Accordi sui tetti in Israele: 591.631 abitazioni promesse, 43% commercializzate

Da tredici anni lo Stato di Israele stipula con i comuni i cosiddetti "accordi tetto" (heskem gag), pensati per accelerare la costruzione di abitazioni. Un bilancio pubblicato da Globes il 6 ottobre 2026, basato sui conti finanziari statali, mostra che meno della metà delle abitazioni promesse sono effettivamente arrivate sul mercato. Per un acquirente dall'estero come per gli israeliani già residenti in Israele, questo bilancio aiuta a distinguere tra le città dove i nuovi quartieri vengono davvero costruiti e quelle dove restano solo sulla carta.

Come funziona un accordo-tetto?

Il principio è uno scambio. Il comune accetta di ospitare un gran numero di abitazioni nel proprio territorio. In cambio, lo Stato finanzia le infrastrutture, gli edifici pubblici, la riqualificazione dei vecchi quartieri e la rimozione degli ostacoli alla pianificazione. L'obiettivo dichiarato: costruire il maggior numero possibile di alloggi per soddisfare la domanda.

Secondo Globes, sono stati conclusi 46 accordi entro la fine del 2025: 26 con l'Autorità Fondiaria e 20 con il Ministero delle Costruzioni e dell'Edilizia Abitativa.

Bilancio nazionale: il 43% delle abitazioni commercializzate

Gli accordi riguardano 591.631 abitazioni. Solo 253.384 sono state commercializzate, ovvero circa il 43% (il titolo dell'articolo menziona circa il 44%).

In altre parole, lo Stato prevede di investire quasi ₪16 miliardi (stime), per un risultato ancora parziale. Tuttavia, continua a firmare: Holon ha appena concluso il suo primo accordo e, a luglio 2026, è stato firmato un primo accordo con un consiglio regionale.

Città per città: i virtuosi e i ritardatari

Le differenze sono notevoli.

Fonte: conti finanziari dello Stato, dati pubblicati da Globes.

Il Sud ha commercializzato, il centro è in ritardo

Le città del sud e Ashkelon hanno commercializzato la maggior parte dei loro primi accordi, il che spiega in parte l'abbondanza di nuove abitazioni nella regione. Al contrario, Herzliya ha commercializzato solo il 31,3% del suo primo accordo e ancora nulla del suo accordo gigante del 2025, che riguarda 22.006 alloggi. A Netivot, anche il secondo accordo, di circa 17.000 alloggi, non è ancora partito.

Cosa fa la differenza

Una specialista di governance urbana citata da Globes sottolinea che il successo dipende dalla capacità del comune di negoziare, difendere le proprie priorità e finanziare il funzionamento dei nuovi quartieri nel tempo. Dove l'accordo ha funzionato, la popolazione e le costruzioni sono cresciute notevolmente.

Cosa cambia per un acquirente

Un accordo-tetto non è una garanzia di consegna, ma è un indicatore.

- In una città dove tutto è stato commercializzato, l'offerta di nuove abitazioni è abbondante: scuole e strade seguono, ma la concorrenza tra progetti può influire sulla rivendita a breve termine. È anche dove la negoziazione è più aperta.
- In una città in ritardo, l'offerta di nuove abitazioni resta rara. I prezzi tengono meglio, ma il calendario dei futuri quartieri rimane incerto.
- In una città che ha appena firmato, come Holon con circa 10.700 abitazioni distribuite su otto progetti e circa 3,1 miliardi di ₪ di investimenti annunciati, gli effetti si vedranno in dieci anni o più. Approfondiamo questo caso nel nostro articolo sul progetto di 2.084 unità a Holon Est.

Questo bilancio completa il segnale della settimana precedente: le aste di terreni pubblici sono diminuite drasticamente nel 2026. Tra accordi firmati ma non commercializzati e aste in calo, la futura offerta di nuove abitazioni dipenderà maggiormente dalla riqualificazione urbana, come a Netanya.

Come utilizzare questo bilancio nel tuo progetto

Per un acquirente dall'estero, il tasso di commercializzazione aiuta a selezionare le città prima di spostarsi: indica dove le infrastrutture pubbliche hanno buone probabilità di essere consegnate insieme alle abitazioni. Per un israeliano già in Israele, permette di anticipare l'evoluzione del proprio quartiere e la futura concorrenza in fase di rivendita.

In entrambi i casi, alcune verifiche sono fondamentali:

1. Confrontare il budget disponibile città per città con il nostro simulatore di budget per città.
2. Verificare l'avanzamento reale del quartiere: strade, scuole, trasporti, e non solo il plastico.
3. Calcolare il costo totale: IVA del 18% inclusa nel prezzo del nuovo, spese di chiusura dal 10 al 13%, tassa di acquisto (Mas Rechisha) da verificare in base al profilo.
4. Far controllare il permesso, le garanzie bancarie e il contratto prima di firmare.

Queste verifiche si basano su tre esperti complementari: avvocato · mediatore · architetto. L'avvocato tutela il contratto e le garanzie, il mediatore struttura il finanziamento, l'architetto analizza i progetti e il capitolato.

L'essenziale

Gli accordi sui tetti hanno trasformato diverse città, soprattutto nel Sud, ma oltre la metà delle abitazioni promesse è ancora in attesa. Per approfondire questo dato, leggi il nostro riepilogo settimanale. IsraelStart elenca oltre 300 nuovi progetti in tutta Israele: consulta il catalogo e richiedi un'analisi personalizzata, senza impegno.

Fonti

- Globes — Accordi sui tetti: quasi 600.000 unità abitative previste, meno della metà commercializzate (06/10/2026)
- Globes — Bandi dell'Autorità Fondiaria di Israele (28/09/2026)