Wohnungswechsel in Israel: Soll man zuerst kaufen oder verkaufen?

Vom 3-Zimmer- in eine 5-Zimmer-Wohnung wechseln, aus einer alten Immobilie in eine neue ziehen, näher an eine Schule heranrücken: Ein Wohnungswechsel gehört zu den häufigsten Immobiliengeschäften – und ist eine der schwierigsten Finanzierungsaufgaben. Dabei müssen zwei Transaktionen koordiniert werden, deren Zeitpläne selten exakt zusammenpassen. Das Nadlan Center veröffentlichte Ende September und aktualisierte am 5. Oktober 2026 die Empfehlungen eines Immobilienprofis zu diesem Thema. Diese Tipps richten sich zwar in erster Linie an Israelis, die bereits in Israel leben, sind aber auch für Käufer aus dem Ausland relevant, die eine Immobilie in ihrem Heimatland verkaufen, um ihren Kauf zu finanzieren.

Zwei Strategien, zwei Risikoprofile

Quelle: Zusammenfassung der Empfehlungen vom Nadlan Center.

Zuerst verkaufen: der sicherste Weg

Laut Autor ist dies in der Regel die umsichtigste Option. Nach dem Verkauf weiß man, wie viel man hat, wann das Geld kommt und wie hoch das tatsächliche Budget ist. Ein Käufer, der seinen Kauf nicht an einen Verkauf bindet, verhandelt besser. Das Risiko besteht darin, zu verkaufen, ohne etwas Neues gefunden zu haben: Dies lässt sich begrenzen, indem man einen ausreichend langen Übergabezeitraum vereinbart, um ohne Druck kaufen zu können.

Zuerst kaufen: nur bei schwer ersetzbaren Immobilien

Diese Strategie kann gerechtfertigt sein, wenn die gewünschte Immobilie selten ist. Doch vor der Unterschrift sollte man sich fragen, was passiert, wenn die alte Wohnung weder zum erwarteten Preis noch rechtzeitig verkauft wird. Je näher die Frist rückt, desto mehr wird man zum Verkäufer unter Druck und verliert Verhandlungsmacht.

Die falsche Berechnung der Preisdifferenz

Für 2,5 Mio. ₪ verkaufen, um für 3 Mio. ₪ zu kaufen, bedeutet nicht, dass 500.000₪ fehlen. Der Autor betont: Diese Zahl stimmt fast nie. Es ist notwendig, eine vollständige Übersicht beider Vorgänge zu erstellen.

Zwei konkrete Hinweise hebt der Artikel hervor. Erstens die Arbeiten: Ein Budget von 200.000₪ kann sich fast verdoppeln, daher sollten mindestens zwei Kostenvoranschläge eingeholt und eine Sicherheitsmarge eingeplant werden. Zweitens die Kaufsteuer: Viele Haushalte glauben, sie seien befreit, weil es sich um ihre einzige Wohnung handelt, doch je nach Preis können 60.000 bis 70.000₪ fällig werden. Unser Mas Rechisha-Leitfaden erklärt die Grundsätze.

Die Falle der 20/80-Zahlungspläne

In den letzten Jahren haben viele Haushalte vom Plan gekauft, mit 20 % Anzahlung bei Vertragsunterzeichnung und 80 % bei Übergabe, manchmal sogar 10/90, in der Hoffnung, ihre aktuelle Wohnung vor der Schlusszahlung zu verkaufen und von einem Preisanstieg zu profitieren. Wenn der Markt stagniert, fällt oder sich der Verkauf verzögert, stehen sie möglicherweise vor der letzten Zahlung ohne die erwarteten Mittel.

Die aktuelle Situation macht diese Warnung sehr greifbar. Laut der Pressemitteilung der Bank of Israel vom 1. September sind die Preise innerhalb eines Jahres um 1,5 % gesunken und der Bestand an unverkauften Wohnungen bleibt hoch. TheMarker titelte am 4. Oktober über die steigende Zahl von Eigentümern, die mit Verlust verkaufen. Manche Bauträger verkaufen vor allem dank Rabatten, wie unser Artikel über die Aktionen der Bauträger zeigt.

Der vom Autor vorgeschlagene Test ist einfach: Funktioniert das Geschäft noch, wenn die Preise überhaupt nicht steigen? Und wenn die Immobilie in drei Jahren 5 bis 6 % weniger wert ist? Simulieren Sie diese Szenarien mit unserem Zahlungsplan-Simulator.

Finanzierung absichern

- Die eigene Finanzierungsfähigkeit vor der Suche prüfen. Der Leitzins liegt bei 3,25 %, die nächste Entscheidung der Bank of Israel wird am 21. Oktober 2026 erwartet. Berechnen Sie Ihre monatlichen Raten mit unserem Finanzierungsrechner.
- Die Bankbewertung einplanen. Schätzt die Bank die Immobilie niedriger als den Kaufpreis, muss die Differenz mit Eigenkapital gedeckt werden.
- Käufer kennen. Familien, junge Paare, Investoren: Je nach Zielgruppe Ihrer Immobilie variiert die Verkaufsdauer.
- Termine abstimmen. Zahlungen, Übergabe, Kreditauszahlung und Schlüsselübergabe sollten aufeinander abgestimmt werden.

Aus dem Ausland

Ein Käufer, der eine Immobilie außerhalb Israels verkauft, hat zwei zusätzliche Unsicherheiten: die Verkaufsdauer im eigenen Land und den Wechselkurs zum Zeitpunkt der Überweisung. Es gilt die gleiche Regel: Keine festen Fristen bei unsicherem Verkauf vereinbaren.

Ein Plan, drei Experten

Ein Wohnungswechsel ist ein einzigartiges Projekt, das entsprechend gesteuert werden sollte. Die Gesamtkosten der neuen Immobilie beinhalten 18 % Mehrwertsteuer, die bereits im Preis für Neubauten enthalten ist, sowie Abschlusskosten von 10 bis 13 %. Das Team, das Sie zusammenstellen sollten: Anwalt · Makler · Architekt. Der Makler erstellt den Finanzierungsplan und organisiert das Darlehen, der Anwalt synchronisiert beide Verträge und prüft die steuerlichen Aspekte, der Architekt kalkuliert die Arbeiten und prüft die Pläne.

IsraelStart listet über 300 neue Projekte in ganz Israel auf. Fordern Sie eine persönliche Einschätzung ohne Verpflichtung an, um Ihr Kauf-Verkauf-Projekt zu prüfen.

Quellen

- Nadlan Center — Wohnungswechsel: Erst kaufen oder erst verkaufen? (27.09.2026, aktualisiert am 05.10.2026)
- Bank of Israel — Mitteilung zur Geldpolitik (01.09.2026)
- TheMarker — Mehr Israelis verkaufen mit Verlust, Zahlen aus 24 Städten (04.10.2026)