ToHa 2 a Tel Aviv: Salesforce e WeWork firmano oltre 300 M₪ di uffici

Mentre il mercato residenziale israeliano gira al rallentatore, gli uffici di fascia alta di Tel Aviv continuano a firmare contratti di locazione di dimensioni molto grandi. Due transazioni riportate questa settimana lo dimostrano: Salesforce e WeWork hanno assunto ciascuna impegni importanti nella torre ToHa 2, uno dei nuovi edifici per uffici emblematici di Tel Aviv. Insieme, queste firme rappresentano circa 25.300 m² e circa 320 M₪ di impegni locativi. Per un acquirente che segue il mercato da lontano, è un segnale da non trascurare: la domanda dei giganti mondiali per gli uffici ben posizionati di Tel Aviv non si è spenta.

Due firme, un unico edificio

La torre ToHa 2 accoglie dunque, nello stesso movimento, un colosso mondiale del software e il gigante del coworking. Due modelli diversi — il contratto di locazione classico da un lato, lo spazio flessibile dall'altro — ma la stessa scommessa sulla posizione.

Salesforce: 15.300 m² per cinque anni

Salesforce ha firmato per cinque piani, pari a circa 15.300 m², per una durata di cinque anni e un importo totale di circa 140 M₪, cioè circa 28 M₪ all'anno. L'ingresso è previsto nel primo semestre 2028.

Tre insegnamenti. Innanzitutto, la dimensione: prendere cinque piani in una sola volta è un impegno di crescita, non un semplice adeguamento di superficie. Poi, il calendario: un ingresso nel 2028 significa una decisione presa oggi sulla base di una visibilità pluriennale, nonostante il contesto economico e politico del momento. Infine, il livello di prezzo: a questo importo annuo, Salesforce paga il prezzo pieno per un edificio nuovo e ben situato, il che conferma che la fascia alta del mercato degli uffici a Tel Aviv conserva il suo potere di attrazione.

WeWork: 10.000 m² per dieci anni

WeWork ha firmato dal canto suo un contratto di locazione di dieci anni per 10.000 m², dai piani 13 a 16, per circa 180 M₪, pari a circa 150 ₪ per m² al mese.

La durata è il fatto saliente: dieci anni, il doppio dell'impegno di Salesforce. Per un operatore del coworking, il cui modello si basa sulla rivendita di spazi flessibili ad aziende di tutte le dimensioni, un contratto di questa lunghezza su 10.000 m² presuppone una fiducia solida nella domanda di uffici flessibili a Tel Aviv. Il canone di circa 150 ₪ per m² al mese colloca l'edificio nel segmento premium della città.

Cosa dicono questi contratti sugli uffici a Tel Aviv

Queste due firme arrivano mentre il residenziale attraversa una fase difficile: stock elevato di abitazioni nuove invendute, transazioni in calo, promotori sotto pressione. Gli uffici prime raccontano un'altra storia.

Da un lato, le grandi aziende tecnologiche continuano a scegliere Tel Aviv per le loro sedi regionali e privilegiano edifici recenti, ben serviti e conformi agli standard attuali. Dall'altro, gli spazi flessibili si strutturano come un'offerta duratura, con impegni lunghi che assomigliano sempre più a contratti di locazione classici.

Per l'investitore, la lezione è duplice. Il valore di una posizione centrale a Tel Aviv non dipende solo dal residenziale: la domanda di uffici delle aziende internazionali sostiene l'intero ecosistema immobiliare del centro città, compresi negozi e servizi. E la divergenza tra un residenziale in correzione e uffici prime che firmano a questi livelli ricorda che «immobiliare israeliano» non è un mercato unico, ma un mosaico di segmenti che non si muovono insieme.

Va notato anche il calendario di queste decisioni. Un contratto firmato a fine 2026 per un ingresso nel primo semestre 2028, come quello di Salesforce, si negozia sulle aspettative: organici futuri, organizzazione del lavoro ibrido, immagine dell'azienda. Che due operatori di questa dimensione accettino di impegnarsi ora, ai prezzi del segmento premium, indica che non scommettono su un crollo dei canoni degli uffici a Tel Aviv. Per i proprietari di edifici per uffici più vecchi, il segnale è invece meno dolce: la domanda si concentra sugli edifici recenti, ed è questa concentrazione che allarga il divario tra il prime e il resto del patrimonio.

E per l'acquirente residenziale?

Se acquistate per abitare o per affittare, anche questi contratti contano. I quartieri di Tel Aviv che concentrano l'occupazione tecnologica e le sedi aziendali mantengono una domanda locativa strutturale: dirigenti israeliani ed espatriati cercano di vivere vicino a questi poli. È uno dei motivi per cui il lungomare e il centro continuano ad attrarre acquirenti stranieri, come mostra questa settimana l'acquisto di due piani della Daniel Tower per 119 M₪.

Al contrario, questa concentrazione ha un prezzo: i settori trainati dalla domanda delle aziende sono anche quelli in cui i prezzi resistono meglio. L'acquirente in cerca di uno sconto guarderà altrove; chi punta alla stabilità locativa a lungo termine troverà qui un argomento di peso. Il nostro bilancio del mercato della settimana ricolloca queste firme nel quadro d'insieme.

Farsi accompagnare

Un acquisto a Tel Aviv si prepara con i numeri in mano: budget complessivo, piano di pagamento con il simulatore di scaglionamento e finanziamento confrontato prima di qualsiasi offerta. Nei quartieri in cui l'occupazione internazionale mantiene la domanda, bisogna anche ragionare da futuro locatario: chi affitterà questo immobile, a quale livello di canone e con quali periodi di sfitto tra un inquilino e l'altro? I contratti di ToHa 2 non determinano il prezzo di un appartamento, ma documentano la profondità della domanda che sostiene i quartieri centrali. È esattamente il tipo di analisi — posizione, domanda, prezzo di ingresso — che deve precedere un'offerta, invece di seguirla.

Fonti

- Calcalist Tech — Salesforce firma a ToHa 2: circa 15.300 m² per 5 anni e circa 140 M₪
- Calcalist Tech — WeWork firma 10.000 m² per 10 anni a ToHa 2, circa 180 M₪