Loyers en Israël : vers une taxation dès le premier shekel

C'est le chantier fiscal que les bailleurs israéliens redoutaient, et il se précise : selon ce qui a été annoncé le 3 novembre, l'Autorité fiscale prépare une taxation des revenus locatifs dès le premier shekel, la suppression du plafond d'exonération actuel et la création d'un registre locatif obligatoire. Le dispositif, dont le rendement attendu est estimé entre 2 et 5 milliards de shekels par an, viserait une inscription dans la loi d'arrangements 2027. Précision indispensable avant tout calcul : il s'agit à ce stade d'un projet en préparation, pas d'une loi votée. Mais pour les propriétaires bailleurs — et pour les investisseurs étrangers qui détiennent un bien loué en Israël — la trajectoire est suffisamment claire pour commencer à l'anticiper dès maintenant.

Taxer dès le premier shekel : le projet

Aujourd'hui, un bailleur dont le loyer mensuel reste sous le plafond d'environ 5 600 ₪ échappe à l'impôt sur ce revenu, et le seuil de déclaration est fixé à 5 654 ₪. Le projet de l'Autorité fiscale ferait sauter les deux verrous : plus de plafond d'exonération, et une imposition qui commencerait au premier shekel perçu. Pour un petit bailleur louant un studio ou un deux-pièces à un loyer modéré, la différence n'est pas symbolique : un revenu aujourd'hui intégralement exonéré deviendrait intégralement imposable. Et pour l'administration, le gain est autant informationnel que budgétaire, car la mesure s'accompagne de l'outil qui manquait pour la rendre applicable.

Registre locatif obligatoire : ce qui changerait

Le registre locatif obligatoire est la pièce maîtresse du dispositif. Sans registre, taxer les loyers dès le premier shekel resterait largement déclaratif : l'administration ne connaît ni les bailleurs, ni les loyers réellement pratiqués, ni les durées de location. Avec un registre national où chaque location devrait être inscrite, le recoupement devient systématique — entre le bailleur, le locataire, et les autres fichiers fiscaux. Pour les bailleurs en règle, la contrainte serait surtout administrative. Pour les locations non déclarées, en revanche, la période d'opacité toucherait à sa fin, avec le risque de régularisations sur les années passées. C'est aussi un changement de nature pour le marché locatif israélien, historiquement peu documenté : les loyers réels deviendraient une donnée publique de fait, utilisable pour les politiques de logement comme pour les contentieux.

Le registre poserait aussi une question nouvelle pour les locations entre particuliers, les colocations et les hébergements de longue durée déguisés en locations touristiques : où s'arrête la location taxable et déclarable ? Le projet, tel qu'annoncé, ne répond pas encore à ces cas limites, et les modalités d'inscription — qui déclare, dans quel délai, avec quelles sanctions — restent à écrire. C'est une raison de plus de suivre le texte de la loi d'arrangements 2027 ligne par ligne lorsqu'il sera déposé : entre l'annonce d'un principe et son règlement d'application, les obligations réelles des bailleurs peuvent encore sensiblement évoluer.

Mas rechisha : le taux investisseur prolongé, pas de baisse en vue

Pendant que la fiscalité locative se durcit en projet, la fiscalité à l'achat ne s'assouplit pas. L'ordre qui fixe la mas rechisha des investisseurs à 8 % jusqu'à 6 055 070 ₪, puis 10 % au-delà, est prolongé jusqu'au 10 février 2027. Et il n'y a pas d'accord sur une baisse du taux pour les investisseurs : le directeur général de l'Autorité fiscale, Shay Aharonovitz, estime qu'un taux ramené à 5 ou 6 % ne suffirait pas, à lui seul, à relancer la demande des investisseurs. Le message adressé au marché est donc cohérent des deux côtés : à l'achat, aucun cadeau fiscal n'est en préparation ; à la location, l'avantage historique de l'exonération est menacé. Notre guide sur la mas rechisha détaille les barèmes en vigueur et leurs échéances.

Ce que les bailleurs doivent anticiper

Trois gestes prudents dès maintenant, sans attendre le vote. D'abord, chiffrer l'impact sur votre bien : simulez le rendement net de votre location avec une imposition dès le premier shekel, et comparez avec votre rendement actuel — c'est ce calcul, et pas le loyer brut, qui décidera d'une éventuelle revente ou d'un ajustement de loyer. Ensuite, mettre ses dossiers en ordre : baux écrits, loyers traçables, déclarations cohérentes — le registre récompensera les bailleurs déjà transparents et exposera les autres. Enfin, intégrer ce risque fiscal dans tout nouvel achat locatif : les données du Trésor montrent que 47,5 % des investisseurs ayant revendu sous cinq ans en 2025 l'ont fait à perte, comme l'analyse notre article sur les reventes d'investisseurs ; un alourdissement de la fiscalité locative réduirait encore la marge des stratégies courtes. La synthèse de la semaine, y compris ce chantier fiscal, est à retrouver dans le bilan du 1er novembre. Si vous louez un bien en Israël depuis l'étranger, faites auditer votre situation dès ce trimestre : quand le registre existera, il sera trop tard pour découvrir un passif, et l'anticipation coûtera toujours moins cher que la régularisation.

Pour les propriétaires qui louent depuis l'étranger, s'ajoute une difficulté spécifique : la distance. Un registre obligatoire suppose des démarches en hébreu, dans des délais administratifs israéliens, pour des bailleurs souvent représentés par un gestionnaire ou un proche sur place. Vérifiez dès maintenant qui, concrètement, inscrirait votre location le jour où le registre ouvrira, et avec quels documents. Ce travail d'anticipation — mandat clair, bail conforme, loyers versés sur un compte identifiable — est indolore aujourd'hui ; il deviendrait urgent, et donc coûteux, le jour de l'entrée en vigueur.

Sources

- Autorité fiscale — Projet de taxation des revenus locatifs dès le premier shekel et de registre locatif obligatoire (03/11/2026)
- Globes — Mas rechisha des investisseurs : l'ordre des 8 % prolongé jusqu'au 10 février 2027, pas d'accord sur une baisse (03/11/2026)