Ипотечный кредит (машканта) из Франции

Условия, ставки 2026 года, банки-партнёры и практические советы по финансированию покупки.

Может ли нерезидент получить ипотеку (машканту) в Израиле? Да: израильские банки выдают машканту нерезидентам — до 50 % от цены объекта (75 % для резидентов), на срок от 20 до 30 лет. Досье полностью оформляется дистанционно через ипотечного брокера, и перед подписанием предварительного договора рекомендуется получить предварительное одобрение (ишур экрони).

Что такое машканта?

Машканта (משכנתא) — это израильская ипотека. Нерезиденты могут получить кредит до 50 % от цены объекта в крупнейших израильских банках: Bank Leumi, Bank Hapoalim, Mizrahi-Tefahot и Discount Bank. Процедура отличается от привычной за рубежом, но полностью доступна иностранцам.

Условия для нерезидентов в 2026 году

• Максимальный LTV: 50 % для нерезидентов (против 75 % для резидентов) • Минимальный первоначальный взнос: 40–50 % от цены объекта • Процентная ставка: 4–6 % в зависимости от типа (фиксированная, переменная, привязанная к прайму) • Максимальный срок: 25–30 лет • Возрастной предел: кредит должен быть погашен до 75 лет

Рассчитайте вашу машканту Рассчитайте ежемесячные платежи и доступный кредит в нашем симуляторе финансирования.

Досье, которое нужно подготовить

Израильские банки требуют: подтверждение доходов (3 последние справки о зарплате + налоговое уведомление), выписки со счетов за последние 6 месяцев, удостоверение личности и паспорт, а также предварительный договор купли-продажи. Адвокат по недвижимости поможет вам собрать досье.

Разные типы ставок

В Израиле машканта обычно состоит из нескольких «траншей» с разными ставками. Основные варианты: фиксированная ставка (стабильная, но выше), переменная ставка, привязанная к прайму (ниже, но колеблется), и ставка, индексируемая на инфляцию (мадад). Оптимальная стратегия часто сочетает 2–3 транша, чтобы сбалансировать риск и стоимость.

Альтернатива: финансирование из Франции

Некоторые инвесторы предпочитают брать кредит во Франции под залог существующей французской недвижимости. Такой подход даёт более низкие ставки (2–3 %) и более высокий LTV (70–80 %). Недостаток — валютный риск EUR/ILS. Сравните оба варианта в нашем симуляторе.

Ставки машканты в 2026 году: сравнительная таблица частей

Машканта — это никогда не одна ставка: это сочетание нескольких частей. Вот ориентировочные значения в начале 2026 года для хорошего досье нерезидента (ключевая ставка Банка Израиля: 3,25 %): | Часть | Ориентировочная ставка 2026 | Кому подходит | |---|---|---| | Фиксированная без индексации (калац) | около 5,0 % на 20 лет | Максимальная надёжность, постоянный ежемесячный платёж | | Фиксированная с индексацией (цамуд) | около 3,2 % + инфляция | Ставка на сдержанную инфляцию | | Плавающая прайм (P-0,5 %) | около 5,75 % | Гибкость, досрочное погашение без штрафа | | Плавающая с пересмотром каждые 5 лет | около 4,6 % | Компромисс цены и надёжности | **Как читать таблицу:** типовая структура для нерезидента, берущего 1 млн ₪ на 20 лет, сочетает 40 % фиксированной части без индексации, 30 % прайм и 30 % плавающей с пересмотром. Стартовый ежемесячный платёж составит около 6 800 ₪.

Два уточнения, которые меняют всё. Во-первых, эти ставки обсуждаются: брокер обычно добивается улучшения на 0,2–0,4 пункта от стартовой шкалы, особенно при взносе выше 50 %. Во-вторых, «ставка» — это не общая стоимость: комиссия за досье (около 0,25 % от кредита), страхование заёмщика и индексация могут добавить 15 % к реальной стоимости. Всегда требуйте полный график платежей до подписания.

