Мас рехиша в Израиле : руководство 2026 для русскоязычных

Израильский налог на покупку — для покупателей из-за рубежа: шкала ставок 2026, случай нерезидента, освобождение для оле и расчёты в евро на примерах.

Мас рехиша — в одном предложении

**Мас рехиша** (מס רכישה) — это **налог на покупку**, который каждый покупатель платит израильскому налоговому органу при приобретении недвижимости: он уплачивается **один раз**, в момент покупки, а его ставка полностью зависит от вашего **профиля покупателя** — резидент Израиля, нерезидент или новый репатриант (оле). Для покупателя, покупающего из-за рубежа, всё просто и жёстко: **8 % с первого шекеля**, без освобождённой ступени. Понять этот механизм до подписания — значит избежать пятизначного счёта в евро, которого ничто не предвещало.

Шкала ставок 2026: ступени (заморожены до 2028 года)

Сначала хорошая новость: шкала ставок **заморожена с 16 января 2025 г. по 15 января 2028 г.** законом о бюджете на 2025 год (циркуляр 1/2026 налогового управления). В отличие от обычных лет, в этот период **нет ежегодной индексации** на инфляцию — приведённые ниже суммы, таким образом, действительны на весь 2026 год. Для резидента Израиля, покупающего **единственное жильё** (дира ехида), шкала прогрессивная: **0 % до 1 978 745 ₪**, затем 3,5 % до 2 347 040 ₪, 5 % до 6 055 070 ₪, 8 % до 20 183 565 ₪ и 10 % сверх этого. Каждая ставка применяется только к соответствующей **ступени**, как подоходный налог.

Нерезидент: 8 % с первого шекеля

Это пункт, который больно бьёт по покупателям из-за рубежа. Если вы **не проживаете в Израиле** на момент покупки, к вам относятся как к инвестору: **8 % со всей цены** до 6 055 070 ₪, затем 10 % сверх этого — **без какой-либо ступени под 0 %**. Для квартиры стоимостью 2 000 000 ₪ это составляет **160 000 ₪** налога (около 40 000 €), против нескольких сотен шекелей для резидента Израиля за тот же объект. Исключения для «я намерен переехать позже» не существует: имеет значение только **статус на день подписания**. Ваш израильский адвокат должен включить эту статью расходов в ваш бюджет **до** любого предложения.

Оле: освобождение до 1,98 млн ₪

Если вы совершаете **алию** и покупаете основное жильё, статус оле хадаш (новый репатриант) даёт право на льготную шкалу в течение **первых 7 лет**: **0 % до 1 978 745 ₪**, затем всего **0,5 %** до 6 055 070 ₪. Для квартиры стоимостью 2 000 000 ₪ оле платит около **106 ₪** мас рехиша — против 160 000 ₪ для нерезидента. Условие: объект должен быть вашим **основным жильём**, а не чисто инвестиционной арендой. Сроки имеют огромное значение: покупка **после** получения статуса оле, а не до, может сэкономить десятки тысяч евро. Именно такие решения нужно принимать с вашим адвокатом **до** подписания чего бы то ни было.

3 расчёта в евро на примерах (курс ~4 ₪/€)

Вот сколько платит покупатель из-за рубежа в зависимости от профиля, на трёх типовых бюджетах. Ориентировочный курс: **1 € ≈ 4 ₪** (уточняется на день платежа).| Бюджет | Резидент Израиля | Нерезидент (вы, из-за рубежа) | Оле |---|---|---|---| Квартира 300 000 € (~1,2 млн ₪) | **0 €** | **~24 000 €** (96 000 ₪) | **0 €** | Квартира 500 000 € (~2 млн ₪) | **~186 €** (744 ₪) | **~40 000 €** (160 000 ₪) | **~27 €** (106 ₪) | Квартира 1 млн € (~4 млн ₪) | **~23 900 €** (95 538 ₪) | **~80 000 €** (320 000 ₪) | **~2 530 €** (10 106 ₪) |Разрыв между колонками головокружителен: при равном бюджете нерезидент платит **до 200 раз больше**, чем резидент. Именно поэтому сроки алии — или вариант с супругом-резидентом — нужно изучать заранее.

3 ошибки покупателей из-за рубежа

**Ошибка № 1: рассуждать по шкале своей страны.** Налоги на переход права в других странах (~7–8 % со ступенями) здесь ни при чём: в Израиле ставка зависит от **профиля**, а не только от цены. Покупатель, который «оценивает» свой налог по логике своей страны, систематически ошибается. **Ошибка № 2: верить, что шкала меняется каждый год.** Она **заморожена до 15 января 2028 г.** — симуляторы, применяющие ежегодную индексацию, дают неверные результаты для 2026 года. **Ошибка № 3: покупать через компанию без консультации.** Иностранная компания или израильская компания не заставляет мас рехиша «исчезнуть»; в зависимости от структуры вы можете даже потерять право на шкалу резидента. Каждая схема должна быть одобрена израильским адвокатом по налоговому праву **до** подписания.

Когда и как платить

Процедура строгая: ваш адвокат подаёт **декларацию о покупке** в израильский налоговый орган в течение **30 дней** после подписания, а налог должен быть **уплачен в течение 60 дней**. Платёж производится в шекелях, как правило переводом с вашего израильского счёта — предусмотрите перевод валюты заранее (банковские сроки между странами могут достигать недели). В случае просрочки **штрафы и проценты** начисляются автоматически. Перед подписанием всегда запускайте **официальный симулятор** израильского налогового управления вместе с вашим адвокатом: только эта цифра имеет силу.

Часто задаваемые вопросы: мас рехиша

Вычитается ли мас рехиша из налогов в стране проживания?

Нет, не напрямую. Мас рехиша — это израильский налог на приобретение, а не подоходный налог, поэтому он не вычитается из вашего налога в стране проживания. Однако он добавляется к стоимости приобретения объекта, что уменьшает налогооблагаемый прирост стоимости при перепродаже (в Израиле, как и в стране проживания, через налоговое соглашение).

Могу ли я заплатить мас рехиша из-за рубежа?

Платёж должен поступить израильскому налоговому органу в шекелях в течение 60 дней. На практике ваш израильский адвокат осуществляет перевод с эскроу-счёта или с вашего израильского счёта, пополненного переводом из-за рубежа. Предусмотрите сроки обмена валюты и международного перевода.

Что произойдёт, если я стану резидентом Израиля после покупки?

Ничего, задним числом: применимая ставка — это ставка вашего статуса на день подписания. Стать резидентом или оле позже не даёт права на возврат. Именно поэтому сроки (алия до или после покупки) нужно определять заранее с вашим адвокатом.

Изменится ли шкала ставок в 2027 году?

Нет. Ступени заморожены законом о бюджете на 2025 год с 16 января 2025 г. по 15 января 2028 г., без ежегодной индексации. Суммы 2026 года останутся идентичными в 2027 году. Переоценка произойдёт только после 15 января 2028 г.

Меняет ли ставку покупка через иностранную компанию?

Компания — иностранная или израильская — рассматривается как нерезидент: 8 % с первого шекеля, без освобождённой ступени. Хуже того, вы можете окончательно потерять доступ к шкале резидента или оле. Не создавайте никаких структур без письменного одобрения израильского адвоката по налоговому праву.

Где проверить точную сумму перед подписанием?

В официальном симуляторе израильского налогового управления (Israel Tax Authority), указав точную цену и ваш профиль покупателя. Ваш адвокат должен предоставить вам этот расчёт в письменном виде до любого подписания — требуйте этого, это ваша лучшая защита.