Wahlen 2026: Was Wohnungsprogramme und der Börsencrash für Käufer bedeuten

Am 27. Oktober 2026 wählten die Israelis die 26. Knesset. Beim Thema Wohnen, das im Wahlkampf zentral war, bringt das Ergebnis zunächst keine Entscheidung: Laut den von Israel Hayom veröffentlichten Nachwahlbefragungen hat kein Block die erforderlichen 61 Sitze erreicht. Während auf eine Regierungsbildung gewartet wird, haben die Märkte reagiert und die Bauträger warten ab. Diese Analyse richtet sich sowohl an Käufer aus dem Ausland als auch an Israelis, die bereits in Israel leben, ohne Partei zu ergreifen.

Der politische Kalender

Diese Termine sagen nichts über die Dauer der Verhandlungen aus. Eine Regierung kann innerhalb weniger Wochen gebildet werden oder deutlich länger auf sich warten lassen.

Die Börse straft den Immobilienmarkt ab

Am 28. Oktober um Mittag verzeichnete laut Nadlan Center der TA-Construction-Index einen Rückgang von über 7 % und der TA-Immobilien-Index von über 6 %. Der TA-35 verlor 2,68 % und der TA-125 etwa 3 %. Mehrere börsennotierte Bauträger gaben zwischen 8 % und über 10 % nach. TheMarker titelte, dass das schlimmste Szenario für Investoren eingetreten sei, mit einem Bauindex, der um 8 % fiel, und Banken, die um 4 % nachgaben.

Das Nadlan Center erklärt diese Entwicklung mit der Angst vor einer politischen Blockade, die die Verabschiedung des Haushalts und der Reformen verzögern würde. Besonders gefährdet seien hochverschuldete Unternehmen und Projekte, die von langwierigen städtebaulichen Verfahren abhängen. Der Dollar wurde zu etwa 3,09 bis 3,10 ₪ gehandelt.

Was das für Käufer bedeutet

Ein Börsenrückgang ist kein Rückgang der Immobilienpreise. Aber er verteuert die Finanzierung für börsennotierte Bauträger und kann sie dazu bringen, ihre Verkäufe zu beschleunigen. Für Käufer ist das ein Verhandlungsargument, sofern sie die Solidität des Bauträgers und die Garantien des Projekts prüfen.

Was die Opposition vorschlägt

Weitere Listen schlagen einen Fonds für Stadterneuerung in Randgebieten, ein Gesetz für faires Mieten oder eine Mietpreisbremse vor.

Was die scheidende Koalition getan hat

Mangels detaillierter Programme analysiert das Nadlan Center die während der Legislaturperiode ergriffenen Maßnahmen.

Grundstücke als Schwachpunkt

Der Rückgang der Ausschreibungen der Israelischen Bodenbehörde um 63 % im Jahresvergleich deutet auf weniger Baustarts in den kommenden Jahren hin. Das jüngste Scheitern in Harish, das wir in unserem Artikel über die Ausschreibung ohne Gewinner erläutern, ist ein Beispiel dafür.

Warum nicht auf die neue Regierung warten?

TheMarker berichtete am 26. Oktober, dass die Immobilienpreise gestiegen sind, während Unterstützungsprogramme für Haushalte ohne Wohnung verschwunden sind. Wahlversprechen brauchen oft Jahre, um Wirkung zu zeigen, und manche werden nie umgesetzt. Es ist sicherer, sich auf die eigenen Zahlen zu verlassen.

Selbst wenn eine Maßnahme beschlossen wird, hängt ihre Wirkung vor Ort von der gesamten Kette ab: Planung, Grundstücksvergaben, Genehmigungen, Arbeitskräfte, Finanzierung. Ein Programm mit 100.000 Mietwohnungen in zehn Jahren setzt zum Beispiel verfügbare Grundstücke und engagierte Bauträger voraus – was das Scheitern von Harish nicht garantiert. Umgekehrt wirkt sich das bereits geltende Einfrieren der Erwerbssteuer-Sätze schon heute auf die Erwerbskosten aus. Für Käufer gilt die einfache Regel: Nur das berücksichtigen, was zum Zeitpunkt der Unterzeichnung beschlossen und anwendbar ist.

Was sich schnell ändern kann

Einige Entscheidungen hängen vom Jahresbudget oder einfachen Verordnungen ab: Steuertarife, Subventionen in Randgebieten, Bedingungen von Zielpreis-Lotterien. Eine Übergangsregierung kann diese Entscheidungen verzögern. Wenn Ihr Projekt von einem bestimmten Vorteil abhängt, lassen Sie vom Anwalt prüfen, ob dieser zum Zeitpunkt der Unterzeichnung gilt.

Für Israelis, die bereits in Israel sind

Zielpreis-Programme und Vorteile für Reservisten können sich ändern. Wenn Sie berechtigt sind, verfolgen Sie die Ankündigungen, verzichten Sie aber nicht auf einen Vergleich mit dem freien Markt.

Für Käufer aus dem Ausland

Politische Instabilität kann den Schekel beeinflussen. Staffeln Sie Ihre Überweisungen entsprechend dem Zahlungsplan des Bauträgers mit unserem Zahlungsplan-Simulator und testen Sie verschiedene Zinsszenarien mit dem Finanzierungssimulator.

Lassen Sie sich begleiten

Berechnen Sie die Gesamtkosten: 18 % MwSt. im Neupreis enthalten, Abschlusskosten von 10 bis 13 %, Kaufsteuer (Mas Rechisha) je nach Profil zu bestätigen, ausführlich in unserem Mas Rechisha Leitfaden. Drei Experten begleiten Sie: Anwalt · Makler · Architekt. Für mehr Kontext lesen Sie unseren Wochenrückblick.

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Quellen

- Israel Hayom — Wahlen 2026: Prognosen und Ergebnisse (27.10.2026)
- Nadlan Center — Immobilien- und Bauindizes der Börse Tel Aviv fallen vor dem Hintergrund politischer Unsicherheit (28.10.2026)
- TheMarker — „Das schlimmste Szenario für Investoren ist eingetreten“: Bauindex fällt um 8 % (28.10.2026)
- Nadlan Center — Miete, Planungskabinett, Grundstückspreise: Die Wohnungsprogramme der Opposition (26.10.2026)
- Nadlan Center — Peripherie, Reservisten, Bau: Die Wohnungsprogramme der Koalition (27.10.2026)
- TheMarker — Wohnungen wurden teurer, Regierungspläne für wohnungslose Haushalte sind verschwunden (26.10.2026)
- Nadlan Center — Gescheiterte Ausschreibung in Harish: Kein Angebot für 722 Wohnungen angenommen (28.10.2026)