Kauf auf Plan in Israel: Vorteile und Risiken

65 % der in Israel verkauften Neubauwohnungen werden auf Plan verkauft. So sichern Sie Ihre Investition ab.

Kauf auf Plan in Israel: Wie funktioniert das?

Der Kauf auf Plan in Israel ähnelt der französischen VEFA, weist jedoch wichtige Unterschiede auf. Sie kaufen eine Wohnung, die noch nicht gebaut ist, basierend auf den Plänen und Spezifikationen des Bauträgers (Kablan). Die Übergabe erfolgt 2 bis 4 Jahre nach der Unterzeichnung. Im Jahr 2026 werden etwa 65 % der in Israel verkauften Neubauwohnungen auf Plan verkauft.

Die Vorteile des Kaufs auf Plan

Vorteilhafter Preis: Rabatte von 5 bis 15 % auf den geschätzten Preis bei Übergabe. Zahlungsstaffelung: Verteilen Sie die Zahlungen über 2-4 Jahre (10-20 % bei Unterzeichnung, dann gestaffelte Zahlungen). Nutzen Sie unseren Staffelungs-Simulator, um Ihren Plan zu visualisieren. Auswahl und Personalisierung: Bessere Lage und maßgeschneiderte Ausstattungen. Potenzielle Wertsteigerung: Wenn sich der Marktwert erhöht, ist Ihre Immobilie bei Übergabe mehr wert.

Risiken und Schutzmaßnahmen

Verzögerungsrisiko: Im Durchschnitt 6 bis 18 Monate. Der Vertrag muss Strafzahlungen vorsehen. Insolvenzrisiko des Bauträgers: Das Gesetz schreibt die Havtachat Milvia (Bankgarantie) zum Schutz des Käufers vor. Nichtkonformitätsrisiko: Ihr Anwalt muss Rückgriffsklauseln einfügen.

Die Bankgarantie (Havtachat Milvia)

Eckpfeiler des Käuferschutzes. Das Gesetz verpflichtet den Bauträger, jede Zahlung durch eine selbständige Bankgarantie, eine vorläufige Eintragung im Grundbuch oder eine Versicherungspolice abzusichern. Ihr Anwalt muss diese Garantie vor jeder Zahlung prüfen. Verstehen Sie die Grundlagen mit unserem Rechtsleitfaden.

Tipps für internationale Käufer

1. Prüfen Sie die Erfolgsbilanz des Bauträgers – IsraelStart bewertet jeden Bauträger. 2. Verhandeln Sie den Zahlungsplan (60-80 % bei Übergabe = geringeres Risiko). 3. Verfolgen Sie die Baustelle mit regelmäßigen Fotos/Videos. 4. Planen Sie ein „Puffer“-Budget von 10-15 %. Für die Steuerfragen konsultieren Sie unseren speziellen Leitfaden.

Der Zahlungsplan beim Kauf vom Bauträger

Alles beginnt mit der Reservierung: Sie sichern sich die gewählte Einheit gegen eine Reservierungsgebühr, die später vom Kaufpreis abgezogen wird. Bei Unterzeichnung des Kaufvertrags leisten Sie eine erste Anzahlung. Diese erste Zahlung bindet beide Parteien und setzt den im Vertrag festgelegten Zahlungsplan in Gang. Lesen Sie jede Rate aufmerksam: Beträge, Termine und Bedingungen müssen schwarz auf weiß festgehalten sein, ohne Grauzonen.

Der Restpreis wird in mehreren Raten gezahlt, die in der Regel an den tatsächlichen Baufortschritt gekoppelt sind: Fundament, Rohbau, Ausbau, Fertigstellung. Sie zahlen also Schritt für Schritt, während das Gebäude wächst, was Ihr finanzielles Risiko begrenzt. Jede Zahlungsaufforderung muss einer überprüfbaren Bauphase entsprechen, und der Vertrag legt fest, was jede Rate auslöst.

Die Schlusszahlung erfolgt bei der Übergabe, wenn Sie die Schlüssel erhalten, nachdem die Wohnung förmlich abgenommen wurde. Ein wesentlicher Punkt: Das israelische Gesetz verpflichtet den Bauträger, die gezahlten Beträge abzusichern – in der Regel durch eine Bankgarantie –, und zwar bereits ab der ersten Zahlung. Prüfen Sie vor jeder Zahlung, ob sie ordnungsgemäß abgesichert ist: Diese Garantie schützt Ihr Geld bis zur Schlüsselübergabe.

Bei der Übergabe: Abnahme und Vorbehalte

Die Übergabe ist ein entscheidender Moment: Sie besichtigen die Wohnung gemeinsam mit einem Vertreter des Bauträgers, um zu prüfen, ob sie Vertrag und Plänen entspricht. Nehmen Sie sich Zeit, jeden Raum zu inspizieren – Wände, Böden, Schreinerarbeiten, Elektro- und Sanitäranlagen – und vergleichen Sie alles mit den versprochenen Ausführungen. Die Begleitung durch einen Baufachmann ist dringend zu empfehlen, vor allem bei einem Kauf aus der Ferne.

