Налогообложение недвижимости в Израиле для нерезидентов
Мас рехиша, прирост капитала, доходы от аренды: разберитесь во всём, чтобы оптимизировать инвестиции.
Сколько составляет налог на покупку (мас рехиша) при покупке недвижимости в Израиле? Мас рехиша — прогрессивный налог на покупку от 0 % до 10 %, он рассчитывается по ступеням от цены объекта. Для единственного жилья первая ступень — примерно до 1,98 млн шекелей (шкала заморожена и действует до 15 января 2028 г.) — освобождена от налога. Инвесторы и нерезиденты платят по повышенной шкале с первого шекеля.
| Ступень цены объекта | Ставка налога на покупку (мас рехиша) |
|---|---|
| Jusqu'à 1 978 745 ₪ | 0 % |
| De 1 978 745 ₪ à 2 347 040 ₪ | 3,5 % |
| De 2 347 040 ₪ à 6 055 070 ₪ | 5 % |
| De 6 055 070 ₪ à 20 183 565 ₪ | 8 % |
| Au-delà de 20 183 565 ₪ | 10 % |
Шкала для покупки единственного жилья резидентом Израиля. Суммы заморожены законом о бюджете на 2025 год и действуют до 15 января 2028 г. (директива 1/2026 Налогового управления).
Коротко
- Нерезидент: 8 % до 6 055 070 ₪, затем 10 %, с первого шекеля — шкала действует до 15 января 2028.
- Резидент (единственное жильё): 0 % до 1 978 745 ₪, затем 3,5 % / 5 % / 8 % / 10 % по ступеням.
- Репатриант (оле): 0 % до 1 978 745 ₪, затем 0,5 % до 6 055 070 ₪, в течение 7 лет после алии.
- Общий бюджет: закладывайте дополнительно 10–15 % от цены (налог, адвокат 0,5–1,5 % + НДС 18 %, маклер ~2 % + НДС).
- Перепродажа: мас шевах — 25 % с реальной прибыли от прироста стоимости.
- Аренда: освобождение до ~5 654 ₪/мес., фиксированные 10 % или прогрессивная шкала.
Налог на покупку: мас рехиша
Мас рехиша — израильский налог на приобретение недвижимости. Он прогрессивный и зависит от статуса покупателя. Для резидентов, покупающих единственное жильё, ступени начинаются с 0 % до 1 978 745 ₪. Нерезиденты платят по более высоким ставкам — от 8 % с первого шекеля.
В 2026 году ступени для нерезидентов: 8 % до 6 055 070 ₪, далее 10 %. Налог уплачивается в течение 60 дней после подписания.
Рассчитайте мас рехиша за 30 секунд Наш симулятор налогов покажет точную сумму налога на покупку по вашему профилю.
Конвенция об избежании двойного налогообложения Франция — Израиль
Двусторонняя налоговая конвенция, подписанная в 1995 году, устанавливает чёткие правила, исключающие двойное налогообложение. Доходы от аренды объекта в Израиле облагаются налогом в Израиле, но Франция предоставляет налоговый зачёт в размере соответствующего французского налога.
По приросту капитала налог платится в Израиле (мас шевах: 25 % для нерезидентов), а во Франции предоставляется налоговый зачёт. В некоторых случаях возможно освобождение (объект во владении более 18 лет, основное жильё).
Налогообложение доходов от аренды
Для дохода от аренды есть несколько режимов на выбор: фиксированный налог 10 % с валового дохода или прогрессивная шкала (от 10 % до 50 %) с вычетом реальных расходов. Для грамотно выстроенной инвестиционной квартиры под аренду выбор налогового режима имеет решающее значение.
НДС (маам) на новостройки
Израильский НДС (18 %) включён в цену продажи, указанную застройщиком для новостроек. Объявленная цена — «всё включено», кроме мас рехиша и гонорара адвоката.
Арнона: местный налог на недвижимость
Арнона сильно различается от города к городу. В Тель-Авиве: 80–120 ₪/м²/год. В Беэр-Шеве или Хайфе: 30–50 ₪/м²/год. Сравнить поможет наш симулятор бюджета по городам.
Нужна персональная налоговая консультация? Наши эксперты по налогообложению Франции и Израиля сопроводят вас. Персональная консультация без обязательств.
Налоговая оптимизация: наши рекомендации
1. Выстройте структуру покупки: покупка на личное имя или через компанию даёт очень разные последствия.
2. Документируйте расходы: сохраняйте все счета, чтобы максимизировать вычеты.
3. Планируйте прирост капитала: продумайте срок владения, чтобы воспользоваться послаблениями.
4. Декларируйте во Франции: даже если вы платите налог в Израиле, французская декларация остаётся обязательной (форма 2047).
Частые вопросы
Что такое мас рехиша?
Мас рехиша (מס רכישה) — израильский налог на покупку недвижимости, аналог пошлины на переход права собственности. Он рассчитывается по прогрессивным ступеням от цены покупки, его нужно задекларировать и оплатить в течение 60 дней после подписания договора.
Кто освобождён от налога на покупку?
Частичное освобождение действует при покупке единственного жилья (основного места жительства) резидентом Израиля: первая ступень, примерно до 1,98 млн шекелей, облагается по ставке 0 %. Новые репатрианты (олим) дополнительно получают специальную льготу при соблюдении условий.
Платит ли нерезидент больше налога на покупку?
Да. Покупатель-нерезидент, как и покупка второй квартиры, облагается по шкале для инвесторов: 8 % на первую ступень (примерно до 6 млн ₪), далее 10 %, без освобождения. Разница со шкалой для резидентов существенная. (Временная норма действует до 15 января 2028.)
Когда и как платить налог на покупку?
Налог нужно задекларировать онлайн в Налоговом управлении Израиля в течение 60 дней после сделки и оплатить в тот же срок. На практике этим занимается адвокат покупателя. За просрочку начисляются штрафы и проценты.
Обновлено 9 октября 2026 г. Источники: Israel Tax Authority (шкала действует до 15.1.2028), налоговый калькулятор IsraelStart.