Taxe d'amélioration en Israël : la leçon des 45 M₪ de Kikar HaMedina

Quand on achète un bien en Israël, on pense à la taxe d'achat, à la TVA, aux honoraires. On oublie souvent une autre taxe, qui ne vise pas la transaction mais l'urbanisme : la taxe d'amélioration, ou hetel hashbacha. Une décision de la Cour suprême, rapportée cette semaine, à propos de Kikar HaMedina, à Tel Aviv, en offre une illustration à 45 M₪. Elle concerne des propriétaires fonciers, mais ses enseignements valent pour tout acheteur, depuis l'étranger comme pour les Israéliens déjà en Israël.

Kikar HaMedina : un quart de siècle de plans

Selon Globes, le 7 octobre 2026, le projet de Kikar HaMedina est porté par environ 270 propriétaires privés, regroupés après des décennies de retards et de litiges pour construire ensemble. Le plan a évolué en trois temps.

C'est le plan de 2018 qui a déclenché le litige. La commission locale de Tel Aviv réclamait 135 M₪ de taxe d'amélioration. Les propriétaires soutenaient au contraire que l'annulation du tunnel dégradait leur terrain, avec une circulation en hausse de 15 à 20 % sur la place, plus de bruit et de pollution.

Trois instances, une conclusion

La commission de recours a jugé que le plan avait modifié la situation et avancé de plusieurs années l'achèvement du projet. Elle a désigné un évaluateur, qui a tenu compte de la circulation tout en estimant son effet limité. La taxe a été ramenée à 45 M₪, soit un tiers de la demande initiale.

La Cour suprême n'a pas refait l'évaluation. Elle a constaté que la demande ne soulevait ni question de principe ni risque d'injustice. Sur les surfaces de service, les juridictions ont retenu qu'elles étaient créées par le plan et rendaient possible la forme particulière des immeubles. Sur les exonérations invoquées pour les pièces sécurisées et l'accessibilité, la Cour a relevé que les surfaces légales de mamad n'étaient déjà pas taxées.

Le principe à retenir

Globes en tire une leçon claire : la plus-value ne dépend pas seulement du nombre de logements ou de mètres carrés. Modifier les conditions de réalisation d'un projet, de façon à le terminer plus tôt, crée aussi de la valeur, puisque les propriétaires reçoivent plus vite leurs appartements ou le produit de leur vente.

La taxe d'amélioration en bref

- Ce qui la déclenche : l'approbation d'un plan, ou d'une dérogation, qui augmente la valeur d'un bien.
- Son montant : en principe la moitié de la plus-value créée, estimée par un évaluateur.
- Le moment du paiement : lors de la réalisation des droits, c'est-à-dire à la vente du bien ou à la demande de permis de construire.
- Qui la perçoit : la commission locale de planification, donc la municipalité.
- Les recours : contestation devant un évaluateur arbitre ou une commission de recours, comme dans le dossier de Kikar HaMedina.

Ces principes généraux comportent des exonérations et des régimes particuliers, notamment en rénovation urbaine. Ils doivent être validés par un avocat pour chaque dossier.

Ce que cela change pour un acheteur

Dans le neuf

Le promoteur supporte en général la taxe liée aux plans existants, et l'intègre dans son prix. Le point de vigilance concerne les plans approuvés entre la signature et la livraison : le contrat doit préciser qui en supporte la charge.

Dans l'ancien

L'usage veut que le vendeur paie la taxe liée aux plans approuvés avant la vente. Mais un vendeur peut découvrir tardivement une dette importante, ce qui retarde le transfert. Demander le certificat municipal de situation fiscale en amont évite les mauvaises surprises.

Pour un terrain ou une maison

Acheter un bien « avec potentiel » revient parfois à acheter une future taxe d'amélioration : si un plan augmente ensuite vos droits, vous paierez en principe la moitié de la plus-value au moment de construire ou de revendre. C'est particulièrement vrai là où les villes rétablissent des droits supplémentaires, comme nous l'expliquons dans notre article sur le retour des allègements de construction.

L'ensemble des taxes à anticiper

La taxe d'amélioration s'ajoute au reste. Pour un logement neuf, la TVA de 18 % est incluse dans le prix ; les frais de clôture représentent 10 à 13 % ; la taxe d'achat est à valider selon le profil, comme le détaille notre guide de la Mas Rechisha. Notre simulateur de taxes et frais donne un premier ordre de grandeur.

Un acheteur depuis l'étranger doit aussi vérifier l'articulation avec la fiscalité de son pays de résidence. Un Israélien déjà en Israël qui revend pour racheter doit intégrer une éventuelle taxe d'amélioration dans son plan de financement.

Trois experts pour sécuriser le dossier

La fiscalité de l'urbanisme se traite à trois : avocat · courtier · architecte. L'avocat vérifie les plans approuvés, les dettes fiscales et la clause de répartition, l'architecte identifie les droits à construire réellement exploitables, le courtier intègre les taxes dans le plan de financement.

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Sources

- Globes — Kikar HaMedina : recours rejeté, 45 M₪ de taxe d'amélioration (07/10/2026)
- Nadlan Center — La Cour suprême rejette le recours des ayants droit de Kikar HaMedina (07/10/2026)
- Globes — Le retour des allègements de construction (06/10/2026)