LTV, сроки и взнос: правила 2026 года для нерезидентов

Золотое правило: **максимум 50 %**. Банк Израиля ограничивает финансирование нерезидентов 50 % от стоимости объекта (против 75 % для резидента, покупающего первое жильё): - Объект за 2 000 000 ₪ → минимальный взнос 1 000 000 ₪ + расходы (около 8 %) - Объект за 3 500 000 ₪ → минимальный взнос 1 750 000 ₪ + расходы - Срок: от 20 до 30 лет в зависимости от возраста (конец кредита до 75–80 лет в зависимости от банка) - Нагрузка: ежемесячный платёж ≤ от 30 % до 40 % подтверждённого чистого дохода

Предварительное одобрение (*ишур экрони*) меняет всё: это согласие банка в принципе, действующее 3 месяца, которое защищает ваше предложение о покупке. Без него вы ведёте переговоры вслепую; с ним продавец воспринимает вас всерьёз, и вы знаете точную сумму ещё до просмотров. Досье полностью оформляется дистанционно: банковских выписок, налоговых деклараций и справок о зарплате в переводе достаточно в 90 % случаев.

Прайм или фиксированная ставка: какая структура для иностранного покупателя?

Часть *прайм* (ключевая ставка минус маржа, обычно P-0,5 %) привлекает гибкостью: досрочное погашение без штрафа, ежемесячный платёж снизится, если Банк Израиля смягчит политику. В 2026 году она стартует примерно с 5,75 % — дороже фиксированной, но может снижаться. **Фиксированная ставка без индексации** (около 5 % на 20 лет) — вариант спокойствия: ежемесячный платёж никогда не изменится. Для инвестиционной квартиры, управляемой на расстоянии, это часто лучший выбор — ваш денежный поток остаётся предсказуемым.

Наша рекомендация для иностранного покупателя: **микс**. Треть — фиксированная, для надёжности; треть — прайм, для гибкости (удобно, если вы перепродадите жильё через 5–7 лет); треть — переменная, для оптимизации стоимости. И сталкивайте банки между собой: минимум 3 банка — или брокер, который сделает это за вас. [Рассчитайте ваше финансирование](/simulateur/financement), чтобы оценить стоимость проекта до начала поиска объекта.

Машканта: частые вопросы

Какой первоначальный взнос нужен нерезиденту для машканты?

Рассчитывайте минимум на 50 % от цены: банки ограничивают финансирование для нерезидентов 50 % (против 75 % для резидентов, покупающих первое жильё). Для объекта за 2 млн ₪ понадобится около 1 млн ₪ собственных средств плюс расходы (повышенный мас рехиша, адвокат, брокер).

Можно ли собрать досье на машканту из-за рубежа?

Да, это обычная практика. Израильский брокер собирает досье удалённо: подтверждённые и переведённые доходы, банковские выписки, удостоверение личности. Большинство банков принимают досье нерезидентов без личного присутствия, а финальная подпись возможна по доверенности.

Какие виды ставок бывают у машканты?

Машканта состоит из нескольких частей: фиксированная ставка без индексации (около 5 % на 20 лет в 2026 году), фиксированная ставка с привязкой к инфляции, плавающая ставка с пересмотром каждые 1–5 лет и часть, привязанная к ключевой ставке (прайм, около 5,75 %). Грамотная структура сочетает эти части, балансируя надёжность и общую стоимость.

Какие ставки по машканте в 2026 году?

Ориентировочно в начале 2026 года (ключевая ставка 3,25 %): фиксированная без индексации — около 5 % на 20 лет, плавающая прайм — около 5,75 %, плавающая с пересмотром каждые 5 лет — около 4,6 %. Эти ставки обсуждаются: брокер обычно добивается улучшения на 0,2–0,4 пункта.

Что такое предварительное одобрение (ишур экрони)? Обязательно ли оно?

Ишур экрони — это предварительное согласие банка в принципе, действующее 3 месяца, которое фиксирует вашу сумму кредита. Юридически оно не обязательно, но на практике без него не обойтись: без него вы подписываете твёрдый предварительный договор, не зная, одобрят ли кредит, — а в Израиле разрыв предварительного договора означает потерю задатка.

Можно ли погасить машканту досрочно?

Да, но условия зависят от частей кредита: часть «прайм» можно погасить досрочно в любой момент без штрафа, а части с фиксированной ставкой могут повлечь штрафы за досрочное погашение (рассчитываются от недополученной прибыли банка). Этот момент стоит обсудить при начальной структуре, если вы планируете перепродажу в среднесрочной перспективе.

Обновлено 9 октября 2026 г. Источники: Bank of Israel (ключевая ставка), калькулятор финансирования IsraelStart.