Comprare casa in Israele dalla Germania

Dalla tassa di acquisto al credito d'imposta in Germania fino al finanziamento: la guida completa per gli acquirenti tedeschi.

Un tedesco può comprare casa in Israele?

Sì. Gli acquirenti stranieri sono soggetti in Israele alle stesse regole degli israeliani: le serviranno un avvocato immobiliare israeliano, un conto bancario in Israele e — se non è sul posto — una procura notarile con apostilla. La proprietà viene registrata al Tabu (catasto): è la registrazione a renderla proprietario. Anche l'acquisto su carta da un promotore segue le stesse regole.

Trasferimento di denaro e origine dei fondi

I prezzi sono espressi in shekel (₪). Apra per tempo un conto israeliano a suo nome — l'apertura per non residenti richiede alcune settimane — e trasferisca dal suo conto tedesco. Conservi le prove complete di ogni trasferimento: l'origine documentata dei fondi è la condizione per rimpatriare più tardi il ricavato della vendita in Germania. Budget in euro, pagamento in shekel — il rischio di cambio EUR/ILS si pianifica, non si scopre l'ultima settimana.

Fisco: Mas Rechisha e convenzione Germania-Israele

All'acquisto, i non residenti pagano la Mas Rechisha (tassa di acquisto): 8 % fino a 6.055.070 ₪, poi 10 % oltre, dal primo shekel, pagabile entro 60 giorni — scaglioni congelati fino al 15 gennaio 2028. La convenzione Germania-Israele (accordo del 1962, protocollo del 2014) resta applicabile: gli affitti sono tassati in Israele (aliquota fissa del 10 % sul lordo o scala progressiva con deduzione delle spese) e dichiarati in Germania tramite l'Anlage AUS, con il meccanismo di imputazione (Anrechnungsverfahren) — il certificato dell'amministrazione fiscale israeliana permette l'imputazione in Germania. Anche la plusvalenza (Mas Shevach, 25 % sul guadagno reale) è tassata in Israele e imputata in Germania. Faccia verificare la sua situazione da un fiscalista esperto di convenzioni prima di firmare.

Finanziamento: mashkanta fino al 50 %

Le banche israeliane (Leumi, Hapoalim, Mizrahi-Tefahot, Discount) prestano ai non residenti fino al 50 % del prezzo di acquisto (75 % per i residenti), a 20-30 anni, con tassi nel 2026 di circa il 4-6 % a seconda della formula. Conti 4-8 settimane di istruttoria, con prove di reddito, buste paga ed estratti conto degli ultimi 6 mesi. Veda la nostra guida alla mashkanta.

Tama 38 e Pinouy Binouy: la riqualificazione urbana come opportunità

Tama 38 e Pinouy Binouy sono i programmi israeliani di riqualificazione urbana: Tama 38/1 rinforza e amplia gli edifici esistenti (aggiungendo un Mamad, stanza sicura); Tama 38/2 e Pinouy Binouy demoliscono e ricostruiscono. Comprare in un progetto approvato può creare valore, ma i tempi sono lunghi e molti progetti non arrivano mai alla fase del permesso. Verifichi lo stato reale del permesso — non la brochure — prima di impegnare fondi.

Firmare a distanza: procura con apostilla

Non serve volare in Israele per firmare. Una procura firmata davanti a un notaio in Germania e munita di apostilla permette al suo avvocato israeliano di firmare per suo conto. Avvii le pratiche per tempo: le banche e il Tabu hanno moduli e tempi propri.

Compra dalla Germania? Si faccia accompagnare Avvocato di lingua tedesca, broker mutui e fiscalista esperto di convenzioni — un unico interlocutore.