Mas Rechisha in Israele: guida 2026 per gli italiani

La tassa di acquisto israeliana spiegata agli acquirenti italiani: scaglioni 2026, caso del non residente, esenzione olé ed esempi calcolati in euro.

Il Mas Rechisha in una frase

Il **Mas Rechisha** (מס רכישה) è la **tassa di acquisto** che ogni acquirente paga al fisco israeliano al momento dell'acquisto immobiliare: è dovuta **una sola volta**, al momento dell'acquisto, e l'aliquota dipende interamente dal vostro **profilo di acquirente** — residente israeliano, non residente o nuovo immigrato (olé). Per un francese che acquista dalla Francia, è semplice e brutale: **8 % dal primo shekel**, senza scaglione esente. Comprendere questo meccanismo prima di firmare evita una fattura a cinque cifre in euro che nulla lasciava presagire.

Scaglioni 2026 (congelati fino al 2028)

Prima la buona notizia: gli scaglioni sono **congelati dal 16 gennaio 2025 al 15 gennaio 2028** dalla legge finanziaria 2025 (circolare 1/2026 dell'amministrazione fiscale). A differenza degli anni normali, **non c'è reindicizzazione annuale** all'inflazione in questo periodo — gli importi seguenti valgono per tutto il 2026. Per un residente israeliano che acquista la sua **unica abitazione** (dira yechida), la tabella è progressiva: **0 % fino a 1 978 745 ₪**, poi 3,5 % fino a 2 347 040 ₪, 5 % fino a 6 055 070 ₪, 8 % fino a 20 183 565 ₪ e 10 % oltre. Ogni aliquota si applica solo allo **scaglione** corrispondente, come l'imposta sul reddito francese.

Non residente: 8 % dal primo shekel

Questo è il punto dolente per gli acquirenti francesi. Se **non risiedete in Israele** al momento dell'acquisto, siete trattati come investitori: **8 % sull'intero prezzo** fino a 6 055 070 ₪, poi 10 % oltre — **senza alcuno scaglione allo 0 %**. Su un appartamento da 2 000 000 ₪, sono **160 000 ₪** di tassa (circa 40 000 €), contro poche centinaia di shekel per un residente israeliano sullo stesso bene. Non esiste eccezione per «ho intenzione di trasferirmi più tardi»: conta solo lo **status il giorno della firma**. Il vostro avvocato israeliano deve integrare questo costo nel vostro budget **prima** di qualsiasi offerta.

Olé: esenzione fino a 1,98 M₪

Se fate la vostra **alyah** e acquistate la vostra residenza principale, lo status di olé hadash (nuovo immigrato) dà diritto a una tabella preferenziale per i **primi 7 anni**: **0 % fino a 1 978 745 ₪**, poi solo **0,5 %** fino a 6 055 070 ₪. Su un appartamento da 2 000 000 ₪, un olé paga circa **106 ₪** di Mas Rechisha — contro 160 000 ₪ per un non residente. La condizione: il bene deve essere la vostra **residenza principale**, non un investimento puramente locativo. Il calendario è crucialissimo: acquistare **dopo** aver ottenuto lo status di olé invece di prima può far risparmiare decine di migliaia di euro. È tipicamente il tipo di arbitraggio da decidere con il vostro avvocato **prima** di firmare qualsiasi cosa.

3 esempi calcolati in euro (cambio ~4 ₪/€)

Quanto paga un acquirente francese per profilo, su tre budget tipo. Cambio indicativo: **1 € ≈ 4 ₪** (da adeguare il giorno del pagamento).| Budget | Residente israeliano | Non residente (voi, dalla Francia) | Olé |---|---|---|---| Appartamento 300 000 € (~1,2 M₪) | **0 €** | **~24 000 €** (96 000 ₪) | **0 €** | Appartamento 500 000 € (~2 M₪) | **~186 €** (744 ₪) | **~40 000 €** (160 000 ₪) | **~27 €** (106 ₪) | Appartamento 1 M€ (~4 M₪) | **~23 900 €** (95 538 ₪) | **~80 000 €** (320 000 ₪) | **~2 530 €** (10 106 ₪) |Il divario tra le colonne è vertiginoso: a parità di budget, il non residente paga **fino a 200 volte di più** di un residente. Ecco perché il calendario di un'alyah — o l'arbitraggio con un coniuge residente — va studiato in anticipo.