Jeder festgestellte Mangel wird in einem Übergabeprotokoll mit den entsprechenden Vorbehalten festgehalten: Risse, Malerarbeiten, fehlende oder defekte Ausstattungen. Der Bauträger verpflichtet sich dann, diese Mängel innerhalb einer vereinbarten Frist zu beheben, während einer Gewährleistungszeit, die nach der Schlüsselübergabe auftretende Mängel abdeckt. Unterschreiben Sie eine vorbehaltlose Abnahme nur, wenn wirklich alles vertragsgemäß ist.

Bei Meinungsverschiedenheiten – bestrittener Mangel, verweigerte Reparatur oder nicht eingehaltene Frist – beginnen Sie mit einer schriftlichen Reklamation an den Bauträger und bewahren Sie alle Beweise auf. Scheitert das Gespräch, kann ein unabhängiger Gutachter ein Gutachten erstellen, und der Rechtsweg bleibt offen: Vertrag und israelisches Recht schützen den Käufer. Ein frühzeitig hinzugezogener Anwalt löst den Streit oft, bevor er eskaliert.

Israelische Baupläne richtig lesen: Flächen, Ausrichtung, Etagen

Auf einem israelischen Plan werden Wohnungsfläche und Balkone (Mirpeset) getrennt ausgewiesen: «100 m²» in der Anzeige sind oft 88 m² Wohnfläche plus 12 m² Balkon. Der Schutzraum (Mamad), seit 1992 im Neubau Pflicht, ist im Plan integriert; Stellplatz und Keller werden separat aufgeführt. Vergleichen Sie die Netto-Wohnfläche, nie die Marketingzahl.

Die Ausrichtung ändert alles: nach Westen Meerblick, aber Hitze am Nachmittag; nach Norden kühlere Räume. Im Hochhaus kostet jede Etage extra — kalkulieren Sie mehrere zehntausend Schekel Unterschied zwischen einer unteren und einer oberen Etage mit Aussicht. Prüfen Sie auch die Raumhöhe und die Lage des Mamad: Mitten im Grundriss frisst er nutzbare Fläche.

Häufige Fragen

Was geschieht, wenn der Bauträger während des Baus insolvent wird?

Ihre Zahlungen sind geschützt: Das Gesetz verpflichtet den Bauträger, die gezahlten Beträge abzusichern – in der Regel durch eine Bankgarantie. Bei einer Insolvenz ermöglicht die Garantie die Rückzahlung Ihres Geldes, und das Projekt wird häufig von einem anderen Bauträger übernommen und fertiggestellt. Deshalb ist es unerlässlich, die Garantie bei jeder Zahlung zu prüfen.

Kann man die Immobilie vor der Übergabe weiterverkaufen?

Ja, das ist möglich, doch der ursprüngliche Kaufvertrag regelt diesen Weiterverkauf in der Regel: Zustimmung des Bauträgers und mögliche Übertragungsgebühren. Der Preis hängt vom Markt zum Zeitpunkt des Weiterverkaufs ab. Erkundigen Sie sich bereits bei Vertragsunterzeichnung nach diesen Bedingungen, denn sie unterscheiden sich von Bauträger zu Bauträger.

Sind die Liefertermine garantiert?

Der Vertrag legt einen Übergabetermin fest, oft mit einer Toleranzspanne. Bauverzögerungen bleiben häufig, prüfen Sie daher die Vertragsstrafen für den Fall einer Überschreitung. Ein präziser vertraglicher Termin und klare Vertragsstrafen sind Ihr bester Schutz gegen wiederholte Verschiebungen.

Kann der vereinbarte Preis vor der Übergabe steigen?

Ja, durch die Indexierung an den Madad Teshumot Bniya, seit dem Gesetz vom 30. Juni 2022 auf 40 % des Preises begrenzt. Gegenmittel: Bei Unterzeichnung das erlaubte Maximum zahlen (mindestens 20 % ohne Indexierung), eine Indexierungsobergrenze verhandeln und den Referenzindex vom Anwalt prüfen lassen.

Kann ich vom Plan kaufen, ohne nach Israel zu reisen?

Ja: notarielle Vollmacht an Ihren Anwalt, der die Garantien vor jeder Zahlung prüft; Baufortschritt per Fotos und Videos verfolgt; Übergabe an einen Vertreter mit Bausachverständigem delegierbar. Reisen Sie trotzdem zur Übergabe, wenn möglich. Für eine Mietwohnung siehe unseren [Leitfaden zur Mietinvestition](/blog/investissement-locatif-israel).

Kann der Bauträger die Pläne nach der Unterschrift noch ändern?

Kleinere Anpassungen sind möglich, wenn der Vertrag sie vorsieht. Jede wesentliche Änderung (Fläche, Ausrichtung, Etage) erfordert Ihre schriftliche Zustimmung: Bestehen Sie auf einer bezifferten Toleranzklausel, die Neuverhandlung oder Rücktritt ermöglicht, und bewahren Sie jede Planversion als Vertragsanlage auf.

Quellen: Israelisches Wohnungsbauministerium, Israelisches Zentralamt für Statistik.