Crédit immobilier : les arriérés repartent à la hausse, à 4,23 Md₪ en septembre

Le crédit immobilier israélien envoie deux signaux contradictoires. D'un côté, les ménages continuent d'emprunter massivement. De l'autre, les retards de paiement repartent à la hausse. Le 22 octobre 2026, Globes a publié les derniers chiffres de la Banque d'Israël. Ils intéressent tous les emprunteurs, depuis l'étranger comme parmi les Israéliens déjà en Israël, au moment de calibrer un plan de financement.

Les chiffres de septembre

Pourquoi les arriérés remontent

Selon l'analyse de la Banque d'Israël rapportée par Globes, la baisse de l'été tenait aux efforts soutenus des banques pour conclure des arrangements avec les emprunteurs en difficulté. En septembre, ce traitement a probablement été moins intense, ce qui a fait remonter le stock de retards. Autrement dit, la hausse ne traduit pas forcément une dégradation brutale, mais elle montre que les difficultés n'ont pas disparu.

Un marché toujours actif

Les 8,66 Md₪ de septembre sont inférieurs aux mois précédents, mais le mois comptait moins de jours ouvrables à cause des fêtes de Tichri. Globes juge la performance très élevée dans ce contexte, et la Banque d'Israël anticipe un mois d'octobre chargé, avec le traitement des dossiers reportés.

Combien empruntent les acheteurs

L'investisseur emprunte davantage, car il achète souvent un bien plus cher et doit apporter une part plus importante de fonds propres, ce qui lui permet aussi de lever un montant plus élevé. L'acquéreur d'un logement à prix réduit, à l'inverse, bénéficie d'un prix encadré qui limite son besoin de crédit.

Les leçons pour votre plan de financement

Calibrer la mensualité avec une marge

Un emprunteur en difficulté est souvent un emprunteur qui a calculé sa mensualité au plus juste. Prévoyez une marge pour une hausse de taux sur la part variable, pour une période sans revenus ou pour un retard de livraison qui vous obligerait à payer un loyer en plus du crédit. Testez plusieurs scénarios avec notre simulateur de financement.

Se méfier des solutions de dernière minute

Les difficultés apparaissent souvent au moment de financer le solde d'un achat sur plan, notamment avec une offre de type 20 % à la signature et 80 % à la livraison. Si la banque refuse ce solde, l'emprunteur peut être tenté par un crédit non bancaire beaucoup plus cher. Faites valider votre capacité d'emprunt avant de signer, et planifiez vos versements avec le simulateur d'échelonnement des paiements.

En cas de difficulté, agir tôt

La baisse estivale des arriérés montre que les banques négocient des arrangements. Un emprunteur qui anticipe ses difficultés et contacte sa banque, idéalement avec son courtier, dispose de plus d'options qu'un emprunteur déjà en retard.

Bien répartir les tranches

Un crédit israélien combine souvent plusieurs tranches : taux fixe, taux variable indexé sur le prime, parfois indexation sur l'inflation. Chaque tranche réagit différemment aux décisions de la Banque d'Israël et à l'évolution des prix. Une répartition trop concentrée sur une seule tranche augmente le risque. Le courtier doit vous montrer l'effet de chaque scénario sur votre mensualité, et pas seulement le taux de départ.

Depuis l'étranger ou sur place

Pour un Israélien déjà en Israël

Les montants moyens publiés servent de repère : si votre besoin dépasse nettement 1,07 M₪ pour une résidence principale, vérifiez que votre taux d'effort reste compatible avec les limites de la Banque d'Israël. Une vente d'ancien logement mal synchronisée peut aussi peser : voir notre article sur le délai fiscal de revente.

Pour l'acheteur depuis l'étranger

Les banques israéliennes appliquent des règles spécifiques aux non-résidents, notamment sur l'apport et la justification des revenus perçus à l'étranger. Le risque de change s'ajoute au risque de taux : un revenu en euros ou en dollars qui rembourse un crédit en shekels varie avec le cours. Le contexte politique, détaillé dans notre article sur les élections et le logement, peut accentuer ces variations.

Se faire accompagner

Le coût complet d'un achat neuf comprend la TVA de 18 % incluse dans le prix, des frais de clôture de 10 à 13 % et la taxe d'achat (Mas Rechisha), à valider selon le profil. Les trois experts d'un achat sécurisé : avocat · courtier · architecte. Le courtier compare les banques et construit un plan tenable, l'avocat vérifie le contrat et l'échéancier, l'architecte contrôle le bien. Pour le contexte général, lisez notre bilan de la semaine.

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Sources

- Globes — Après trois mois de baisse, les arriérés de crédit immobilier repartent à la hausse (22/10/2026)
- Globes — De nouvelles données du Trésor révèlent la pression sur les ménages qui changent de logement (25/10/2026)
- Nadlan Center — Les indices immobilier et construction de la Bourse de Tel Aviv chutent sur fond d'incertitude politique (28/10/2026)