Fiscalité immobilière en Israël pour non-résidents
Mas Rechisha, plus-values, revenus locatifs : tout comprendre pour optimiser votre investissement.
Combien paie-t-on de Mas Rechisha sur un achat immobilier en Israël ? Le Mas Rechisha est une taxe d'acquisition progressive de 0 % à 10 % calculée par tranches sur le prix du bien. Pour une résidence principale, la première tranche — jusqu'à environ 1,98 million de shekels (barème gelé, en vigueur jusqu'au 15 janvier 2028) — est exonérée. Les investisseurs et non-résidents sont soumis à un barème majoré dès le premier shekel.
| Tranche de prix du bien | Taux Mas Rechisha |
|---|---|
| Jusqu'à 1 978 745 ₪ | 0 % |
| De 1 978 745 ₪ à 2 347 040 ₪ | 3,5 % |
| De 2 347 040 ₪ à 6 055 070 ₪ | 5 % |
| De 6 055 070 ₪ à 20 183 565 ₪ | 8 % |
| Au-delà de 20 183 565 ₪ | 10 % |
Barème pour l'acquisition d'un logement unique par un résident israélien. Montants gelés par la loi de finances 2025, en vigueur jusqu'au 15 janvier 2028 (directive 1/2026 de l'administration fiscale).
En bref
- Non-résident : 8 % jusqu'à 6 055 070 ₪ puis 10 %, dès le premier shekel — barème en vigueur jusqu'au 15 janvier 2028.
- Résident (logement unique) : 0 % jusqu'à 1 978 745 ₪, puis 3,5 % / 5 % / 8 % / 10 % par tranches.
- Oleh : 0 % jusqu'à 1 978 745 ₪ puis 0,5 % jusqu'à 6 055 070 ₪, pendant 7 ans après l'alyah.
- Budget global : prévoir 10 à 15 % du prix en plus (taxe, avocat 0,5-1,5 % + TVA 18 %, agent ~2 % + TVA).
- Revente : Mas Shevach de 25 % sur la plus-value réelle.
- Loyers : exonération jusqu'à ~5 654 ₪/mois, forfait 10 %, ou barème marginal.
La taxe d'achat : Mas Rechisha
Le Mas Rechisha est la taxe d'acquisition immobilière en Israël. Son calcul est progressif et diffère selon le statut de l'acheteur. Pour les résidents achetant leur unique logement, les tranches débutent à 0% jusqu'à 1 978 745 ₪. Les non-résidents sont soumis à des taux plus élevés, débutant à 8% dès le premier shekel.
En 2026, les tranches pour les non-résidents sont : 8% jusqu'à 6 055 070 ₪, puis 10% au-delà. Cette taxe est due dans les 60 jours suivant la signature.
La Mas Rechisha fait l'objet d'un guide dédié : barème commenté, méthode de calcul et démarches y sont détaillés. Pour chiffrer votre cas précis, le simulateur de taxes et frais applique les règles à votre situation — statut, prix du bien, calendrier — sans que vous ayez à refaire le calcul à la main.
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La convention de double imposition France-Israël
La convention fiscale bilatérale signée en 1995 établit des règles claires pour éviter la double imposition. Les revenus locatifs d'un bien situé en Israël sont imposables en Israël, mais la France accorde un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant.
Pour les plus-values immobilières, l'impôt est payé en Israël (Mas Shevach : 25% pour les non-résidents) et un crédit d'impôt est accordé en France. Exonération possible dans certains cas (bien détenu plus de 18 ans, résidence principale).
Imposition des revenus locatifs
Les revenus locatifs offrent plusieurs régimes au choix : imposition forfaitaire à 10% sur les revenus bruts, ou barème progressif (10% à 50%) avec déduction des charges réelles. Pour un investissement locatif bien structuré, le choix du régime fiscal est déterminant.
La TVA (Ma'am) sur l'immobilier neuf
La TVA israélienne (18%) est incluse dans le prix de vente affiché par le promoteur pour les logements neufs. Le prix annoncé est « tout compris » hors Mas Rechisha et frais d'avocat.
L'Arnona : taxe foncière locale
L'Arnona varie considérablement d'une ville à l'autre. À Tel Aviv : 80-120 ₪/m²/an. À Beer-Sheva ou Haïfa : 30-50 ₪/m²/an. Consultez notre simulateur budget par ville pour comparer.
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Optimisation fiscale : nos recommandations
1. Structurez votre acquisition : acheter en nom propre ou via une société a des implications très différentes.
2. Documentez vos charges : conservez toutes les factures pour maximiser vos déductions.
3. Anticipez la plus-value : planifiez la durée de détention pour bénéficier d'abattements.
4. Déclarez en France : même si vous payez l'impôt en Israël, la déclaration française reste obligatoire (formulaire 2047).
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le Mas Rechisha ?
Le Mas Rechisha (מס רכישה) est la taxe d'acquisition immobilière en Israël, équivalente aux droits de mutation français. Elle est calculée par tranches progressives sur le prix d'achat et doit être déclarée puis payée dans les 60 jours suivant la signature.
Qui est exonéré de Mas Rechisha ?
L'exonération partielle concerne l'achat d'un logement unique (résidence principale) par un résident israélien : la première tranche, jusqu'à environ 1,98 million de shekels, est taxée à 0 %. Les nouveaux immigrants (olim) bénéficient en outre d'un abattement spécifique sous conditions.
Un non-résident paie-t-il plus de Mas Rechisha ?
Oui. Un acheteur non-résident, comme l'achat d'un second bien, est soumis au barème des investisseurs : 8 % sur la première tranche (jusqu'à environ 6 M₪) puis 10 % au-delà, sans exonération. L'écart avec le barème résident est donc significatif. (Disposition temporaire en vigueur jusqu'au 15 janvier 2028.)
Quand et comment paie-t-on le Mas Rechisha ?
La taxe doit être déclarée en ligne auprès de l'administration fiscale israélienne dans les 60 jours suivant l'acte d'achat, et payée dans le même délai. En pratique, c'est l'avocat qui s'en charge pour l'acheteur. Pénalités et intérêts en cas de retard.
Mis à jour le 9 octobre 2026. Sources : Israel Tax Authority (barème en vigueur jusqu'au 15.1.2028), simulateur de taxes IsraelStart.