Mas Rechisha 2026 : combien paie un acheteur étranger ?

En 2026, un acheteur étranger (non-résident) paie 8 % de Mas Rechisha dès le premier shekel, sans aucune tranche exonérée, jusqu'à 6 055 070 ₪ — puis 10 % au-delà.

La réponse directe

**En 2026, un acheteur étranger (non-résident) paie 8 % de Mas Rechisha dès le premier shekel, sans aucune tranche exonérée, jusqu'à 6 055 070 ₪ — puis 10 % au-delà.** Sur un achat de 3 000 000 ₪, la taxe est donc de **240 000 ₪**. Le barème est gelé jusqu'au 15 janvier 2028 : les mêmes taux s'appliquent à tout achat signé en 2026.

Le barème 2026 par profil d'acheteur

Le taux ne dépend pas seulement du prix : il dépend de votre **profil** au jour de la signature. Chaque taux ne s'applique qu'à la tranche correspondante.

| Tranche du prix | Résident israélien (logement unique) | Non-résident / étranger | Oleh hadash (résidence principale) | |---|---|---|---| | 0 à 1 978 745 ₪ | **0 %** | **8 %** | **0 %** | | 1 978 745 à 2 347 040 ₪ | 3,5 % | 8 % | 0,5 % | | 2 347 040 à 6 055 070 ₪ | 5 % | 8 % | 0,5 % | | 6 055 070 à 20 183 565 ₪ | 8 % | **10 %** | — | | Au-delà de 20 183 565 ₪ | 10 % | 10 % | — |

- **Résident** : barème progressif ci-dessus pour un logement unique (dira yechida). - **Non-résident** : 8 % sur la totalité du prix jusqu'à 6 055 070 ₪, puis 10 % au-delà — aucune tranche à 0 %. - **Oleh** : barème préférentiel pendant les 7 premières années après l'alyah, pour la résidence principale ; le barème publié le détaille jusqu'à 6 055 070 ₪. - Barème **gelé du 16 janvier 2025 au 15 janvier 2028** par la loi de finances 2025 (circulaire 1/2026 de l'administration fiscale) : pas de réindexation annuelle sur l'inflation pendant cette période.

Exemple calculé : un achat de 3 000 000 ₪ par un non-résident

1. Prix d'achat : **3 000 000 ₪** — entièrement sous le seuil de 6 055 070 ₪. 2. Taux non-résident sur cette tranche : **8 %**, dès le premier shekel, sans tranche exonérée. 3. Calcul : 3 000 000 × 8 % = **240 000 ₪** de Mas Rechisha (environ 60 000 € au taux indicatif de ~4 ₪/€ publié sur le site — à ajuster au jour du paiement).

Au même prix, les deux autres profils paient :

| Profil | Taxe sur 3 000 000 ₪ | Détail du calcul | |---|---|---| | Non-résident / étranger | **240 000 ₪** | 8 % sur la totalité | | Résident (logement unique) | **45 538 ₪** | 0 % jusqu'à 1 978 745 ₪ + 3,5 % sur 368 295 ₪ + 5 % sur 652 960 ₪ | | Oleh (résidence principale) | **5 106 ₪** | 0 % jusqu'à 1 978 745 ₪ + 0,5 % sur 1 021 255 ₪ |

À titre de comparaison, sur l'exemple publié de 2 000 000 ₪ : 160 000 ₪ pour un non-résident, 744 ₪ pour un résident, environ 106 ₪ pour un oleh.

Ce qui change — et ce qu'il faut vérifier avant de signer

- **Le barème ne bougera pas en 2026 ni en 2027** : il est gelé jusqu'au 15 janvier 2028. Ce qui peut être réévalué après cette date ne l'est pas avant — méfiez-vous des simulateurs qui appliquent une indexation annuelle, ils donnent des résultats faux pour 2026. - **Côté financement, le taux directeur de la Banque d'Israël pilote le coût de votre crédit** : il est révisé lors de ses réunions de politique monétaire. Pour le taux en vigueur et la mensualité de référence par million emprunté, actualisés après chaque décision, voyez notre [guide du crédit immobilier (mashkanta)](/blog/credit-immobilier-mashkanta-france). - **Seul votre statut au jour de la signature compte** : devenir résident ou oleh après l'achat ne donne droit à aucun remboursement. Si une alyah est envisagée, le calendrier se décide avant de signer. - **Délais stricts** : déclaration d'achat déposée par votre avocat sous **30 jours**, taxe payée sous **60 jours**, en shekels. Retard = pénalités et intérêts automatiques.

Calculez votre taxe exacte

Le montant dépend de votre prix d'achat et de votre profil : lancez le **simulateur taxes et frais d'IsraelStart** — [/simulateur/taxes-frais](/simulateur/taxes-frais) — puis faites valider le résultat par votre avocat avant de signer (le simulateur officiel de l'administration fiscale israélienne reste la référence).

Pour aller plus loin

- Le guide complet : [Mas Rechisha pour les Français](/guide-juridique/mas-rechisha) - Le pilier fiscalité : [Fiscalité immobilière en Israël](/blog/fiscalite-immobiliere-israel) - L'article détaillé : [Mas Rechisha : le guide 2026](/blog/mas-rechisha-francais-guide) - Acheter en tant qu'étranger : [Taxe d'achat pour les acheteurs étrangers](/blog/taxe-achat-israel-etrangers)

Une question sur votre cas ? Écrivez-nous sur WhatsApp : https://wa.me/972559760779

Questions fréquentes

Quel taux de Mas Rechisha pour un acheteur étranger en 2026 ?

8 % dès le premier shekel, sans tranche exonérée, jusqu'à 6 055 070 ₪ ; 10 % au-delà. Sur 3 000 000 ₪ : 240 000 ₪ de taxe.

Le barème va-t-il changer en 2026 ou en 2027 ?

Non. Les tranches sont gelées par la loi de finances 2025 du 16 janvier 2025 au 15 janvier 2028, sans réindexation annuelle. Les montants de 2026 restent identiques en 2027.

Quand et comment paie-t-on le Mas Rechisha ?

Votre avocat dépose la déclaration d'achat sous 30 jours après la signature ; la taxe est payée sous 60 jours, en shekels, au fisc israélien. Prévoyez le transfert de devises en amont : les délais bancaires internationaux peuvent atteindre une semaine.

Acheter via une société (SCI ou société israélienne) réduit-il la taxe ?

Non. Une société est traitée comme un non-résident : 8 % dès le premier shekel, sans tranche exonérée — et vous pouvez perdre définitivement l'accès au barème résident ou oleh. Aucun montage sans l'aval écrit d'un avocat fiscaliste israélien.

Je compte faire mon alyah : vaut-il mieux acheter avant ou après ?

Après, dans la plupart des cas : le barème oleh (0 % jusqu'à 1 978 745 ₪, puis 0,5 %) ne s'applique qu'aux achats signés avec le statut d'oleh, pour une résidence principale, pendant les 7 premières années. Sur 3 000 000 ₪, l'écart avec le barème non-résident atteint 234 894 ₪.

Le Mas Rechisha est-il déductible de mes impôts en France ?

Non, pas directement : c'est une taxe d'acquisition, pas un impôt sur le revenu. En revanche, il s'ajoute au prix de revient du bien, ce qui réduit la plus-value imposable lors de la revente, en Israël comme en France via la convention fiscale.

Dernière mise à jour : 21 octobre 2026