Appartamento 'al grezzo' e imposta sull'acquisto in Israele: un immobile nuovo da completare resta un'abitazione

L'imposta di acquisto di un appartamento "guscio" in Israele è stata a lungo oggetto di contenzioso. Una decisione riportata questa settimana da Globes porta un chiarimento utile: un appartamento nuovo consegnato con finiture incomplete non è un "guscio" ai fini fiscali, anche se l'acquirente deve intraprendere lavori importanti.

Che tu stia acquistando una residenza principale in Israele o una seconda casa dall'estero, la questione è rilevante: la differenza d'imposta può rappresentare decine, o addirittura centinaia di migliaia di shekels.

Il Caso in Breve

Alla fine del 2022, una coppia ha acquistato un appartamento nuovo in una città centrale, con balcone, terrazzo sul tetto e due posti auto, per circa 9,4 milioni di shekel. Non si trattava della loro unica abitazione.

Prima di trasferirsi, hanno affittato un'altra abitazione per otto mesi e hanno speso oltre 580.000 ₪ in lavori. Secondo loro, mancavano elementi essenziali: servizi igienici non collegati, piastrelle assenti nei bagni, porte interne incomplete, ringhiere non installate, cucina e rubinetteria mancanti.

Hanno quindi dichiarato di aver acquistato una «struttura grezza» (dirat maatefet), classificata come semplice «edificio», con un'imposta di acquisto del 6%. L'amministrazione fiscale l'ha riqualificata come abitazione, tassata all'8% e poi al 10% per un'abitazione non unica. La coppia ha presentato ricorso al comitato d'appello per la fiscalità immobiliare.

I Due Test Applicati

La giurisprudenza stabilisce che l'uso abitativo di un immobile viene valutato attraverso due criteri cumulativi:

Perché la richiesta è stata respinta

Il comitato ha rilevato che l'appartamento:

- Era stato costruito secondo un permesso di costruire residenziale;
- Disponeva di un certificato di agibilità e di un certificato di fine lavori che attestavano il completamento della costruzione;
- Era allacciato all'acqua e all'elettricità e già soggetto all'arnona residenziale;
- Presentava, pochi giorni dopo la vendita, parquet, finestre, tapparelle elettriche, prese e illuminazione, aria condizionata centralizzata, bagno piastrellato con doccia e WC, e una cucina attrezzata.

Per il comitato, acquistare nello stato attuale con finiture incomplete o difetti non fa scomparire il carattere di abitazione, tanto più che i lavori rimanenti erano relativamente minori. Gli acquirenti volevano senza dubbio migliorare o personalizzare la loro abitazione, il che rimane un loro diritto, ma questo non la rende una struttura al grezzo.

Il comitato aggiunge che accettare l'argomento avrebbe portato a un risultato irragionevole: qualsiasi abitazione in fase di lavori diventerebbe temporaneamente un « edificio » e beneficerebbe di un'aliquota ridotta.

Una Scappatoia Già Chiusa

L'argomento era delicato a seguito di una decisione della Corte Suprema del 2022, che aveva permesso a un venditore di un attico acquistato al grezzo di sfuggire all'imposta sulle plusvalenze. L'amministrazione fiscale ha poi fatto approvare, nella legge di bilancio 2023-2024, un ampliamento della definizione di « abitazione »: un immobile al grezzo destinato all'abitazione è ora tassato come un'abitazione.

In altre parole, anche un vero e proprio immobile al grezzo acquistato oggi per viverci non beneficia più del vantaggio di un tempo.

Cosa cambia per te

Non contare sui lavori per ridurre l'imposta

L'importo dell'imposta di acquisto (Mas Rechisha) dipende dallo stato dell'immobile e dalla tua situazione, non dallo stato delle finiture. Integrala fin dall'inizio nel tuo budget, con il simulatore di tasse e spese.

Fai convalidare il tuo status fiscale

Residenza unica in Israele, seconda casa, residente straniero, investitore: ogni profilo ha la sua aliquota. La recente riforma dell'imposta di acquisto (Mas Rechisha) deve essere applicata caso per caso. Consulta la nostra scheda Mas Rechisha e la nostra guida sulla fiscalità immobiliare in Israele.

Verifica lo stato di consegna nel contratto

Nel nuovo, il capitolato d'oneri allegato al contratto descrive ciò che il costruttore deve consegnare. Se mancano degli elementi, è una questione di conformità e difetti, da trattare con il costruttore, non una leva fiscale. Un architetto può stilare l'elenco delle riserve alla consegna.

Prevedi i lavori separatamente nel budget

Personalizzare un appartamento nuovo (cucina, pavimenti, ripostigli) può rappresentare una somma considerevole. Queste spese si aggiungono al prezzo, all'IVA del 18% inclusa nel nuovo, all'imposta di acquisto (Mas Rechisha) e alle spese di chiusura dell'ordine del 10-13%.

E per un residente straniero?

Un acquirente che non risiede in Israele è in linea di principio soggetto alla tabella applicabile agli immobili che non sono una residenza unica in Israele, salvo casi particolari previsti dalla legge. La stessa logica si applica: lo stato di finitura dell'immobile non modifica la tabella. Il vostro avvocato deve convalidare la vostra situazione precisa prima della firma.

Un avvocato convalida il vostro status fiscale e il contratto, un mediatore integra il tutto nel finanziamento, un architetto supervisiona la consegna e i lavori. IsraelStart coordina questi tre esperti per gli acquirenti dall'estero, così come per gli israeliani già sul posto, tra oltre 300 nuovi progetti in tutto Israele. Un bilancio personalizzato, senza impegno, permette di quantificare il costo reale del vostro acquisto.

Fonti

- Globes, decisione del comitato d'appello in materia di fiscalità immobiliare del Tribunale Distrettuale del Centro (24/09/2026).

Dati e decisioni riportati dalla stampa economica israeliana, riformulati e contestualizzati dalla redazione di IsraelStart. Si tratta di informazioni indicative, da convalidare con un avvocato, un mediatore e un esperto prima di prendere qualsiasi decisione.