Mas Rechisha en Israël : le guide 2026 pour les Français

La taxe d'achat israélienne expliquée aux acheteurs français : barème 2026, cas du non-résident, exonération oleh et exemples chiffrés en euros.

Le Mas Rechisha en une phrase

Le **Mas Rechisha** (מס רכישה) est la **taxe d'achat** que tout acheteur paie au fisc israélien lors d'une acquisition immobilière : elle est due **une seule fois**, au moment de l'achat, et son taux dépend entièrement de votre **profil d'acheteur** — résident israélien, non-résident ou nouvel immigrant (oleh). Pour un Français qui achète depuis la France, c'est simple et brutal : **8 % dès le premier shekel**, sans tranche exonérée. Comprendre ce mécanisme avant de signer, c'est éviter une facture à cinq chiffres en euros que rien ne laissait présager.

Barème 2026 : les tranches (gelées jusqu'en 2028)

Bonne nouvelle d'abord : le barème est **gelé du 16 janvier 2025 au 15 janvier 2028** par la loi de finances 2025 (circulaire 1/2026 de l'administration fiscale). Contrairement aux années normales, il n'y a **pas de réindexation annuelle** sur l'inflation pendant cette période — les montants ci-dessous sont donc valables pour tout 2026. Pour un résident israélien qui achète son **logement unique** (dira yechida), le barème est progressif : **0 % jusqu'à 1 978 745 ₪**, puis 3,5 % jusqu'à 2 347 040 ₪, 5 % jusqu'à 6 055 070 ₪, 8 % jusqu'à 20 183 565 ₪, et 10 % au-delà. Chaque taux ne s'applique qu'à la **tranche** correspondante, comme l'impôt sur le revenu français.

Non-résident : 8 % dès le premier shekel

C'est le point qui fait mal aux acheteurs français. Si vous **ne résidez pas en Israël** au moment de l'achat, vous êtes traité comme un investisseur : **8 % sur la totalité du prix** jusqu'à 6 055 070 ₪, puis 10 % au-delà — **sans aucune tranche à 0 %**. Sur un appartement à 2 000 000 ₪, cela représente **160 000 ₪** de taxe (environ 40 000 €), contre quelques centaines de shekels pour un résident israélien sur le même bien. Il n'existe pas d'exception pour « j'ai l'intention de m'installer plus tard » : seul le **statut au jour de la signature** compte. Votre avocat israélien doit intégrer ce coût dans votre budget **avant** toute offre.

Oleh : l'exonération jusqu'à 1,98 M₪

Si vous faites votre **alyah** et achetez votre résidence principale, le statut d'oleh hadash (nouvel immigrant) ouvre droit à un barème préférentiel pendant les **7 premières années** : **0 % jusqu'à 1 978 745 ₪**, puis seulement **0,5 %** jusqu'à 6 055 070 ₪. Sur un appartement à 2 000 000 ₪, un oleh paie environ **106 ₪** de Mas Rechisha — contre 160 000 ₪ pour un non-résident. La condition : le bien doit être votre **résidence principale**, pas un investissement locatif pur. Le calendrier compte énormément : acheter **après** l'obtention du statut d'oleh plutôt qu'avant peut faire économiser des dizaines de milliers d'euros. C'est typiquement le genre d'arbitrage à trancher avec votre avocat **avant** de signer quoi que ce soit.

3 exemples chiffrés en euros (taux ~4 ₪/€)

Voici ce que paie un acheteur français selon son profil, sur trois budgets types. Taux de change indicatif : **1 € ≈ 4 ₪** (à ajuster au jour du paiement).| Budget | Résident israélien | Non-résident (vous, depuis la France) | Oleh |---|---|---|---| Appartement 300 000 € (~1,2 M₪) | **0 €** | **~24 000 €** (96 000 ₪) | **0 €** | Appartement 500 000 € (~2 M₪) | **~186 €** (744 ₪) | **~40 000 €** (160 000 ₪) | **~27 €** (106 ₪) | Appartement 1 M€ (~4 M₪) | **~23 900 €** (95 538 ₪) | **~80 000 €** (320 000 ₪) | **~2 530 €** (10 106 ₪) |L'écart entre les colonnes est vertigineux : à budget égal, le non-résident paie **jusqu'à 200 fois plus** qu'un résident. C'est la raison pour laquelle le timing d'une alyah — ou l'arbitrage avec un conjoint résident — doit être étudié en amont.

