Fiscalità immobiliare in Israele per non residenti
Mas Rechisha, plusvalenze, redditi da locazione: tutto quello che devi sapere per ottimizzare il tuo investimento.
Quanto si paga di Mas Rechisha per l'acquisto di un immobile in Israele? Il Mas Rechisha è un'imposta di acquisto progressiva dallo 0 % al 10 %, calcolata per scaglioni sul prezzo dell'immobile. Per una residenza principale, il primo scaglione — fino a circa 1,98 milioni di shekel (aliquote congelate, in vigore fino al 15 gennaio 2028) — è esente. Investitori e non residenti sono soggetti a un'aliquota maggiorata fin dal primo shekel.
| Scaglione di prezzo dell'immobile | Aliquota Mas Rechisha |
|---|---|
| Fino a 1.978.745 ₪ | 0% |
| Da 1.978.745 ₪ a 2.347.040 ₪ | 3,5% |
| Da 2.347.040 ₪ a 6.055.070 ₪ | 5% |
| Da 6.055.070 ₪ a 20.183.565 ₪ | 8% |
| Oltre 20.183.565 ₪ | 10% |
Aliquote per l'acquisto di un'unica abitazione da parte di un residente israeliano. Importi congelati dalla legge di bilancio 2025, in vigore fino al 15 gennaio 2028 (direttiva 1/2026 dell'amministrazione fiscale).
In breve
- Non residente: 8 % fino a 6 055 070 ₪ e 10 % oltre, dal primo shekel — scaglioni in vigore fino al 15 gennaio 2028.
- Residente (prima casa): 0 % fino a 1 978 745 ₪, poi 3,5 % / 5 % / 8 % / 10 % per scaglioni.
- Oleh: 0 % fino a 1 978 745 ₪ e 0,5 % fino a 6 055 070 ₪, per 7 anni dall'aliyah.
- Budget totale: prevedere il 10-15 % in più (imposta, avvocato 0,5-1,5 % + IVA 18 %, agente ~2 % + IVA).
- Rivendita: Mas Shevach del 25 % sulla plusvalenza reale.
- Affitti: esenzione fino a ~5 654 ₪/mese, aliquota fissa 10 %, o scaglioni marginali.
La tassa d'acquisto: Mas Rechisha
Il Mas Rechisha è la tassa di acquisizione immobiliare in Israele. Il suo calcolo è progressivo e varia in base allo status dell'acquirente. Per i residenti che acquistano la loro unica abitazione, le fasce partono da 0% fino a 1.978.745 ₪. I non residenti sono soggetti a tassi più elevati, a partire dall'8% dal primo shekel.
Nel 2026, le fasce per i non residenti sono: 8% fino a 6.055.070 ₪, poi 10% oltre. Questa tassa è dovuta entro 60 giorni dalla firma.
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La convenzione sulla doppia imposizione Italia-Israele
La convenzione Italia-Israele contro le doppie imposizioni (1995) stabilisce regole chiare per evitare la doppia imposizione. I redditi da locazione di un immobile situato in Israele sono tassabili in Israele e vanno dichiarati in Italia nel quadro RL, con credito per le imposte pagate in Israele.
Per le plusvalenze immobiliari, l'imposta si paga in Israele (Mas Shevach: 25 % per i non residenti) e viene concesso un credito d'imposta in Italia. Esenzione possibile in alcuni casi (bene detenuto da più di 18 anni, residenza principale). L'immobile va inoltre indicato ogni anno nel quadro RW (monitoraggio fiscale) ed è soggetto all'IVIE.
Tassazione dei redditi da locazione
I redditi da locazione offrono diverse opzioni: imposizione forfettaria al 10% sui redditi lordi, o aliquota progressiva (10% a 50%) con deduzione delle spese effettive. Per un investimento locativo ben strutturato, la scelta del regime fiscale è determinante.
L'IVA (Ma'am) sugli immobili nuovi
L'IVA israeliana (18%) è inclusa nel prezzo di vendita indicato dal promotore per i alloggi nuovi. Il prezzo annunciato è «tutto compreso» esclusi Mas Rechisha e spese legali.
L'Arnona: tassa fondiaria locale
L'Arnona varia considerevolmente da città a città. A Tel Aviv: 80-120 ₪/m²/anno. A Beer-Sheva o Haifa: 30-50 ₪/m²/anno. Consulta il nostro simulatore budget per città per confrontare.
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Ottimizzazione fiscale: le nostre raccomandazioni
1. Struttura la tua acquisizione: acquistare a titolo personale o tramite società ha implicazioni molto diverse.
2. Documenta le tue spese: conserva tutte le fatture per massimizzare le deduzioni.
3. Anticipa la plusvalenza: pianifica la durata del possesso per beneficiare delle detrazioni.
4. Dichiarate in Italia: anche se l'imposta è pagata in Israele, la dichiarazione italiana resta obbligatoria — redditi fondiari nel modello Redditi PF, con credito d'imposta convenzionale, e immobile indicato ogni anno nel quadro RW (monitoraggio fiscale).
Domande frequenti
Che cos'è il Mas Rechisha?
Il Mas Rechisha (מס רכישה) è l'imposta israeliana sull'acquisto immobiliare, equivalente all'imposta di registro. È calcolata per scaglioni progressivi sul prezzo di acquisto e deve essere dichiarata e pagata entro 60 giorni dalla firma.
Chi è esente dal Mas Rechisha?
L'esenzione parziale riguarda l'acquisto di un'unica abitazione (residenza principale) da parte di un residente israeliano: il primo scaglione, fino a circa 1,98 milioni di shekel, è tassato allo 0 %. I nuovi immigrati (olim) beneficiano inoltre di un'agevolazione specifica a determinate condizioni.
Un non residente paga più Mas Rechisha?
Sì. Un acquirente non residente, come l'acquisto di una seconda casa, è soggetto alle aliquote per investitori: 8 % sul primo scaglione (fino a circa 6 M₪) e 10 % oltre, senza esenzione. Il divario con le aliquote per residenti è quindi significativo. (Disposizione temporanea in vigore fino al 15 gennaio 2028.)
Quando e come si paga il Mas Rechisha?
L'imposta deve essere dichiarata online presso l'amministrazione fiscale israeliana entro 60 giorni dall'atto di acquisto, e pagata entro lo stesso termine. In pratica se ne occupa l'avvocato dell'acquirente. Sanzioni e interessi in caso di ritardo.
Aggiornato il 9 ottobre 2026. Fonti: Israel Tax Authority (aliquote in vigore fino al 15.1.2028), simulatore di imposte IsraelStart.