Promotions des promoteurs en Israël : 431 ventes en un trimestre, 89 % sous remise

Un chiffre résume l'état du marché du neuf en Israël cet automne : un grand promoteur coté en Bourse a vendu plus de logements en trois mois que pendant les six mois précédents, et près de neuf ventes sur dix sont passées par une campagne de remises. Pour un acheteur depuis l'étranger comme pour les Israéliens déjà en Israël, c'est la confirmation que la demande existe, mais qu'elle se déclenche à un certain prix.

Un trimestre sauvé par une campagne de remises

Selon Globes, le 5 octobre 2026, ce promoteur a publié ses ventes préliminaires du troisième trimestre : 431 logements, contre 291 sur l'ensemble du premier semestre. Depuis janvier, le total atteint 722 logements, pour un objectif annuel d'environ 1 200.

L'essentiel du résultat vient d'une opération commerciale lancée en août avec un club de consommateurs. Elle portait sur cinq projets, à Hadera, Ramat HaSharon, Ramat Gan, Kiryat Ono et Ofakim, avec des remises décrites comme à deux chiffres en pourcentage, sans montant précis communiqué.

D'après le promoteur, le stock proposé dans le cadre de la campagne à Ofakim et Kiryat Ono est déjà épuisé.

Ce que les chiffres disent vraiment

La demande réagit au prix

Le dirigeant du groupe y voit la preuve qu'une demande réelle existe quand l'acheteur obtient une vraie valeur. Il anticipe une reprise progressive, portée par la hausse des loyers et la baisse des taux.

Hors remise, le marché libre reste atone

Globes relève toutefois que plusieurs projets vendus sur le marché libre n'ont enregistré aucune vente sur le trimestre, et qu'une partie de l'activité provient de programmes à prix encadrés par l'État. Le volume reste inférieur à celui du troisième trimestre 2025. Les investisseurs sont restés prudents : l'action a perdu environ 4 % après la publication, dans un indice de la construction lui-même en baisse d'environ 2,5 %.

Un marché qui se corrige

Dans un podcast de Nadlan Center publié le 4 octobre, le dirigeant d'un autre groupe de construction estime que l'appartement était devenu, ces dernières années, un produit financier, et que le ralentissement actuel constitue une correction nécessaire. Il souligne aussi que les coûts de construction ont nettement augmenté : le lot électricité d'un appartement standard serait passé d'environ 25 000 à 28 000 ₪ à quelque 50 000 à 55 000 ₪ en deux ans. Les promoteurs ont donc des marges à défendre, ce qui limite la profondeur des remises.

Neuf ou revente : l'arbitrage des acheteurs

À Netanya, un agent immobilier cité par Globes observe que les promoteurs multiplient les offres de financement, mais que la demande se porte davantage sur la revente, moins chère. Certains acheteurs craignent de payer le prix d'aujourd'hui pour un bien qui vaudrait moins par la suite. TheMarker titrait d'ailleurs, le 4 octobre, sur la hausse du nombre d'Israéliens qui revendent leur logement à perte, chiffres à l'appui dans 24 villes.

Cet arbitrage plaide pour une comparaison systématique entre le neuf remisé et l'ancien du même secteur. Depuis que l'Autorité fiscale a restreint la consultation de sa base, l'exercice demande un peu plus de méthode : nous l'expliquons dans notre article sur l'accès aux données de transactions.

Comment évaluer une offre promotionnelle

1. Raisonner en prix final. Une remise de 10 % sur un prix catalogue surévalué ne crée aucune valeur. Comparez avec les ventes récentes de biens équivalents : surface, étage, orientation, parking.
2. Lire l'échéancier. Un paiement largement reporté à la livraison a un coût, parfois intégré au prix. Testez plusieurs scénarios avec notre simulateur d'échelonnement des paiements.
3. Vérifier l'indexation. Un prix indexé sur l'indice des coûts de construction peut effacer une partie de la remise pendant le chantier.
4. Regarder ce qui reste. En fin de campagne, les lots disponibles sont souvent les moins bien placés. L'architecte aide à juger l'orientation et le plan.
5. Tout inscrire au contrat. Remise, prestations, calendrier : rien ne vaut sans clause écrite.

Depuis l'étranger ou sur place

Un acheteur depuis l'étranger a rarement le temps de réagir à une campagne de quelques semaines : il doit préparer son financement et sa procuration en amont. Un Israélien déjà en Israël peut visiter et comparer, mais doit résister à l'effet d'urgence. Dans les deux cas, le coût complet compte autant que la remise : TVA de 18 % incluse dans le prix du neuf, frais de clôture de 10 à 13 %, et taxe d'achat (Mas Rechisha) à valider selon le profil, à estimer avec le simulateur de taxes et frais.

Se faire accompagner

Une promotion se décide vite, mais elle s'analyse à trois : avocat · courtier · architecte. L'avocat vérifie le contrat et les garanties bancaires, le courtier compare l'offre de financement du promoteur avec un crédit classique, l'architecte contrôle le lot et le cahier des charges. Pour le contexte général, consultez notre bilan de la semaine. IsraelStart suit 300+ projets neufs dans tout Israël : demandez un bilan personnalisé, sans engagement, pour savoir si une remise est réellement compétitive.

Sources

- Globes — Un promoteur vend 431 logements au T3 grâce à une campagne de remises (05/10/2026)
- Nadlan Center — Podcast : carnets de commandes et correction du marché (04/10/2026)
- Globes — Netanya, un 3 pièces de 50 m² vendu 1,45 M₪ (03/10/2026)
- TheMarker — Davantage d'Israéliens revendent à perte, chiffres dans 24 villes (04/10/2026)