Mamad und Bauvorschriften in Israel: Was Sich Ändert

Der Mamad, dieser aus Stahlbeton gefertigte Schutzraum, der in neuen israelischen Wohnungen vorhanden ist, ist zu einem zentralen Kaufkriterium geworden. Im Oktober soll der Nationale Rat für Planung und Bau vier Änderungen der Bauvorschriften prüfen, die diese geschützten Räume, aber auch die Lebensdauer der Gebäude und Nutzungsänderungen direkt betreffen. Diese Vorschläge sind noch nicht genehmigt. Sie zeichnen jedoch bereits ab, wie Wohnungen in den kommenden Jahren gestaltet werden und sind sowohl für Käufer aus dem Ausland als auch für Israelis, die bereits in Israel Projekte vom Plan vergleichen, von Interesse.

Die vier dem Nationalrat vorgelegten Änderungen

Laut Nadlan Center soll der Nationale Planungs- und Bauausschuss im Oktober die folgenden Änderungen prüfen.

Mamad: Was die Flächenregel ändert

Heutzutage wird ein Mamad zu einem bestehenden Gebäude oft durch eine Säule von übereinander gestapelten Schutzräumen hinzugefügt, die an der Fassade angebaut sind. Der geschlossene Hohlraum am Fuß dieser Säule kann zur bebaubaren Fläche gezählt werden, was Baurechte verbraucht und Projekte erschwert. Die vorgeschlagene Änderung, so das Nadlan Center, würde diesen Raum aus der Berechnung ausschließen.

Für Eigentümer älterer Wohnungen könnte dies die Hinzufügung eines Schutzraums erleichtern, sei es über Tama 38 oder eine Initiative der Eigentümergemeinschaft. Für Käufer von Bestandsimmobilien ist es ein potenzieller Wertsteigerungsfaktor, sofern das Projekt technisch und rechtlich umsetzbar ist. Unser Artikel zur Rechtsprechung bei Baugenehmigungen erinnert daran, dass die Einhaltung der Genehmigung entscheidend bleibt.

Lebensdauer von Gebäuden: 50 Jahre für Wohngebäude

Die vierte Änderung ist weniger sichtbar, aber strukturell bedeutsam. Wohngebäude würden für eine Referenzlebensdauer von 50 Jahren konzipiert, im Vergleich zu 100 Jahren für öffentliche Gebäude und kritische Infrastrukturen sowie 10 Jahren für temporäre Bauten. Anforderungen an Erdbeben- und Brandschutz sind integriert, und europäische Normen könnten gelten, wenn keine israelische Norm vorhanden ist.

Konkret bedeutet dies nicht, dass ein neues Gebäude nach 50 Jahren unbrauchbar wird: Es handelt sich um eine Berechnungsgrundlage. Dieser Referenzrahmen bietet Architekten jedoch eine klarere Grundlage, um die technischen Pflichtenhefte der Projekte zu vergleichen.

Sukkah-Balkone: Ein weiteres Beispiel für wertsteigernde Gestaltung

Die Gestaltung einer Wohnung beschränkt sich nicht auf Sicherheitsstandards. Das Nadlan Center hat eine Analyse den Sukkah-Balkonen gewidmet – Balkone, die nicht vom oberen Stockwerk überdacht sind und den Bau einer Sukkah ermöglichen. Sie sind besonders gefragt in Gebieten mit hoher Haredi-Bevölkerung, etwa in Bnei Brak oder bestimmten Vierteln von Beer-Sheva, sowie bei religiös-zionistischen oder traditionalistischen Käufern, zum Beispiel in Raanana oder Givatayim.

Laut derselben Quelle kann diese Art von Balkon dort, wo Nachfrage besteht, mehrere Hunderttausend Schekel an Wert bedeuten, während sie in Tel Aviv oder Kiryat Ono kaum eine Rolle spielt oder sogar negativ wahrgenommen wird. In Ramat Gan hat das lokale Komitee rund sechzig Sukkah-Balkone in einem Projekt vorgeschrieben. Ihre Integration stellt echte architektonische Herausforderungen dar: versetzte Fassaden, unterschiedliche Tiefen.

Wie der Architekt Ihnen hilft, ein Projekt zu verstehen

Für Käufer aus dem Ausland

Ohne regelmäßige Baustellenbesuche muss man sich auf die Pläne und das Leistungsverzeichnis verlassen. Der Architekt prüft die Lage des Mamad in der Wohnung, dessen Fläche, Belüftung, mögliche Nutzung als Schlafzimmer oder Büro sowie die Ausrichtung des Balkons.

Für Israelis, die bereits in Israel sind

Der Bewohner kann Projekte besuchen, die vom selben Bauträger fertiggestellt wurden, muss aber auch sicherstellen, dass die unterschriebenen Pläne den zum Zeitpunkt der Genehmigung geltenden Vorschriften entsprechen. Die Oktober-Änderungen, falls sie angenommen werden, gelten nicht unbedingt für bereits genehmigte Projekte.

Was vor der Unterzeichnung geprüft werden sollte

Ein Kauf vom Plan basiert auf drei ergänzenden Perspektiven: Anwalt · Makler · Architekt. Der Architekt prüft die Pläne, den Mamad und die Normen; der Anwalt stellt bei der Unterzeichnung sicher, dass das Leistungsverzeichnis dem Vertrag beigefügt ist und Abweichungen geregelt sind; der Makler sorgt dafür, dass die Finanzierung dem Bauzeitenplan folgt. Beachten Sie, dass die Mehrwertsteuer von 18 % im Preis einer neuen Immobilie enthalten ist. Um ein realistisches Budget je nach Stadt zu berechnen, nutzen Sie unseren Budgetrechner nach Stadt und stöbern Sie im Katalog.

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Quellen

- Nadlan Center — Vier Änderungen der Baustandards vor dem Nationalrat (28.09.2026)
- Nadlan Center — Sukkah-Balkone, ein Wert, der je nach Stadt variiert (25.09.2026)