Torre di lusso bloccata, controversie tra promotore e costruttore: come proteggersi quando si acquista su progetto

Acquistare su progetto in Israele resta la via principale per accedere al nuovo. Un articolo pubblicato questa settimana da Globes, però, ci ricorda che alcuni progetti possono deragliare: una torre di lusso a Tel Aviv ha venduto solo circa la metà dei suoi alloggi dopo dieci anni di commercializzazione, mentre i promotori e l'impresa di costruzione si scontrano in arbitrato per più di un miliardo di shekels di reclami incrociati.

Questo caso è eccezionale, certo. Ma illustra perfettamente perché ogni acquirente, sia esso residente israeliano o chi acquista dall'estero, deve sempre fare affidamento sulle protezioni previste dalla legge e dal contratto.

Un caso esemplare

Secondo Globes, l'impresa di costruzione reclama da sola circa 270 milioni di shekel, e diverse procedure legali riguardano il progetto. Per gli acquirenti, questo tipo di situazione può significare ritardi, difficoltà nella gestione dell'immobile e incertezza sul valore di rivendita.

In un mercato dove le vendite sono lente e alcuni promotori affittano persino i loro invenduti (vedi la nostra analisi), la selezione del progetto e la qualità del contratto sono più importanti che mai.

Ecco sette protezioni da richiedere.

Protezione 1: La garanzia di ogni versamento

La legge israeliana sulla compravendita di appartamenti obbliga il venditore a garantire gli importi versati dall'acquirente, qualora superino una determinata soglia del prezzo. Questa garanzia assume generalmente la forma di una fideiussione bancaria legata al finanziamento del progetto, o di una polizza assicurativa.

In pratica: ogni pagamento deve essere accompagnato dalla garanzia corrispondente. Non effettuate mai un versamento significativo senza aver prima ricevuto il documento. Consultate la nostra scheda su garanzie e finanziamento.

Protezione 2: La Nota di Avvertimento

La nota di avvertimento (hearat azhara) viene iscritta nel registro fondiario a favore dell'acquirente. Essa impedisce che l'immobile venga venduto a terzi o gravato senza il vostro consenso. Comprendere il funzionamento del Tabo aiuta a seguire questo passaggio.

Protezione 3: Un Avvocato Indipendente

Il contratto tipo del costruttore è redatto dal suo avvocato, nel suo esclusivo interesse. Il vostro avvocato, indipendente dal costruttore, negozia le clausole, verifica la situazione legale del terreno, il permesso di costruire, il finanziamento bancario del progetto e le garanzie. Per approfondire, consultate il ruolo dell'avvocato.

Protezione 4: Tempi e Penalità

La legge già stabilisce un indennizzo se la consegna ritarda oltre un certo periodo. Ma il vostro contratto può essere ancora più tutelante:

- Data di consegna esatta, non una semplice stima;
- Penalità per ritardo chiare e automatiche;
- Limitazione dei casi di forza maggiore che il costruttore può invocare.

Con i cantieri che si protraggono e l'avvio di nuove costruzioni che rallenta, questo aspetto è cruciale. Scopri i numeri dell'edilizia.

Protezione 5: La Solidità del Promotore

Prima di firmare, verificate:

- La storia delle consegne del promotore: progetti completati, tempi rispettati, qualità;
- La banca che finanzia il progetto: un finanziamento dedicato (livui) offre un quadro di controllo;
- L'avanzamento effettivo del cantiere e della commercializzazione;
- Eventuali contenziosi in corso.

Protezione 6: Il Piano di Pagamento

Un piano di pagamento che segue l'avanzamento reale dei lavori protegge meglio di un piano concentrato all'inizio. Le formule « 20/80 » riducono lo sforzo iniziale, ma posticipano il rischio di finanziamento alla consegna. Metti alla prova i tuoi scenari con il simulatore di dilazione dei pagamenti.

Protezione 7: La Consegna

Al momento della consegna delle chiavi, un architetto o un ingegnere ispeziona l'immobile. Redige un elenco di eventuali difetti e verifica la conformità con il capitolato d'appalto. La legge stabilisce periodi di garanzia per tali difetti, durante i quali il costruttore è tenuto a correggerli.

In sintesi

Non dimenticate il costo totale: IVA del 18% inclusa nel nuovo, imposta di acquisto in base al vostro profilo, spese di chiusura dell'ordine del 10-13%. Per saperne di più, leggete la nostra guida acquistare su progetto in Israele.

Segnali di Allarme

Alcuni segnali dovrebbero indurre alla prudenza prima di firmare: un promotore che sollecita la firma senza lasciare al vostro avvocato il tempo di verificare, pagamenti richiesti senza garanzia, un cantiere fermo da diversi mesi, sconti molto significativi senza spiegazione, o l'assenza di finanziamenti bancari dedicati al progetto. Nessuno di questi segnali è di per sé un ostacolo insormontabile, ma ognuno giustifica ulteriori verifiche.

IsraelStart coordina l'avvocato, il mediatore e l'architetto per gli acquirenti dall'estero così come per gli israeliani già residenti, e seleziona i promotori tra oltre 300 nuovi progetti in tutto Israele. Un bilancio personalizzato, senza impegno, permette di acquistare su progetto con totale serenità.

Fonti

- Globes, torre di lusso a Tel Aviv venduta a metà e controversie tra sviluppatori e impresa di costruzione (20 e 24/09/2026).
- Globes, sviluppatori che affittano le loro proprietà invendute (22/09/2026).

I dati e le decisioni sono stati riportati dalla stampa economica israeliana, poi riformulati e contestualizzati dalla redazione di IsraelStart. Queste sono informazioni indicative: è essenziale convalidarle con un avvocato, un agente immobiliare e un esperto prima di prendere qualsiasi decisione.