Investidores em Israel: quase um em cada dois revendeu com prejuízo em 2025

Quase um investidor em cada dois que revendeu o seu bem em menos de cinco anos em 2025 fê-lo com prejuízo. O número, extraído dos dados do Ministério das Finanças analisados por Galit Ben Naim e publicados a 1 de novembro, arrefece a imagem de um investimento imobiliário israelita vencedor em todos os casos. Não diz que o investimento locativo morreu: diz que o calendário se tornou a variável decisiva. Comprado no pico, revendido demasiado cedo, um bem não recupera nem os seus custos de aquisição nem a inversão do mercado. Detalhemos estes dados, região por região e duração de detenção por duração de detenção, antes de tirar as consequências práticas para quem pondera investir hoje.

Os números do Tesouro

Das cerca de 12 000 vendas realizadas em 2025 por investidores que detinham o seu bem há menos de cinco anos, 47,5% concluíram-se com prejuízo. Por outras palavras, o cenário «compro em planta, revendo na entrega ou pouco depois com uma mais-valia» falhou quase uma vez em cada duas para a coorte recente. Estes investidores tinham comprado durante o período de preços elevados e revendem num mercado onde os preços reais caem — o próprio Ministério da Habitação evoca cerca de 10% de queda, ofertas incluídas, como detalhamos no balanço da semana de 1 de novembro.

O Sul, a zona mais atingida

A média nacional esconde fortes disparidades. No Sul, 62% das revendas rápidas de investidores fizeram-se com prejuízo: é aí que os programas novos destinados aos investidores se tinham multiplicado, muitas vezes comprados à distância, com a promessa de preços de entrada baixos e rendimentos lisonjeiros no papel. Quando o mercado vira, estes bens — numerosos, semelhantes, em concorrência direta com o stock por vender dos promotores — são os primeiros a ter de baixar o seu preço para encontrar um comprador. Inversamente, a raridade protege: um bem bem situado, num setor onde a oferta nova é limitada, conserva uma liquidez que as grandes operações padronizadas já não têm.

Há também uma questão de produto. Os programas vendidos aos investidores no Sul prometiam frequentemente um preço de entrada acessível e uma gestão simples, por vezes à distância, sem visita. Ora, um bem que nunca se viu, num bairro que não se conhece, revende-se exatamente como se comprou: ao preço do mercado do momento, face a compradores que, esses sim, comparam tudo. Quando dezenas de bens quase idênticos chegam à revenda ao mesmo tempo que o promotor escoa os seus últimos lotes novos, o preço de equilíbrio forma-se no fundo da escala. O prejuízo constatado pelo Tesouro não é, portanto, apenas uma questão de ciclo: sanciona também compras feitas com base no folheto, sem análise do stock concorrente nem da profundidade real da procura locativa local.

O tempo, o melhor aliado do investidor

A leitura mais útil destes dados resume-se numa curva. A percentagem de vendas com prejuízo cai para 17,2% nas revendas realizadas após seis a dez anos de detenção, e depois para apenas 1,9% para além de trinta anos. A mensagem é cristalina: não foi o imobiliário israelita que puniu estes investidores, foi a saída prematura. Os custos de aquisição — imposto de compra, advogado, corretagem — pesam cerca de um décimo do preço e têm de ser amortizados pelas rendas e pelo tempo antes que uma revenda possa gerar um ganho. Uma detenção curta transforma cada inversão de ciclo numa perda contabilística; uma detenção longa suaviza os ciclos, incluindo aquele que o mercado atravessa em 2026.

O que isto muda para um investimento locativo

Para quem investe hoje, estes números fixam três regras de método. Primeiro, comprar com um horizonte de detenção de pelo menos sete a dez anos, e integrar desde o início o custo completo da ida e volta, não apenas o preço de compra. Depois, privilegiar os setores onde a oferta nova concorrente é fraca — o stock de apartamentos concluídos por vender, que saltou para cerca de 10 500 unidades no fim de agosto, como explica o nosso artigo sobre o stock concluído por vender, esmaga os preços de revenda onde se concentra. Por fim, vigiar a fiscalidade: o projeto de tributação das rendas desde o primeiro shekel alteraria o rendimento líquido de muitos senhorios se fosse adotado. Antes de assinar, compare os cenários cidade a cidade com o simulador de orçamento por cidade: o bom investimento de 2026 não é aquele que promete a revenda mais rápida, mas aquele que mantém os seus números mesmo que a saída demore dez anos.

Ler estes dados a frio é também precaver-se contra o erro simétrico: concluir que já não se deve investir. As mesmas estatísticas mostram que a detenção longa continua a ser massivamente vencedora, e o mercado atual — preços reais em queda, promotores negociáveis, stock concluído disponível de imediato — oferece pontos de entrada que os compradores de 2021 nunca tiveram. A diferença entre o investidor que perde e o que ganha raramente está no próprio bem: está no preço pago no dia da compra, na solidez do cenário locativo, e no tempo que se dá a si próprio antes de sair.

Sources

- Ministério das Finanças — Revendas de investidores em 2025: 47,5% de vendas com prejuízo abaixo dos cinco anos, análise de Galit Ben Naim (01/11/2026)
- Globes — O diretor-geral do Ministério da Habitação: os preços reais caem cerca de 10%, ofertas incluídas (04/11/2026)