Immobiliare di lusso in Israele: i penthouse rallentano

Il segmento del lusso non è immune al rallentamento del mercato israeliano. Un attico situato in una torre di rinnovamento urbano a Ramat Gan è stato appena venduto a quasi un quarto in meno rispetto al prezzo di partenza. Questo caso, descritto da Globes, illumina il modo in cui vengono fissati i prezzi degli immobili di pregio e i margini di trattativa possibili. Interessa sia gli acquirenti dall'estero, molto presenti in questo segmento, sia gli israeliani che intendono salire di categoria.

Un attico venduto al 24% in meno rispetto al prezzo iniziale

Secondo Globes, il 27 settembre 2026, un attico di 199 mq situato al 29° piano di una torre di Ramat Gan, con 97 mq di terrazze e venduto arredato, è stato acquistato per 9 M₪. Il prezzo richiesto inizialmente era di 11,9 M₪, con una differenza di circa il 24%.

Il progetto di riqualificazione urbana in cui si trova ha sostituito quattro edifici degli anni '50, che contavano 83 appartamenti, con due torri per un totale di 285 appartamenti.

Evoluzione dei prezzi al mq nel progetto

L'attico comparabile venduto nel 2022 godeva di vista mare, terrazza di 160 mq e piscina. Il confronto mostra che, in termini reali, dopo aver tenuto conto dell'inflazione dal 2022, i prezzi delle proprietà di fascia alta sono effettivamente diminuiti in questo progetto.

Perché i prezzi del lusso variano così tanto

Questo caso illustra una regola fondamentale: nel segmento di fascia alta, due immobili nello stesso edificio possono mostrare differenze di prezzo considerevoli. Secondo il perito citato da Globes, tre fattori spiegano la maggior parte della differenza:

- Orientamento: un appartamento esposto a ovest, con vista mare, è valutato molto più di uno esposto a est.
- Terrazze: la loro superficie e disposizione, inclusa la piscina, incidono fortemente sul prezzo.
- Opzioni: nel caso analizzato, opzioni e finiture rappresentavano circa ₪700.000.

Per l'acquirente, questo significa che un prezzo medio al m² non basta per valutare un'offerta. L'architetto è indispensabile per analizzare orientamento, superfici reali e qualità delle dotazioni.

Un mercato sotto pressione: credito, cambio e prezzi

Questo rallentamento si inserisce in un contesto più ampio. Secondo il Nadlan Center, i prezzi delle abitazioni sono diminuiti dell'1,2% su base annua a livello nazionale e del 3,2% nel distretto Centrale, che include Ramat Gan. Il Times of Israel indica inoltre che il prezzo medio di una casa a Tel Aviv raggiunge i 3,58 M₪.

Anche il credito pesa: secondo il Nadlan Center, il prestito medio per un investimento è passato da 1,17 a 1,37 M₪, e il tasso nominale medio ponderato ha raggiunto il 4,38% ad agosto. La Banca d'Israele ha abbassato il tasso di riferimento al 3,25% il 1° settembre, con la prossima decisione prevista per il 21 ottobre 2026.

Il fattore cambio per gli acquirenti dall'estero

Il segmento del lusso dipende fortemente dagli acquirenti stranieri. Tuttavia, secondo il Times of Israel, lo shekel si scambia intorno a 2,99₪ per dollaro, circa il 10% più forte rispetto a un anno fa. Un calo del 24% dei prezzi in shekel compensa quindi parzialmente questo aumento. Il simulatore di finanziamento aiuta a valutare l'impatto combinato di prezzo, tasso e cambio sul tuo budget.

Acquistare un immobile di prestigio: il metodo giusto

Che tu stia acquistando dall'estero o viva già in Israele, alcune regole sono fondamentali in questo segmento:

1. Confronta immobile per immobile: orientamento, piano, terrazzi e optional, invece di un prezzo medio.
2. Metti alla prova la trattativa: una differenza di quasi un quarto tra il prezzo richiesto e quello ottenuto mostra che i venditori di immobili di pregio accettano importanti aggiustamenti. Il nostro articolo su come negoziare di fronte al calo dei prezzi spiega il metodo.
3. Verifica la proprietà: registrazione al Tabo, situazione del condominio e stato dei terrazzi, da validare con l'avvocato prima della firma.
4. Calcola il costo totale: IVA del 18% inclusa per il nuovo, spese di chiusura dal 10 al 13% e tassa di acquisto, da stimare con il simulatore di tasse e spese.

Per una panoramica dei grandi progetti in corso in città, leggi anche il nostro articolo sulle torri del quartiere Bursa a Ramat Gan.

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Fonti

- Globes — Attico venduto sotto il prezzo di partenza a Ramat Gan (27/09/2026)
- Times of Israel — Panorama immobiliare settembre 2026 (dati CBS e Ministero delle Finanze)
- Nadlan Center — Analisi mutui e prezzi (30/09/2026)
- Banca d'Israele — Comunicato sulla politica monetaria (01/09/2026)