Les 3 erreurs des Français

**Erreur n°1 : raisonner avec le barème français.** Les droits de mutation français (~7-8 % avec tranches) n'ont rien à voir : en Israël, le taux dépend du **profil**, pas seulement du prix. Un Français qui « estime » sa taxe avec une logique française se trompe systématiquement. **Erreur n°2 : croire que le barème bouge chaque année.** Il est **gelé jusqu'au 15 janvier 2028** — les simulateurs qui appliquent une indexation annuelle donnent des résultats faux pour 2026. **Erreur n°3 : acheter via une société sans conseil.** Une SCI française ou une société israélienne ne fait pas « disparaître » le Mas Rechisha ; selon la structure, vous pouvez même perdre le bénéfice du barème résident. Chaque montage doit être validé par un avocat fiscaliste israélien **avant** la signature.

Quand et comment payer

La procédure est stricte : votre avocat dépose la **déclaration d'achat** auprès du fisc israélien dans les **30 jours** suivant la signature, et la taxe doit être **payée sous 60 jours**. Le paiement se fait en shekels, généralement par virement depuis votre compte israélien — prévoyez le transfert de devises en amont (les délais bancaires France-Israël peuvent atteindre une semaine). En cas de retard, des **pénalités et intérêts** s'appliquent automatiquement. Avant de signer, faites toujours tourner le **simulateur officiel** de l'administration fiscale israélienne avec votre avocat : c'est le seul chiffre qui fait foi.

Questions fréquentes : Mas Rechisha

Le Mas Rechisha est-il déductible des impôts en France ?

Non, pas directement. Le Mas Rechisha est une taxe d'acquisition israélienne, pas un impôt sur le revenu — il n'est donc pas déductible de votre impôt français. En revanche, il s'ajoute au prix de revient du bien, ce qui réduit la plus-value imposable en cas de revente (en Israël comme en France, via la convention fiscale).

Puis-je payer le Mas Rechisha depuis la France ?

Le paiement doit parvenir au fisc israélien en shekels sous 60 jours. En pratique, votre avocat israélien effectue le virement depuis un compte séquestre ou votre compte israélien, alimenté par un transfert depuis la France. Prévoyez les délais de change et de transfert international.

Que se passe-t-il si je deviens résident israélien après l'achat ?

Rien, rétroactivement : le taux applicable est celui de votre statut au jour de la signature. Devenir résident ou oleh après coup ne donne pas droit à un remboursement. C'est pourquoi le calendrier (alyah avant ou après l'achat) doit être arbitré en amont avec votre avocat.

Le barème va-t-il changer en 2027 ?

Non. Les tranches sont gelées par la loi de finances 2025 du 16 janvier 2025 au 15 janvier 2028, sans réindexation annuelle. Les montants 2026 resteront identiques en 2027. Une réévaluation n'interviendra qu'après le 15 janvier 2028.

Acheter via une société française (SCI) change-t-il le taux ?

Une société — française ou israélienne — est traitée comme un non-résident : 8 % dès le premier shekel, sans tranche exonérée. Pire, vous pouvez perdre définitivement l'accès au barème résident ou oleh. Ne montez aucune structure sans l'aval écrit d'un avocat fiscaliste israélien.

Où vérifier le montant exact avant de signer ?

Sur le simulateur officiel de l'administration fiscale israélienne (Israel Tax Authority), en renseignant le prix exact et votre profil d'acheteur. Votre avocat doit vous fournir ce calcul par écrit avant toute signature — exigez-le, c'est votre meilleure protection.