I 3 errori dei francesi

**Errore n. 1: ragionare con gli scaglioni francesi.** I diritti di mutazione francesi (~7-8 % con scaglioni) non c'entrano nulla: in Israele, l'aliquota dipende dal **profilo**, non solo dal prezzo. Un francese che «stima» la sua tassa con logica francese sbaglia sistematicamente. **Errore n. 2: credere che gli scaglioni cambino ogni anno.** Sono **congelati fino al 15 gennaio 2028** — i simulatori che applicano l'indicizzazione annuale danno risultati falsi per il 2026. **Errore n. 3: acquistare tramite società senza consulenza.** Una SCI francese o società israeliana non fa «sparire» il Mas Rechisha; a seconda della struttura, potreste persino perdere definitivamente l'accesso alla tabella residenti. Ogni struttura deve essere validata da un avvocato fiscalista israeliano **prima** della firma.

Quando e come pagare

La procedura è rigorosa: il vostro avvocato presenta la **dichiarazione di acquisto** al fisco israeliano entro **30 giorni** dalla firma, e la tassa deve essere **pagata entro 60 giorni**. Il pagamento è in shekel, normalmente tramite bonifico dal vostro conto israeliano — prevedete il trasferimento valutario in anticipo (i tempi bancari Francia-Israele possono raggiungere una settimana). In caso di ritardo, si applicano automaticamente **sanzioni e interessi**. Prima di firmare, eseguite sempre il **simulatore ufficiale** dell'amministrazione fiscale israeliana con il vostro avvocato: è l'unica cifra che conta.

Domande frequenti: Mas Rechisha

Il Mas Rechisha è deducibile dalle tasse in Francia?

No, non direttamente. Il Mas Rechisha è una tassa di acquisizione israeliana, non un'imposta sul reddito — quindi non è deducibile dalla vostra imposta francese. In compenso, si somma al prezzo di costo del bene, riducendo la plusvalenza imponibile in caso di rivendita (in Israele come in Francia, tramite la convenzione fiscale).

Posso pagare il Mas Rechisha dalla Francia?

Il pagamento deve pervenire al fisco israeliano in shekel entro 60 giorni. In pratica, il vostro avvocato israeliano lo trasferisce da un conto deposito o dal vostro conto israeliano, alimentato da un bonifico dalla Francia. Prevedete i tempi di cambio e di trasferimento internazionale.

Cosa succede se divento residente israeliano dopo l'acquisto?

Nulla, retroattivamente: l'aliquota applicabile è quella del vostro status il giorno della firma. Diventare residente o olé dopo non dà diritto a rimborso. Ecco perché il calendario (alyah prima o dopo l'acquisto) va deciso in anticipo con il vostro avvocato.

Gli scaglioni cambieranno nel 2027?

No. Gli scaglioni sono congelati dalla legge finanziaria 2025 dal 16 gennaio 2025 al 15 gennaio 2028, senza reindicizzazione annuale. Gli importi 2026 resteranno identici nel 2027. Una revisione potrà avvenire solo dopo il 15 gennaio 2028.

Acquistare tramite società francese (SCI) cambia l'aliquota?

Una società — francese o israeliana — è trattata come non residente: 8 % dal primo shekel, senza scaglione esente. Peggio, potreste perdere definitivamente l'accesso alla tabella residenti o olé. Non create alcuna struttura senza l'approvazione scritta di un avvocato fiscalista israeliano.

Dove verificare l'importo esatto prima di firmare?

Sul simulatore ufficiale dell'amministrazione fiscale israeliana (Israel Tax Authority), inserendo il prezzo esatto e il vostro profilo di acquirente. Il vostro avvocato deve fornirvi questo calcolo per iscritto prima di qualsiasi firma — esigetelo, è la vostra migliore protezione.