Empréstimos balão e «0% de entrada»: as ofertas dos promotores decifradas

Novecentos mil shekels que só pagará na entrega — e mesmo até dez anos depois. A oferta da Gindi Holdings, apoiada nos bancos Leumi e Mizrahi, resume a nova batalha dos promotores israelitas: como os compradores já não vêm ao preço afixado, financia-se-lhes a espera. Sem juros nem indexação, precisa a oferta. O perito Shmulik Cohen fez as contas: esta montagem equivale a um desconto de 500 000 a 600 000 ₪. Mas enquanto os promotores desenvolvem estas engenharias, o Banco de Israel aperta o cerco aos empréstimos balão, e a vaga concorrente do «0% de entrada» mostra as suas primeiras linhas de fratura. Decomponhamos estas ofertas antes de assinar seja o que for.

O empréstimo balão da Gindi: 900 000 ₪ diferidos até 10 anos

O princípio do empréstimo balão é simples: uma fração do preço — aqui até 900 000 ₪ — não é paga durante a construção nem amortizada, mas adiada numa prestação única, que a montagem da Gindi empurra até dez anos após a entrega, sem juros nem indexação durante o período. O dispositivo abrange cerca de 300 apartamentos, em Herzliya Galil Yam, Or Yehuda, Ramat Efal e Kfar Azar, e passa por dois dos maiores bancos do país, Leumi e Mizrahi. É a garantia bancária que torna a oferta credível; é o cálculo de Shmulik Cohen que a torna legível: diferir 900 000 ₪ nestas condições equivale, em valor, a um desconto de 500 000 a 600 000 ₪. Por outras palavras, o preço real baixa — mas pelo financiamento, não pelo rótulo, o que coincide com o diagnóstico do Ministério da Habitação sobre preços reais em queda de cerca de 10%, ofertas incluídas, detalhado no balanço da semana.

O Banco de Israel limita os empréstimos balão

O regulador, esse, vê o risco antes da oportunidade. O Banco de Israel emitiu uma instrução que limita os empréstimos balão a 10% dos empréstimos imobiliários trimestrais de cada banco, com aplicação completa até ao fim de 2026. Um empréstimo balão concentra o reembolso numa prestação única: se, no dia marcado, o comprador não puder pagar nem refinanciar em boas condições, a dificuldade é massiva e imediata, onde uma amortização clássica a revelaria progressivamente. O teto de 10% visa, portanto, a estabilidade do sistema tanto quanto a proteção dos mutuários. Consequência prática para os compradores: estas montagens têm uma janela. Enquanto os bancos dispuserem da sua quota, os promotores podem propô-las; à medida que o teto se aproximar, as ofertas rarearão ou encarecerão. Teste a estrutura do seu plano de pagamento com o simulador de escalonamento de pagamentos antes de se comprometer.

A vaga do «0% de entrada» e as suas armadilhas

Em paralelo, o fim da semana viu uma vaga de ofertas de «0% de entrada» junto de muitos promotores. O princípio é sedutor — reservar sem desembolsar — mas três linhas do contrato merecem uma leitura com marcador. Primeiro, as indemnizações de cancelamento chegam frequentemente a 10 a 15%: desistir custa muito caro, mesmo cedo. Depois, as avaliações bancárias já reavaliam alguns bens em baixa: um exemplo constatado esta semana mostra um apartamento reduzido de 3 M₪ para 2,75 M₪ pela avaliação, o que obriga o comprador a completar com fundos próprios a diferença que o empréstimo não cobrirá. Por fim, o quadro do Banco de Israel não mudou: o financiamento continua limitado a 75% do preço para uma residência principal e a 50% para um investidor. O «0% de entrada» não suprime, portanto, a entrada; desloca-a no tempo, para o momento em que a avaliação e o plano de pagamento se encontram. Para medir a sua exposição real, passe pelo simulador de financiamento e pelo simulador de impostos e taxas antes de qualquer reserva.

Taxas: 3,25%, à espera de 23 de novembro

Todas estas construções financeiras evoluem num ambiente de taxas inalterado: a taxa diretora do Banco de Israel está em 3,25%, e a taxa prime em 4,75%. A próxima decisão de política monetária é esperada a 23 de novembro de 2026. Até lá, o valor de um diferimento sem juros calcula-se a taxas constantes — mas um comprador que se compromete com um balão a dez anos aposta, na realidade, numa década inteira de condições de refinanciamento que desconhece. É exatamente por isso que estas ofertas devem ser comparadas em shekels, com a ajuda de um perito independente do promotor, e não em slogans. Hesita entre duas montagens no mesmo programa? Envie-nos as duas tabelas: convertê-las-emos num custo total comparável, prestação a prestação, e diremos qual vale realmente os 500 000 ₪ de desconto anunciados — números à vista, antes que a quota dos bancos feche a janela.

Sources

- Globes — Gindi Holdings: um empréstimo balão de 900 000 ₪ diferido até 10 anos após a entrega, via Leumi e Mizrahi (03/11/2026)
- Banco de Israel — Instrução que limita os empréstimos balão a 10% dos empréstimos imobiliários trimestrais de cada banco até ao fim de 2026
- Globes — Ofertas de «0% de entrada» dos promotores: indemnizações de cancelamento de 10 a 15% e avaliações bancárias em baixa (07/11/2026)