Ballonkredite und « 0 % Anzahlung »: Die Angebote der Bauträger entschlüsselt

Neunhunderttausend Schekel, die Sie erst bei der Übergabe zahlen werden – und sogar bis zu zehn Jahre danach. Das Angebot von Gindi Holdings, gestützt auf die Banken Leumi und Mizrahi, fasst die neue Schlacht der israelischen Bauträger zusammen: Da die Käufer zum ausgewiesenen Preis nicht mehr kommen, finanziert man ihnen das Warten. Ohne Zinsen und ohne Indexierung, präzisiert das Angebot. Der Experte Shmulik Cohen hat gerechnet: Diese Konstruktion entspricht einem Rabatt von 500 000 bis 600 000 ₪. Aber während die Bauträger diese Meisterstücke an Finanztechnik entfalten, zieht die Bank of Israel bei den Ballonkrediten die Schraube an, und der Wettlauf um « 0 % Anzahlung » zeigt seine ersten Risse. Nehmen wir diese Angebote auseinander, bevor wir irgendetwas unterschreiben.

Der Ballonkredit von Gindi: 900 000 ₪ aufgeschoben bis zu 10 Jahre

Das Prinzip des Ballonkredits ist einfach: Ein Teil des Preises – hier bis zu 900 000 ₪ – wird weder während des Baus gezahlt noch getilgt, sondern auf eine einzige Fälligkeit verschoben, die die Konstruktion von Gindi bis zu zehn Jahre nach der Übergabe hinausschiebt, ohne Zinsen und ohne Indexierung für den Zeitraum. Das System betrifft rund 300 Wohnungen, in Herzliya Galil Yam, Or Yehuda, Ramat Efal und Kfar Azar, und läuft über zwei der größten Banken des Landes, Leumi und Mizrahi. Es ist die Bankbürgschaft, die das Angebot glaubwürdig macht; es ist die Bezifferung von Shmulik Cohen, die es lesbar macht: 900 000 ₪ unter diesen Bedingungen aufzuschieben, kommt wertmäßig einem Rabatt von 500 000 bis 600 000 ₪ gleich. Anders gesagt: Der Realpreis sinkt – aber über die Finanzierung, nicht über das Etikett, was sich mit der Diagnose des Wohnungsbauministeriums zu um rund 10 % sinkenden Realpreisen, Angebote inklusive, deckt, ausführlich dargestellt in der Wochenbilanz.

Die Bank of Israel deckelt die Ballonkredite

Die Aufsichtsbehörde sieht ihrerseits das Risiko, nicht das Schnäppchen. Die Bank of Israel hat eine Anweisung erlassen, die Ballonkredite auf 10 % der vierteljährlichen Immobilienkredite jeder Bank deckelt, mit vollständiger Anwendung bis Ende 2026. Ein Ballonkredit konzentriert die Rückzahlung auf eine einzige Fälligkeit: Wenn der Käufer am betreffenden Tag weder zahlen noch zu guten Bedingungen refinanzieren kann, ist die Schwierigkeit massiv und unmittelbar, während eine klassische Tilgung sie schrittweise offenbart. Die 10 %-Obergrenze zielt daher ebenso auf die Stabilität des Systems wie auf den Schutz der Kreditnehmer. Praktische Folge für Käufer: Diese Konstruktionen haben ein Zeitfenster. Solange die Banken über ihr Kontingent verfügen, können die Bauträger sie anbieten; je näher die Obergrenze rückt, desto seltener oder teurer werden die Angebote. Testen Sie die Struktur Ihres Zahlungsplans mit dem Rechner für die Zahlungsstaffelung, bevor Sie sich verpflichten.

Der « 0 % Anzahlung »-Blitz und seine Fallen

Parallel dazu sah das Wochenende einen Blitz von « 0 % Anzahlung »-Angeboten bei zahlreichen Bauträgern. Das Prinzip ist verführerisch – reservieren, ohne etwas auszugeben –, aber drei Vertragszeilen verdienen eine Lektüre mit dem Textmarker. Erstens erreichen die Stornogebühren oft 10 bis 15 %: Ein Ausstieg kostet sehr viel, selbst ein früher. Zweitens werten Bankgutachten bereits bestimmte Objekte ab: Ein diese Woche festgestelltes Beispiel zeigt eine Wohnung, die vom Gutachten von 3 Mio. ₪ auf 2,75 Mio. ₪ herabgesetzt wurde, was den Käufer zwingt, die Differenz, die der Kredit nicht abdecken wird, aus Eigenmitteln zu ergänzen. Schließlich hat sich der Rahmen der Bank of Israel nicht bewegt: Die Finanzierung bleibt auf 75 % des Preises für einen Hauptwohnsitz und auf 50 % für einen Investor gedeckelt. Die « 0 % Anzahlung » beseitigt die Anzahlung also nicht; sie verschiebt sie in der Zeit, zu dem Moment, in dem Gutachten und Zahlungsplan aufeinandertreffen. Um Ihre tatsächliche Exposition zu messen, gehen Sie über den Finanzierungsrechner und den Rechner für Steuern und Gebühren, vor jeder Reservierung.

Zinsen: 3,25 % – Entscheidung am 23. November

All diese finanziellen Konstruktionen entwickeln sich in einem unveränderten Zinsumfeld: Der Leitzins der Bank of Israel liegt bei 3,25 % und der Prime-Satz bei 4,75 %. Die nächste geldpolitische Entscheidung wird am 23. November 2026 erwartet. Bis dahin berechnet sich der Wert eines zinslosen Aufschubs zu konstanten Sätzen – aber ein Käufer, der sich auf einen Zehnjahresballon einlässt, wettet in Wirklichkeit auf zehn Jahre Refinanzierungsbedingungen, die er nicht kennt. Genau deshalb müssen diese Angebote in Schekel verglichen werden, mit Hilfe eines vom Bauträger unabhängigen Experten, und nicht in Slogans. Sie zögern zwischen zwei Konstruktionen für dasselbe Programm? Senden Sie uns die beiden Tabellen: Wir wandeln sie in vergleichbare Gesamtkosten um, Fälligkeit für Fälligkeit, und wir sagen Ihnen, welche wirklich die angekündigten 500 000 ₪ Rabatt wert ist – mit Zahlen belegt, bevor das Kontingent der Banken das Fenster schließt.

Quellen

- Globes — Gindi Holdings: ein Ballonkredit von 900 000 ₪, aufgeschoben bis zu 10 Jahre nach der Übergabe, über Leumi und Mizrahi (03/11/2026)
- Bank of Israel — Anweisung, die Ballonkredite bis Ende 2026 auf 10 % der vierteljährlichen Immobilienkredite pro Bank deckelt
- Globes — « 0 % Anzahlung »-Angebote der Bauträger: Stornogebühren von 10 bis 15 % und sinkende Bankgutachten (07/11/2026)