Riqualificazione urbana in Israele nel 2026: cantieri in calo, decisioni favorevoli ai proprietari

La rigenerazione urbana in Israele (hitchadshout ironit) è diventata uno dei principali motori dell'offerta di nuove abitazioni nelle città centrali. Nel 2026, tuttavia, sta attraversando un periodo di marcato rallentamento. Allo stesso tempo, diverse recenti decisioni, riportate da Merkaz HaNadlan, danno ragione ai proprietari di fronte alle tasse richieste dai comuni.

Per un acquirente, residente israeliano o acquirente dall'estero, ecco la situazione attuale.

I numeri del trimestre

Secondo i dati del CBS del secondo trimestre 2026:

Ricordiamo che Tama 38/1 si riferisce al rafforzamento e alla sopraelevazione di un edificio esistente, Tama 38/2 alla sua demolizione-ricostruzione, e il Pinui Binui alla demolizione-ricostruzione di un complesso di più edifici.

Dove si concentra la riqualificazione urbana

Negli ultimi dodici mesi, circa 17 670 alloggi sono stati avviati dopo la demolizione di un edificio esistente:

- 45,9 % nel distretto di Tel Aviv;
- 34,6 % nel distretto Centrale;
- 84,4 % nell'ambito di Tama 38/2 o Pinui Binui.

Le aggiunte a edifici esistenti (circa 4 790 alloggi) sono più disperse: circa il 19 % nel distretto del Sud, così come in quelli di Tel Aviv e del Centro.

A Tel Aviv, la riqualificazione urbana spiega gran parte del ritorno della città in cima alle nuove costruzioni. Vedi la nostra classifica delle città.

Decisioni favorevoli ai proprietari

Diverse decisioni riportate questa settimana vanno nella stessa direzione:

- A Tel Aviv, il comune richiedeva una tassa di circa 1,5 milioni di shekel in un progetto Tama 38: la richiesta è stata respinta, una vittoria per i proprietari;
- Un comitato d'appello ha stabilito che un accordo firmato dopo l'approvazione di un piano non impediva l'esenzione dalla tassa di miglioramento (heitel hashbacha) sulle stanze sicure (mamad);
- A Kiryat Ata, la commissione locale deve restituire più di un milione di shekel indebitamente prelevati ai proprietari terrieri.

Queste decisioni non hanno una portata generale automatica, ma ricordano che le tasse legate alla riqualificazione urbana possono essere contestate, e che un buon supporto legale ha un valore concreto.

Progetti che Avanzano Nonostante Tutto

Nonostante il rallentamento globale, numerosi progetti stanno progredendo:

- A Gerusalemme, due torri fino a 30 piani e 222 unità abitative dovrebbero sostituire vecchi edifici ferroviari a Beit HaKerem;
- A Hod HaSharon, due piani che prevedono torri e centinaia di unità abitative sono in fase di presentazione alla commissione distrettuale;
- A Eilat, due torri e centinaia di unità abitative sono state approvate per sostituire 208 vecchie unità abitative;
- A Ramat Gan, un progetto di torre con 208 unità abitative, con uffici e negozi, sta suscitando l'opposizione dei proprietari terrieri che contestano la ripartizione dei diritti edificatori, secondo Globes.

Quest'ultimo esempio dimostra che un progetto può essere ritardato da opposizioni, anche dopo aver superato diverse fasi.

Acquistare in un progetto di riqualificazione urbana

Questi programmi offrono un vantaggio raro: nuove costruzioni in quartieri già consolidati, vicini a trasporti, scuole e negozi. Richiedono tuttavia verifiche specifiche:

1. L'avanzamento amministrativo: piano approvato, accordi con i proprietari esistenti, permesso rilasciato, ricollocazione organizzata. Più il progetto è avanzato, più il calendario è affidabile.
2. Le garanzie: come per ogni acquisto su progetto, ogni versamento deve essere coperto. Vedi come proteggersi nell'acquisto su progetto.
3. Le tasse: la ripartizione della tassa di miglioramento e degli altri prelievi deve essere chiara nel contratto.
4. L'iscrizione al registro: nei progetti complessi, l'iscrizione definitiva può richiedere tempo.
5. Il costo completo: IVA del 18% inclusa nel nuovo, imposta di acquisto in base al tuo profilo, spese di chiusura dell'ordine del 10-13%.

Per un esempio di città trainata dalla riqualificazione urbana, leggi la nostra analisi su Rehovot, o la nostra guida al quartiere Bitzaron a Tel Aviv.

IsraelStart referenzia programmi di riqualificazione urbana tra oltre 300 nuovi progetti in tutto Israele, e accompagna gli acquirenti dall'estero così come gli Israeliani già sul posto con un avvocato, un mediatore e un architetto. Un bilancio personalizzato, senza impegno, permette di valutare un progetto prima di impegnarsi.

Fonti

- Merkaz HaNadlan, nuovi cantieri e riqualificazione urbana nel T2 2026, secondo il CBS (17/09/2026).
- Merkaz HaNadlan, decisioni sulle tasse nella riqualificazione urbana e progetti in corso (22-24/09/2026).
- Globes, opposizioni al progetto della torre a Ramat Gan (23/09/2026).

Cifre e decisioni riportate dalla stampa economica israeliana, riformulate e messe in prospettiva dalla redazione IsraelStart. Informazioni indicative, da convalidare con un avvocato, un mediatore e un esperto prima di qualsiasi decisione.