alyah: besser vorher oder nachher kaufen?

In der Regel nachher: Der Oleh-Tarif (0 % bis 1 978 745 ₪, danach 0,5 %) gilt nur für Käufe, die mit Oleh-Status für einen Hauptwohnsitz in den ersten 7 Jahren unterschrieben werden. Bei 3 000 000 ₪ beträgt der Unterschied zum Nicht-Residenten-Tarif 234 894 ₪.

Ist Mas Rechisha in meinem Heimatland absetzbar?

Nicht direkt: Es ist eine Erwerbsteuer, keine Einkommensteuer. Sie erhöht jedoch die Anschaffungskosten der Immobilie, was den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn beim Wiederverkauf nach dem jeweils anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommen mindert.

Zuletzt aktualisiert: 21. Oktober 2026